不動産投資術

不動産投資や運用にあたって気付いたことやノウハウなど、特に、定説を疑い新たな投資基準、運用方法を考え出していきます。

インフレになっても不動産価格は上がらない!!

2010-09-16 20:59:42 | Weblog
インフレに強いと不動産は言われています。

インフレになったら、現金よりも不動産に投資するのがいいと。

賃料も上がるし、それにつれて、不動産価格も賃料以上に上昇するから、近い将来に

インフレがくると予想されるなら、今のうちに不動産に投資した方がいいと

言われます。どんな不動産を買っても価格が上がり、資産を簡単に増やすことが

できると言われています。

本当にそうでしょうか?

過去は、そうだった。

なぜなら、供給よりも需要が多かったからです。わかりやすいことです。

買いたいという人よりも売りたいという人が大幅に少ないし、借りたい人

よりも貸したい人が大幅に少ないからです。

わかりやすいことです。

こういうインフレを良いインフレって言うそうです。

需要>供給で、作っても作っても売れる状態です。

給料も増えるし、いいことばかり。

でも、今、日本に良いインフレが起きることを予想することができません。

どう考えても日本は 需要<供給 の状態です。

高齢化も進んでいる中で、急に、需要>供給の状態になることは考えにくいです。

モノが非常に余っている状態においてインフレって起きてはいけないものです。

もし、日本にインフレが起きるとしたら、それは悪いインフレです。

需要<供給の状態で、インフレが起きる場合は、どんな場合でしょうか?

大幅な財政赤字を理由として国債が暴落することで起きるのじゃないかと

思っています。(埋蔵金があるから大丈夫だと言っている人もいますが、

この調子で借金が増えたら、ひどいことになるのは、わかりきったことです。


国債が暴落すると、金利が上昇し、大幅な円安になり、輸入品が高くなります。

大幅に高くなるのは、ガソリン、衣料品、食料品とかだと思います。


不動産の価格は、どうなるか? 

上がらないと思っています。悪いインフレでは上がることはないのです。

輸入品に頼っているものが、大幅に上がるが、不動産は輸入品ではありません。

賃料が上がることも考えにくい。

電気代などの光熱費などが上がって、逆に収益は低下するのだと思います。

日本では、インフレによって、不動産価格が上がることは考えにくいのです。

だから、不動産投資が意味ないかというと、そんなことはござません。

全体的には、記載の通りですが、個別で見ると、ミクロで見ると、

良い不動産はあります。

そういう不動産に投資していきましょう。

また、不動産購入資金である借金を早く返してしまい、運用費用の上昇に耐えうる

資産に変えておく必要があります。


高齢化が進む日本ですが、良いインフレが起きるような日本を

創っていきましょう。そういう日本を創る責任は、政府にあるのではなく、

我々国民にあるのだと思います。

























まだ、転売屋から不動産を買いますか?

2010-09-10 12:48:30 | Weblog

私は、元不動産ファンド会社の役員であったため、人脈がございます。
そのため、ピンポイントで不動産投資家へ物件を紹介することが
できます。

今まで、転売不動産屋から購入しているために、高く
買っている人にとって、救いとなるでしょう。
転売屋は、購入後、数カ月あるいは短期間で売却しています。
それは、見込み通り、高く買ってくれる皆様がいらっしゃるからです。
転売屋は、不動産会社等から直接、物件を安く仕入れ、高く売って
おります。
私は、その転売屋の利益を排除し、皆様に大きな利益をもたらします。
物件を探されている方は、一度、ご連絡ください。

サービス内容は、

 ①投資相談(投資分析、建物診断など)
 ②売買仲介
 (当方、元ファンド会社役員であり、特にファンド会社と個人投資家をつなぎます。
  個人投資家で3億~10億円程度、投資できる方は、連絡ください。)
  

 

新たな不動産投資基準(定説を疑え)

2010-04-24 05:42:38 | Weblog
通常、土地建物の価格割合について建物割合の高いものを購入すべきと言われる。
これは、減価償却費を多く費用計上できることにより、法人税等を減額することができ、
所有者のフリーキャッシュフロー(以下、FCFとする)を多く蓄えることができるからとされる。

しかし、この見解は正しくない!!

減価償却費を多く計上できることは間違いないし、法人税等に対する節税効果は期待できる
ことに異論はない。

でも、建物は、20年も使用していると、空調などの設備を更新する必要があり、資本的支出
を必要とするのだ。当然ながら、建物割合が大きいとこの資本的支出額も大きい。
将来発生するであろう資本的支出のために毎年一定額を積み立てる必要がある。

とすると、FCFは、法人税等を考慮して残った収益に減価償却費を加算して、資本的
支出積立額を控除したものとなる。

減価償却費が大きいものは、基本的に資本的支出も大きいこと。
不動産への投資であるならば、課税前の所得に対する法人税等の割合が40%程度なので、
減価償却費の大小は、FCFにはあまり影響を与えないのである。

ここで、その分析を行った表を添付しましたので、ご覧ください。
前提条件として、土地建物価格として、8億円、表面利回りが7.5%、NOI利回り
が5.25%、貸床面積坪当たりの建築費を100万円、資本的支出積立額を建物価格の1%、
減価償却費を耐用年数50年として、建物価格×0.9÷50年としている。

また、Aの事例は、土地を3億円、建物を5億円として建物の価格割合が高い物件
である。Bの事例は、土地を5億円、建物を3億円として、土地の価格割合が高い
物件である。

この条件をもとに、分析したのが、この表である。

この表でわかることは、所有者の手元に残る金額であるFCFに大した差はない
ということだ。

長期的に保有する場合は、将来的には、建物を取り壊して、新たに建物を建築する必要が
出てくる。日本では、過去の例で言うと、だいたい40年程度で取り壊わされているので、
40年後には、建物の取壊費用と建築費の費用が発生することになるだろう。
そうすると、建物価格割合が高い事例Aは、5億円の追加投資を必要とするが、事例B
は、3億円の追加投資で済むのだ。これは、大きい差ではないだろうか?
(取壊費用は考慮していないが、この費用も建物価格割合が高い方が高くなるので、
考慮しなくても結果は同じである)。

長期的に保有し、建物を取り壊して、新たに建築する回数が増えるにつれて、この差は、
大きくなっていくのである。

同じ利回りである不動産であれば、土地割合の高いものに投資すべきということが
理解できる。長期的な投資では、利回りだけでなく、土地と建物の価格割合に
注意すべきなのだ。

したがって、今後の投資基準は、利回りの高低だけでなく、土地建物の価格割合のうち
土地の価格割合が高いものに投資すべきとなる。

反論の一つとして、木造や鉄骨造のように耐用年数が短くなれば、減価償却費として
計上できる費用が多くなり、結果として、FCFは建物の価格割合が高いものの方が
多くなる可能性はある。しかし、建物を再建築する場合の建築費と比較すればその差も
大した金額ではない。


人気ブログランキングへ







不動産の適正価格とは

2010-04-23 18:38:36 | Weblog
不動産の適正価格とは、いくらか悩むことが多いと思う。
購入してから1年未満から数年で売却する場合には、その時々の不動産市場、経済の状況に大き
く左右されるため、いくらで買ったらいいか判断が難しい。
常にマーケットを監視して、売買が成立する価格を見極めなければならない。
東京都心だったら、4%のときや10%のときがあって、非常に難しい。
(この場合の4%とは、純収益/売買価格が4%ということである)
それが故に、キャピタルゲイン狙いの不動産ファンドは、外資系や国内系有名ファンドさえ
見極められず、低迷した状態となっている。
あれだけ、攻めて攻めていたファンド会社が、守るしか手を打てなくなっている。
短期間の動向を分析するのは、経験豊富だと言われていた外資系有名不動産ファンドでさえ、難しいということだ。

でも、長期的に考えると、好況不況を考えなくても大きな影響を与えない。
長期的に考えると、5%が一つの基準ではなかろうかと思う。
5%は、法人税等を考慮しなければ、20年間で回収できる利回りである。
単純には、各法人や各個人の個別の事情により法人税等を考慮することは難しいが、
法人税等を40%と仮定すると、34年間で投下資本を回収できる。
34年目には、投下資本を回収して、建物は劣化しているが、まだ使用価値はあるし、
土地は残る。
立地の良いところ、地価の高いところは、土地と建物の割合の中で、土地の割合が
比較的に高い。土地割合の高い地域は、資産性が高まる。
地価が高いが、利便性が悪く、賃料に反映されていない地域は、投資すべきではない。
その投資は、投資という言葉ではなく、購入するという言葉が正しい。
自己満足するために、虚栄心を満たすために購入するということだ。
高い地価が賃料に反映されていて、賃料が高い地域は、長期的に所有すれば
するほど、投資効果が高くなる。なぜなら、建築費は、仕様によって変わるものの、
どこで建てようが、それほど大きな金額差がないのだから。

つまり、賃料1万円/坪のところと3万円/坪のところがあり、新しく建物を建てると、
建築費は、どこで建てようとほぼ変わらないので、賃料が高い3万円/坪のほうが、
収益が高いということだ。何代にもわたって長期で所有すればするほど、その効果
は絶大で、差が拡がるばかりだ。

長期的に考えると、地価の高いところへの不動産投資は、資産を増やす唯一の
方法ではないかと思うのである。
そして、5%という利回りは、法人税等を考慮すれば、34年間で投下資本を回収でき
て、さらに土地と使用価値のある建物が残っていることになる。
もちろん、中古物件の場合や木造の場合には、建物の使用価値がなくなっているかも
しれない。
しかし、土地は残るのである。また、そこに建物を建てることによって、
収益を獲得することができる。今度は、土地代がいらないのである。
だからこそ、同じ利回りだったら、土地の価格割合が高いものを買うべき
なのだ。

5%という利回りの効果をもう一度、理解するべきじゃないだろうか?
お金持ちは、無理な購入やギャンブルをする必要がない。国債や預金のような
利回りが極端に低いものに投資する必要もない。立地の良い物件を
ただ購入するだけで良い。いつ買ったらいいかも悩む必要がない。
利回りも高い方が良いのは決まっているが、ずっと利回りが高いものを
探し続けるということが機会損失になっているのだ。
機会損失は、やっかいで、現実のお金は失わないので、損をしている
実感がわかない。
でも、本当なら、5%の投資を実施しておれば、もっと稼げたはずなのだ。

なお、ローンを借りる場合には、5%では低すぎるので、お金をあまり持たない人に
は勧めない。

しかし、お金持ちは、絶対に今すぐ、立地の良い5%(NOI利回り)の物件を
買うべきだと思います。機会損失は思った以上に大きいのです。
なお、立地、築年数などで、この基準としている5%という利回りは、変化すべきと
思っているので、一度ご相談ください。

人気ブログランキングへ













不動産は、お金持ちを優遇します。

2010-04-01 21:17:33 | Weblog
去年の3月頃が一番、購入時期だったと思いますが、その時に購入する意思決定を
できた人は素晴らしいと思います。
ただ、今でも買い時は続いています。一番の底ではないものの買い時です。

買った不動産を売らなくてもいいほど、お金持ちだったら、本当におもしろい買い物が
できます。

それは、ローンがつかない、瑕疵のある物件を安く購入することです。こういう物件は、本当に
宝物です。ローンがつかない案件を買える人は少ないです。お金を持っている人でさえ、
こういう案件を購入するのは控えがちです。
安く買って、放置するのもよし。瑕疵を改善し、ローンのつく優良物件に仕立て上げる
のもよしです。ローンをつくように改善できれば、ローンをつけて現金を回収し、その
現金を使って、また瑕疵物件を買っていく。
瑕疵を改善しなくても、安く買っているから、現金(利益)が通常より多く貯まっていきます。
普通のローンのつく物件よりも投資した資金の回収が早くなるので、非常にお得感が満載です。

瑕疵案件を改善できれば、社会的にも意義のあることです。医者が悪い病気を治すような
ものです。

お金持ちは優遇されすぎだなあと思います。さらに富が増していく。素晴らしいことです。

しかし、買っていい瑕疵と買ってはいけない瑕疵があるので、その見極めが大事です。
何でも買っていいわけではないし、瑕疵のマイナス価値を見極められないと、大きな痛手
となります。その見極めが大事です。

その見極めと瑕疵の改善は、私のようなプロに相談した方がいいです。
アドバイザーとお金があれば、不況であろうと、さらに富を増やすことができるのです。

明日から、私とおもしろい宝物を探しませんか?


人気ブログランキングへ


私に不動産投資資金5億円があったら

2010-04-01 09:25:07 | Weblog
私に5億円のお金が現金であったなら、1年後に最低でも6億円以上にすることができると思っています。
売りは、大手不動産会社を含め仲介会社にお願いし、買いは、私自身が直接売主か銀行、弁護士事務所等へアタックします。
大手不動産ファンド会社で購入を約5年経験し、投資&運用の責任者である役員もしてきたので、信頼できる人脈ネットワークにより
買い情報を多数入手できます。
売りをある程度特定してから、それに合った物件を買うつもりです。
方針は、短期で売れないものは買わない。ただ、それだけです。
だから、間違いが少ない。
5億のお金を最低4回転はさせて、目標としては、1年間で2億以上の利益は確保したいと思っています。
今は、まさにそれができる環境にあります。
誰か私の能力を発揮できる機会を与えていただけないでしょうか?

人気ブログランキングへ

不動産ファンド会社の市場開拓とは

2010-02-25 12:54:50 | Weblog
不動産ファンド会社がこの世の春を謳いあげていていた数年間は、不動産は、ローリスクハイリターンだった。
誤解を恐れずに言うと、どんな物件を買っても儲けられる時代だった。レバ(借入)を増やして、できるだけエクイティを減らし、そのエクイティリターンを高めることばかりしていた。買って、すぐに売るように短時間で売却すれば、IRRの利回りは高利回りとなる。1000%なんてざらにありえた。
買ったものは、すぐに買手を見つけることができた。

不動産は、もともと教科書的に言うと、ミドルリスクミドルリターンの投資案件だそうだ。
でも、教科書は間違えていて、国の経済状況によって、中国や新興国のように発展途上にあるのか、米国のように成熟した国かでローリスクハイリターンになったり、ハイリスクハイリターンにもなる。
この成熟か発展途上かを別の言葉で言い換えると、供給に対して、需要が過剰なのか過少なのかということだ。
つまり、不動産投資の利回りに影響を与えるのは、不動産の需要である。需要は、供給と違ってすぐに増え、スピードが速い。
供給は、ビルやマンションの建設に時間がかかるので、どうしてもタイムラグがある。
しかも、発展している国では、その供給が追い付かないほど、需要のスピードは加速している。そういった国では、インフレも加速しているので、不動産に投資するのは、ベストな選択だと言える。

今、日本は、どんな状況にあるかというと、経済は成熟しており、景気はあまり良くない。
オフィス需要を見ても、減っている。日本の不動産は、ミドルリスクミドルリターンになっているということだ。それなのに、奇跡を追い求め、日本へ投資する不動産ファンド会社は、IRR20~30%の案件を血眼になって探すのだ。投資案件の中には、あるかもしれない。
こういった不動産ファンド会社は忘れていることがある。多数の会社がこのIRR20%超の案件を探せば探すほど、IRR20%超の不動産は、なくなっていく。
人気のあるものは、利回りが低くなっていくものだからである。
チャンスがあるとすれば、決済までのスピードが早い会社だ。不動産はいつでも、決済の早い会社にチャンスを与えるものだ。

ここで、500億の投資資金が集まっていて、100億だけIRR20%のものに投資できたとする。残りの400億は、投資案件を見つけられず、現金で保有しているとすると、このファンドの1年後は、単純には520億になっている。
IRR10%なら、500億全部を投資できるとしたら、1年後は、550億になっている。
投資案件ひとつが成功しても、投資資金を有効に使っていないものが多くあると、それは、全体からみると、平均利回りが低くくなるということである。
どちらが、エクイティ投資家のために、誠実に働いたと言えるだろうか?
IRR10%の方が、能力の高いAM会社であり、投資家に対して誠実だと私は思う。
日本の不動産投資状況が変わっているのだから、今のままでは、いけない。
マーケットに合わせて、投資案件、条件など会社の方針を変えないと、じり貧になってしまいます。日本の不動産にとっても良くなく不動産価格の底が見えない状況である。
不動産投資の特徴、現在の日本のマーケットをもう一度、再認識すれば、低利回りな日本の国債に投資する人がいるのだから、新たなエクイティ投資家を募りことができると思います。
今、不動産ファンド会社に必要なのは、こういったマーケット状況に合わせた市場開拓ではないでしょうか?

人気ブログランキングへ

経営の本質 「経営とは人を大切にすること」

2010-02-19 15:56:53 | Weblog
ちょっと本題とは違うのだが、経営ってなんだろうと最近考えることが多くなった。
そこで思ったのは、

「経営とは、人を大切にすること」

ではないかと考えた。
働いている人を大切にし、充実した仕事を与え、その人を輝かせることが経営なんだと思う。これを忘れてはいけないのだと私は思う。
社長や役員だけがぬくぬくして、社員に仕事の面白さ、充実感を教えられず、こき使う会社なんて存在意義なしだ。
そんな会社が長期的継続的に生き残れるはずがない。
人を大切にすることは、お客様も大切にすることであり、社員が大切にされていない会社のお客になりたい人がいるだろうか?
お客もいきいきとした社員を見て、感じ入ってお客になるものだと思う。
このことを忘れてしまっている会社が多いように思う。
自分たちが良ければいい、自分たちだけ儲ければいい、そんな人が多数いるように思える。
それでは、会社も良くならないし、結局、その人にも良くならない。

いかに社会に貢献できるかが大切である。
社会とは、人の集まり、集合体だ。
その人を大切にするために、どうすればいいか考えることがマーケティングだったり、
存在意義だったりするのだと思う。
私たちは、生きるために稼ぐ必要があるが、もっと国家や世界や社会が良くなるために
もっともっと考えなくてはいけない。
会社の存在意義ってなんだろうを、もっと考えなくてはいけない。
社会に貢献しているから存続しているのだ。貢献するためには、まず人を大切に
することが重要なんだ。それを忘れてはいけない。
経営って、本当に難しい。
だけど、人を大切にする心を持ち続け、日夜業務に没頭することで、何かが生まれる。

経営とは、人を大切にすることだと思う。


人気ブログランキングへ




不動産は、地方が買いか東京が買いか

2010-02-08 21:23:33 | Weblog
賃料が安いものと高い不動産があったら、迷わず、賃料の高い不動産を買った方がいい。
どうしてかと言うと、賃料が高い不動産は、損益分岐点が低い故に、賃料下落リスクに強い。すでに低い賃料だからもうそれ以上に下がらない(賃料の下方硬直性)という人がいるかもしれないが、どのラインが底の賃料かわかる人はいない。需要と供給の関係やオーナーの懐具合だったりで、賃料の底も上下するものだと思う。
よく不動産の収益を計算するときに、費用を30%と仮定して計算する場合があるが、これが計算の間違いにつながる。低い賃料であった場合、実際の費用は、収入に対して40%だったり、50%になったりするものです。
今では、本を書いている鑑定士の先生が、以前、鑑定をお願いしたら、費用の割合が30%を超えているので、費用が高すぎるということを言っていました。聞いた当時は、何も知らない人だなと思ったことがあります。平均的には、費用30%というのは、経験的には、わかります。ただ、個別性があるので、費用は、収入の30%程度と覚えるのではなく、それぞれの実際の費用を加算した方がいい。そして、自分で基準を作ることです。その基準と照らし合わせて、費用が高いのか安いのか判断するべきです。なお、比較する場合は、延床面積で割った方がいいです。
脱線したが、話を戻すと、
一般的に収入に対する費用の割合が低いのは、賃料が高い不動産です。利回りが同じだとすると、賃料が高い不動産を買う方が賃料下落リスクに耐えられることになる。一度、計算してみればいいでしょう。
「賃料が高い不動産がいい」を別の言葉で言い換えると、地方の不動産ではなく「東京の不動産を買った方がいい」になる。利回りが同じだったらである。東京5%、地方10%の利回りとした場合、理論的には、実際の収益は、東京と地方は同じで、5%しか得られない。地方が当初10%としても、その後5%以下になることもあって、最終的には、5%になるのである。重ねて言うが、理論上です。
実際の運用で、地方の利回りが5%にならないとすると、何らかの歪があるからで、真の価値で言うと、東京5%、地方8%ということもありえます。何が正しい利回りかは、神のみぞ知るであり、本当に難しい。
運用能力に自信があって、将来の需給を予想できるのであれば、地方の不動産を買って、高い利回りを維持すればいいのだ。たまたま、人気のない地域だったかもしれないし、歪と言うか、理論値との違いがあるものを探せるかが、利益を獲得するポイントです。
この歪を探せるかは、不動産を評価するモノサシを持つ必要があって、これがなかなか難しい。
結局のところ、言いたいことは、理論上、東京5%、地方10%である場合、実際の売買で地方が8%だったら、地方の不動産は買わず、東京が買いで、実際の売買では、地方12%だったら、地方の不動産が買いだということです。(不動産を長期的に所有することを前提に記載しております)。

人気ブログランキングへ

不動産ファンド会社に救いの手を

2010-02-04 21:48:56 | Weblog
日本の不動産を取り巻く環境が悪い中で、不動産ファンド会社が投資用のお金(エクイティ)を集めたという記事が去年多く見られた。
すごいと思うものの、お金を集めても実際は、ファンド基準を満たす利回り以上の不動産は、日本になく買えない状況になっている。
こういったファンドの投資利回りの多くは、最低でもIRR20%である。厳密には複利だが、簡単に言うと、キャピタルゲインを含めて年利20%以上ということである。
昔のようなキャピタルゲインを想定できるわけでもなく、賃料は弱含みで低下傾向にある。
さらに、レンダーからの融資条件がきつい。ローンが売買価格に対して70%でれば、いい方で(この水準はレンダーからみて、物件を安く買えているか、レンダー評価と同等レベルくらい)、出来上がり金利(ベース+スプレッド、期間3年)は、3%~4%ほどです。
出来上がり3%かつ売買価格に対して70%で決められたら、大成功で、その場合でもキャピタルゲイン(出口での売却による利益)なしの場合、NOI 7%で買ってもIRRは10%程度である。融資環境が以前よりは改善されたため、リファイナンス(借り換えまたは期日延長)が進み、買主が思っているほど売買価格が下がらない状況にある。
なので、7%で購入できるのは、築年が古かったり、立地が悪かったり何かしら欠点のあるものである。
結局、当該ファンドは買えない状況が続いている。
今後もこの状況は相当長く続くものと思われ、外資のファンドが購入し始めた時が反転のときであろうと思います。
本当は、売買価格が下がるべきなところ、レンダーの意思により、思うように下がっていない。不動産ファンド会社の倒産が増え、レンダーが支えきれなくなったときに、一気に価格が下がることになるものと思われる。
この時を待っているのが(内心待ちくたびれている)、外資系やお金を集めることに成功した国内の不動産ファンドである。このひずみの是正がくるのが早ければ、売買価格が下がる。
景気が良好となって、オフィス需要が伸びるのが先であれば、売買価格はそれほど下がらない。現時点で、オフィス需要が伸びると考えるのは非常に難しいので、どこかで、このひずみを解消する時がくるのではないかと思われます。ひずみをすぐ解消した方(不動産の損切りを進めた方)が、日本の不動産業界にとっては望ましいと思います。
あるいは、前回に申し上げた、元本返済期日の延長(リファイナンスを基本的に同条件程度)を進め、適正なアセットマネジメントフィーを支払えば、利息を支払える限りでは誰も苦しまないと思います。
そうすれば、言いすぎかもしれないが、売買価格の低下は、オフィス需要のみによることになる。レンダーの資産評価(不動産を担保とする債権評価)を短期的な視点ではなく長期的な視点に変えることで実現できるのではないでしょうか?
あとは、政策的に、破綻したファンド会社から比較的優良な不動産ファンドへの資産移行をスムーズにできるようにすることかなと思っています。
この場合には、移行する価格をどうするかという問題やどこに移すのかという問題がある。適正に行うのは難しく、そこには恣意性が介在するものと思われます。
一番わかりやすいのは、利息が支払える限りにおいて、減価償却費相当のアモチ(元本)の返済ができる範囲において、適正なアセットマネジメントフィーを支払い、リファイナンスに応じる方が、日本経済においても損失が少ないと思います。

人気ブログランキングへ