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本日より通常営業にて、色々なサービスリクエスト対応しています。
そんな私ですが午前中は横浜の現場へ、
富士山綺麗でした！！
もう一枚！！
本日は久々の空室対策にて部屋の確認に来ました。！！
行くと色々な事が気になりますよね。
汚れ、設備、図面にはないアピールポイントなど。。。
またそれも現場にて、直接部屋を見るから分かること気がつく事があります。
一応、現場にて提案内容を取りまとめ、見積もりが出ますが、ここからはオーナー様へのプレゼントになりますが資産価値の向上、賃料を上げる為に色々な提案をしたいと思っております。
そして、その後は事務所に戻り色々な対応を、そして、夕方は、取引先と打ち合わせに都内へと
と、相変わらず慌しく本日も過ごしています。
また〆の仕事にも追われる感じで。。。しばらく休みも含め落ち着かなさそうです。
兎にも角にもこういう時は身体が大事、心技体、しっかりして明日からも仕事頑張ります。
最後は昨日、夕焼けをバックにした富士山の写真で
終わりたいと思います。
いや〜癒されます！！
それでは、また！！
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今回ですが「橋本ドンの管理レポート」という事でyoutubeチャンネルを立ち上げました。(←太字クリック）
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毎週更新しています！！
賃貸管理の事を、特に現場からの視点(動画セミナー？？）でお話ています。
最新の「現場から見た賃貸管理 ～OMSの業務レポート～」です！！
ぜひ見て頂ければと思います！！
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最新動画！！
【賃貸管理編】
ということで今回の動画、補足説明を！！
最近、色々なリクエスト対応をしていますが、その中で、設備等の物理的な故障の改善要望、ハード系のリクエストと入居者様の素行、生活問題でのトラブル改善要望、ソフト系のリクエストと大きく分けてありますが、そのうち今回は、ソフト系リクエストの代表であります、騒音。
ここ最近の騒音は、以前のような、テレビやステレオの音がうるさい、数人で騒いでいるといったようにどちらかが加害者、どちらかが被害者といった明確な関係性での騒音トラブルでしたが、ここ最近は、多いのは扉の開け閉め、足音などの生活音など騒音の連絡で、これはどちらかと言いますと本当にうるさいのか、それとも言ってくる方が神経質なのか？不鮮明な話が多く、加害者と思われる方に連絡してもほとんどが心当たりがないという話が多いです。
ついては、これらの騒音の対応は、①ビラの投函、掲示等による注意啓蒙対応、②直接、加害者と思われる方への電話連絡、注意、③直接会っての面談によるヒヤリング注意（悪いところは是正して頂く）という対応になります。
本当は現行犯、音が出ている現場を押さえるのがいいのですが、ほとんどが深夜早朝がほとんどなので管理会社としては確認が困難です。
なお、最近の騒音で多い、生活音の話を、騒音対応にて③のヒヤリングまでしたところ、最近多いのは、各入居者の生活スタイルの変化、生活様式の多様性からの、その時間的なギャップでのトラブルで問題になっている事があります。平日休み、フレックスタイム、確かに最近色々な働き方により、これまで一般的な6時半ごろに起きて会社に行き、晩の20時に戻ってきて23時に就寝というパターンから、昼前に出て、夜中0時を回って帰ってくるとか、特にサービス業では、そういった時間が多く、この時間的なズレから寝ている時に扉の開け閉め、足音が気になるとか、寝ている早い時間にコトコトしてうるさいとかいう騒音の話が出てきているのではないでしょうか？
これは社会の流れ上仕方ないとは思われますが、そういった時に、お互いがお互い、そういった生活の違いを理解した上で、協力して生活をして頂くしかなく、今後もこういった騒音トラブルに対しては上記対応に加え、共同生活での協力を呼び掛ける対応になります。
なお、騒音問題はなかなか完全な解決とまで行きませんが根気強く対応していきたいと思います。
また何かあれば何なりとご相談頂けましたらと思います。引き続き宜しくお願い致します。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス（設備管理）】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス（設備管理）の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。（０４６７－５０ー０３６４オンサイトマネジメント事業部宛）
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＜関連動画＞
【賃貸管理について】「最近の騒音トラブルについて」
→https://youtu.be/npV0NpTf1e0
【賃貸管理について】「直近のソフト系トラブル（騒音トラブル）について」
→https://youtu.be/7qZNQxkswRs
【賃貸管理について】「音のトラブルと証拠、履歴の管理について」
→https://youtu.be/aiXnEPeG42c
【ビルメンテナンス（設備管理）編】
ということで今回の動画、補足説明を！！
今回は【ビルメンテナンス（設備管理）編】にて、建物が古くなり、築年数が経ってきますとその手入れをしますが、まずは足場してまとめて工事をするもの、例えば外壁補修、防水工事、鉄部塗装（大規模修繕工事）を築年数として12年～15年ぐらいにておこないます（鉄部塗装や屋上トップコートは、その半分の時期に行います）が、最初の大規模修繕工事は、まさに外見の部分だけにて終わることが多いです。ただ、2回目（約30年前後）3回目（約45年前後）となりますと、外見以外の箇所、そう、給排水管や受水槽などの給水設備、消防設備、電気設備、EV設備といった建物に付随する設備の大々的なリニューアル工事をする必要が出てきます。特にEVや電気設備、給水設備はかなり大掛かりの費用になる為、だいたい建物寿命を60年とみた場合（メンテナンスによりそれ以上維持できる可能性はあるかと思いますが、おおよその目安としての60年です）、その半分のタイミングでリニューアル工事をする事が一般的です。特に分譲マンションの長期修繕計画においてもそういった推奨がされている事が多いです。ましてやEVに関しては部品の保存保管が終了するものも出てくるため、早々の対応が必要なものが出てきます。
このように建物が古くなりますと建物の見た目の劣化だけでなく、それに付随する設備自体も劣化リニューアルをする必要性が出てきますので、計画的な修繕計画が必要と考えられます。特にこれらの建物設備はライフラインに絡むものが多いので、いざその機能がストップしますと大きなトラブルに繋がります。
その為、予防メンテナンスを考えた、早め早めの修繕計画を組まれることを弊社では推奨しております。今後もお客様の為、このような建物の維持管理にあたり、適時有効な提案をさせて頂けましたらと考えております。また何かあれば何なりとご相談頂けましたらと思います。引き続き宜しくお願い致します。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス（設備管理）】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス（設備管理）の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。（０４６７－５０ー０３６４オンサイトマネジメント事業部宛）
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＜関連動画＞
【賃貸管理について「ビルメンテナンスについて】
→https://youtu.be/1t2Pzq2JMXE
【賃貸管理について】「色々な給湯方式について」
→https://youtu.be/VULIH4IJQmw
【賃貸管理について】「区分マンションの保守、メンテナンス業務とそれに伴う専有部分の対応」
→https://youtu.be/-5KIiyWEp80
【賃貸管理】「防犯カメラについて 以前と今」
→https://youtu.be/4GjckzrWK5k
【ビルメンテナンス（設備管理編）】「給水設備とトラブル対応について」
【賃貸管理編】
ということで今回の動画、補足説明を！！
今回は、設備系の故障で、季節によってその故障件数が増えるもので、夏場のエアコンと対の関係？！給湯器の故障について話をしています。
そもそもなぜ冬場に給湯器（夏場にエアコン）が壊れるかと言いますと、通常、夏場にお湯を温める労力と冬場に冷たい水を温める労力では違います。
夏場、仮に6割7割の稼働で温まるのが、冬場はマックス10の力でないと温まらない？！そのため、マックスでお湯を温め続けると古い給湯器はその動きについていけず、経年的に故障し、動かなくなるといった流れで壊れます。これは夏場のエアコンが暑い部屋を冷やすために、マックスの力で稼働して壊れるのと似ています。という事で、この時期古い給湯器が壊れる可能性が高いので、出来ればリフォーム時10年を越える機器の場合は予め交換をお勧めしますし、寒いなかお湯が出ないとお客様の不満が爆発します。それを未然に防ぐ手立てとしては有効です！！
是非参考にして頂けましたらと思います。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス（設備管理）】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス（設備管理）の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。（０４６７－５０ー０３６４オンサイトマネジメント事業部宛）
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【分譲マンション管理編】
ということで今回の動画、補足説明を！！
今回は、実際に分譲マンションの管理運営にあたり、実行機関であります理事会＜理事長＞の役割やその選任などの問題点をお話ししています。
分譲マンション管理運営の主体は、あくまでも所有者様全員で構成される「管理組合」にて、そして、その管理組合の総意を決める意思決定機関としての管理組合の「総会」、そして、その運営のルール、法律的な役割というのが「管理規約」になりますが、その総会で決まった事、また管理規約で決まっている管理運営面の事を、実際に管理運営していくのが管理組合のさらに代表、選任されましたメンバーで構成されるのが「理事会」、そしてその責任者が「理事長」になります。
そのため、メンバーの対応や役割は管理組合のメンバーを代表しておこない内容になる為、非常に責任が大きく、ここでしっかりとした運営が出来るかどうかで、マンションの管理運営が大きく変わってきます。なお、理事会でも理事長以外で色々な役割があり、その中で、その理事会の業務会計を監査する「監事」の業務についても最近においては非常に重要になってきました。
ただ、各管理組合より変わりますが、ほとんどのところが報酬もなく、サービスにて時間や対応に追われることから、なかなか成り手がいなかったり、その選任方法にて役員が選ばれるものの、その責任重さに重要案件については次年度へ先送りするなど、組合運営が停滞するといった問題、また、これまで組合、理事会を引っ張ってこられた理事の方の高齢化、また、組合員の管理運営の無関心さから独裁的な理事長が現れるなどの問題があります。そういった意味で、このキモである理事会の成り手の問題、そして、実際に運営する人、組織、体制についてしっかりとした体制が作れるかどうかが、マンションの管理運営において大事になってきます。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス（設備管理）】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせ、ご相談を頂けましたらと思います。（０４６７－５０ー０３６４オンサイトマネジメント事業部宛）
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＜関連動画＞
【分譲マンション管理編】「分譲マンションでの管理運営活動（組合、理事会の活動）について」
→https://youtu.be/y4LDMCSYL30
【分譲マンション管理編】「分譲マンションにおける管理組合の運営について」
→https://youtu.be/FjJumAaNDTE
【分譲マンション管理編】「分譲マンションの管理における管理規約について」
→https://youtu.be/Q41ZjkAzP6o
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の意思決定、＜総会＞について」
→https://youtu.be/kCEU1B0FoBM
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※※賃貸管理の事を中心に、実際に、お客様対応、物件の現場で起こっている事など、管理の仕事について話しています。是非参考になればと思います！！※※
また、最近、「分譲マンションの管理運営について」noteを通じて記事を書いています。こちらも是非ご覧ください！！
私が所属しておりますがオンサイトマネジメント事業部で「OMSスタッフブログ」を始めました！ 物件のメンテナンス、美化、価値向上から入居者の住みやすい環境作りの為、現場の最前線で業務をするスタッフで日々の業務で感じた事、思った事等を書き込んでいますので是非見てみて下さい！！
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