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今日は終日、事務所でしたが、事務作業もありましたが、それ以上にコールセンターへの問い合わせ、対応依頼の連絡が多かったです？！
その結果、自分のしたい仕事が出来るのが夕方以降にて、今日もいつの間にか１９時を越えて２０時？！という感じです？！
ちなみに昨晩、その時間には、都内からの帰宅、あまり人の多いところには行きたくなかったのですが、最寄り駅に向かうターミナル駅が渋谷という事で。。。
それにしても、渋谷の開発すごいですね？！
こんなビルいつの間に立ったの？！という感じが・・・。
ヒカリエのちかくにこんなビルあったかな？！
ほんと、来るたびにイルミネーションというか電飾看板もパワーアップしています？！
ちなみにこのビル
夜空に向けてライトを？！
なんだか、バットマンの世界観を感じたのは私だけ？！
なお、私の実家京都では、景観を重視する結果、その昔は東寺の５重の塔が基準でしたが、ホテルや駅ビルの開発で、それも変わりましたが。。。。
それまでの基本が低層の建物なので、このクラスの大きな建物を見ると正直、圧倒されることが多いです。
ただ、仕事、特に管理面で見ると、その賃料や管理コスト、管理内容などは興味がわきますが、実際業務としてするとすごく大変ですよね？！
そんなことを考えながらやっぱり今の自分自身の仕事の事を考えながら昨日は帰りましたが、気がつけば２月もあと一週間ほどなんですね？！
ほんと早い？！
明日以降の週末もやらないといけないことかなりありますが引き続き頑張りたいと思います。
という事で、今回のブログは、渋谷の街に圧倒された昨晩の事を書かせて頂きました。（電車の時間もまもなくなので、まとまりのない内容ですいません？！）
それではまた！！
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賃貸管理の事を、特に現場からの視点(動画セミナー？？）でお話ています。
最新の「現場から見た賃貸管理 ～OMSの業務レポート～」です！！
ぜひ見て頂ければと思います！！
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最新動画！！
【賃貸管理編】
という事で、今回の動画の補足を！！
私どもの部門にて、建物を定期的に巡回したり、会社のコールセンターにおいて、設備故障等の改善要望（サービスリクエスト）を頂く際に、共用灯の切れや設備の交換にあたり、通常のルーティンでの対応になるのですが、そんな中で、実は修理・修繕や交換等の工事をする際に困った事があります。
まずは、共用灯において、高所にあるもの？！デザイン性や場所により、建築時に照明を設置されているのですが、あまりにも高所で、長梯子がないと交換できなかったり、階段途中の天井で、脚立すら立てることが困難な場所に設置されている事があります。建築時にデザイン等ばかりの事を気にして管球の交換をする事考えていない建物があったり、それと似た内容で、エアコンの室外機、給湯器の設置が通常の作業では困難なところにある、例えば、屋上に室外機を上げるのに、高所車、ロープ等にて数人で引っ張ってあげたりしないと交換作業が出来ない場合です。これも10年後交換をする際に、その交換方法を考えた上で、施工しているかです。
実際機器の交換が7～9万ぐらいの設備交換費用も高所作業や数人作業の特殊作業をする事で何倍かの作業を費用が発生する場合があります。
また、その他、細かなところでは奥まったところに電気温水器がしまわれており、それを交換するのに周りの壁等を壊さないと行けなかったり、昔はよく使っていたウィンドーエアコン、ただ現状ではほとんどの場合壁掛けのエアコンへ変えているのですが、その交換時の室外機や排水口をどうするかなど、考えられていない状況での設置？！（ウィンドーエアコンに関して、仕方ない部分はありますが。。。）といったように、今後の事、メンテナンスの事をを考えた設置状況ならいいのですが、交換時の事や将来の事を考えないで、設置されている機器がけっこうあり、その交換対応が、施工方法や費用も含めけっこう大変だったりします。
このような事が、実際なかなか壊れてみないとそこまで大掛かりな作業をしない事もあり、また実際に故障して、そして交換する際になって初めて分かる事も多々あります。
そういった意味で、後々の事を考えた上で、このような設備の設置を考えてほしいというのが、オーナー様の為にもなります、また私共、管理の人間にとって、メンテナンスする立場の者にとっては切に思う事です。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス（設備管理）】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス（設備管理）の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。（０４６７－５０ー０３６４オンサイトマネジメント事業部宛）
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＜関連動画＞
＜関連動画＞
【賃貸管理について】「冬場に多い給湯器の故障?!のお話」
→https://youtu.be/7uVLJwSk4MI
【賃貸管理について】「色々な給湯方式について」
→https://youtu.be/VULIH4IJQmw
【賃貸管理について】「これから増えるエアコンのリクエスト、その種類と対応内容」
→https://youtu.be/m7pjRl32__E
【分譲マンション管理編】
という事で、今回の動画の補足を！！
今回は、【分譲マンション管理編】としてお話をさせて頂いておりますが、賃貸も含めた管理業界において全体的お話を？！その内容というのが、人手不足の問題です。
今回あった話は、ある管理組合の理事会があった話で、管理人さん兼清掃員さんが体調を崩されて辞められることになりましたが、次の新しい管理人さんが人手不足もあるのか、なかなか新しい方が見つからず代行を立てながら業務をされているとの話でした。
なお、これまではこのような話があってもすぐに変わりの方が見つかっていたのですが、ここ最近は難しい状況になっているようです。
ちなみに管理人さんはマンションの管理において顔となるポジションの為、誰でもが出来るというものではなく、そのコミュニケーション能力、きめ細かさ、親しみやすい雰囲気とか求められたりします。
あと清掃員もなかなか人がいないようです。
併せて、実は長年担当されていた共用管理会社のフロントマンが定年退職で辞められるとの事で、その後任の話がありましたが、その後任もなかなか決められず、その会社の責任者の部長様が管理人の件も含めて謝罪に来るといった事がありました。
実はフロントマンもある意味、共用部管理会社の顔的な存在であり、そのフロントマンにより管理会社の良し悪しが出るとも言われるポジションではありますが、この仕事も、基本サービス業でお仕事は、普通の方の真逆、総会や理事会が皆さん仕事終わりや休みの日にされますので、土日祝は休むことが難しく平日も夕方ぐらいから理事会がある事もあるので、遅くなったりします。その為、代休や有休をとりながらの業務されますが、なかなか人と生活がズレることもあり、若い人には受け入れにくい仕事なのか人の確保が難しいようです。
ただこのフロントマンの確保が出来ない為、会社の事業規模をこれ以上広げられないといった話もされていました。。。そう、私ども管理の仕事は、かなりの部分で人の頼る部分が大きく、現場での確認や点検業務、総会などの会のフォローなどまだまだ人を使ったマンパワーな業務体質が多いです。
弊社のおいてもそういった部分もありますが、管理ソフトやASP化した空室管理、エリア割での現場対応、IT（今後はそこから進化したAI）を使った情報共有といったように、管理の仕組化や効率化を進めております。
ただ、今後ますます人手不足は深刻化する事が考えられるため、業務遂行上、現場を含めた人の確保と仕組化をしっかりと組織化した管理会社しか生き残れなくなってくるのではと思います。
今後もそういった危機感をもって業務に取り組んでい行きたいと思います。
★なお、動画中AIと言っておりますが、基本はITのことにて、そして将来それが発展してのAIという意味でお話を聞いて頂けますと幸いです。
★またこの人手不足の件で、私のブログでも書かせて頂いていおります。 →https://ameblo.jp/onsitemanagement/entry-12574621486.html こちらもご参考に！！
あと、最近対応している騒音関係のお話も？！
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス（設備管理）】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス（設備管理）の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。（０４６７－５０ー０３６４オンサイトマネジメント事業部宛）
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＜関連動画＞
【分譲マンション管理編】「分譲マンションでの管理運営活動（組合、理事会の活動）について」
→https://youtu.be/y4LDMCSYL30
【分譲マンション管理編】「分譲マンションにおける管理組合の運営について」
→https://youtu.be/FjJumAaNDTE
【分譲マンション管理編】「分譲マンションの管理における管理規約について」
→https://youtu.be/Q41ZjkAzP6o
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の意思決定、＜総会＞について」
→https://youtu.be/kCEU1B0FoBM
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の中心!!＜理事会＞について」
【分譲マンション管理編】「マンション管理組合と分譲マンション管理会社との関係について」
【分譲マンション管理編】「現況のマンション管理規約とその見直しについて」
【分譲マンション管理編】「雑排水管洗浄などの実施状況とその影響、対応について」
【分譲マンション管理編】
という事で、補足になりますが、今回は【分譲マンション管理編】として、ビルメンテナンス業務に近い内容ですが、マンションの維持、管理運営において、管理上の運営だけでなく設備管理そう、ビルのメンテナンスも同時にする必要があり、その面では賃貸管理も同じなのですが、その設備管理において、建物共用部以外に、お部屋の中、専有部に入って確認点検する項目があります。代表的な内容が消防設備点検にともない、ベランダにある避難梯子の点検や自動火災報知機の発報確認などがそれにあたります。また、その他、専有部の範囲ではありますが、建物全体でまとめて作業する事で費用を抑えることが出来る事から、所有者様より負担して頂いている管理費等から捻出して実施する雑排水管洗浄もこれにあたります。
なお、分譲マンションにおいて、事務所やファミリーの住宅用との分譲マンションは住まれたり、生活されたり、仕事をされていますので、在宅率が高く、また自分の物件という意識も高いのでこれらの点検が8～9割ぐらい実施できるのですが、その反対に賃貸利用にて投資用のシングル用の住宅がメインの分譲マンションにおいては、仕事や休みの日のプライベートは外出されている事が多いので実施率が極端に悪くなりいます。3割～よくて5割とか？！これは、賃貸により、当然ですが、どうしても建物の所有者意識はなく賃貸、一時的な住まいの認識が強いため、このような点検につき協力的でない場合が多いです。結果、排水管洗浄ですと何度も実施に協力して頂けず、その後排水つまりなどがあり、さらに逆流、階下漏水といった事も起こることもあります。
その為、管理会社も、予算は上がりますが、平日と土日祭日を組み合わせて、協力しやすい日程にしたり、また、上記のような漏水事故を例にあげ、協力を呼び掛けたり、所有者を巻き込み（その結果、身体管理会社も巻き込み）呼びかけを強化したりとやり方によっては、実施率を上げる工夫は出来ます。
なお、昔は管理会社にて不在のお部屋も開けて点検していた時代もありますが、現在そういった点検はしておりませんので、上記のような工夫をしながら実施率を上げ、事前にトラブルの予防する事が管理上は非常にこのましいです。
今後も、こういった問題はあるかもしれませんが、分譲管理の立場だけでなく、賃貸管理の立場でもしっかりと協力し、マンションに維持管理に努めてまいりたいと思います。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス（設備管理）】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス（設備管理）の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。（０４６７－５０ー０３６４オンサイトマネジメント事業部宛）
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＜関連動画＞
【分譲マンション管理編】「分譲マンションでの管理運営活動（組合、理事会の活動）について」
→https://youtu.be/y4LDMCSYL30
【分譲マンション管理編】「分譲マンションにおける管理組合の運営について」
→https://youtu.be/FjJumAaNDTE
【分譲マンション管理編】「分譲マンションの管理における管理規約について」
→https://youtu.be/Q41ZjkAzP6o
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の意思決定、＜総会＞について」
→https://youtu.be/kCEU1B0FoBM
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の中心!!＜理事会＞について」
【分譲マンション管理編】「マンション管理組合と分譲マンション管理会社との関係について」
【分譲マンション管理編】「現況のマンション管理規約とその見直しについて」
【賃貸管理編】
という事で、今回の動画の補足を！！
1月も下旬にて、退去関連の連絡も含めコールセンターでの電話が増えてきました！！
その中でも、設備の修理や素行系（入居者様の生活態度などの）の改善要望の電話を頂くのですが、
お客様からは。。。
「〇〇が壊れた」
「□□が開かない」
「▲▼が動かない」
といったようにアバウトな話を頂きますが、実際にキッチリと壊れている事や動かない事がどうゆう状態なのかヒアリングをしないと手配が、最短での対応が出来ず、二度手間になったりして、対応が遅くなったりする場合があり、そうなりますと入居者様の不満が大きくなり、それを管理会社へぶつけたり、最悪退去などにつながるケースもあります。
よく私がお話をさせて頂くのが、
「オートロックが故障しています。」との話？！
・オートロックも鍵の部分が悪くて開けられれないとなると。。。
→鍵屋さんの対応になります。
・鍵は生きている、システムも連動している、でもドアがウィンウィンなって動かないとなりますと。。。
→この自動ドアやさんの対応になります。
・鍵は大丈夫、でもインターホンやその連動が動いていないとなりますと。。。
→インターホン等のシステム関係の不具合、メーカー手配になります。
こういったように、何が故障していて使えないかにより、手配する先が変わってきます。
あと最近あったのが、エアコンが温まらない、電気温水器の配管からの水漏れでメーカーへ手配すると機器の故障でしたらメーカー様は対応できますが、それ以外の設置上の問題（エアコンならガス漏れや温水器でいう配管部分は）は、設置業者へ修理をお願いしますとの話で、メーカーが対応してくれなかったりします。
そんなこんなでコールセンターで対応業務をしていますと、そのお客様のリクエスト、改善要望の内容をしっかりヒアリングする事の大切さと、そのヒアリングがキッチリと出来る事で、迅速なリクエスト対応、お客様の満足度を上げることにつながります。これからの繁忙期、通常の月よりもこの期間はこういった改善要望の電話が多いと思いますがしっかりと対応して、お客様に満足して頂けるように引き続き頑張っていきたいと思います。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス（設備管理）】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス（設備管理）の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。（０４６７－５０ー０３６４オンサイトマネジメント事業部宛）
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＜関連動画＞
【賃貸管理について】「お客様専用コールセンターの必要性とその役割について」
→https://youtu.be/OH5-k6BrXL0
【賃貸管理について】「OM事業部の繁忙期？！コールセンターへの問い合わせ、リクエスト対応」
→https://youtu.be/hOal_IKE0wc
【賃貸管理について】「サービスリクエス（賃貸トラブル・クレーム等）の分類と履歴管理について」
→https://youtu.be/jRG5YH8eIQo
【賃貸管理について】「年末年始のコールセンター業務と1月の業務について」
→https://youtu.be/ZPrfO6oFE3Q
【賃貸管理編】
という事で、今回の動画の補足を！！
1月も中盤から後半に入り、色々と忙しくなってきました。そして、これから退去があり、リフォーム工事、部屋の入居となるのですが、まずはその最初の段階での退去連絡から退去の立ち合いまで、コールセンターにおいて、その間の段階で、事前に説明をしたり、実際退去立会時での話しているのですが、この段階で行き違いや思い違いでいろいろなトラブルや調整が必要な要望があります。
例えば、多いのが、ゴミ問題、そして、昨年の3月のあった引っ越し問題、インターネット閉栓手続き、公共料金の解約忘れ、郵便局転送届忘れ、設備部品や取り扱い説明書を次の引っ越し先へもって行くなどで、閑散期ですと、ゴミや他の事でも忙しくないこともあり、引っ越し前、退去立ち合い前に調整することが出来ますが、この時期は私がいる賃貸業界以外でも、これに付随するお仕事関係は同じように忙しいため、入居者の思うようなスケジュールで動いて頂けない事が多く、その結果、。管理会社へ無理を言ってこられたり、ゴミを未分別や粗大ごみをそのままゴミ置き場に捨てるなどのマナー違反の行動をされたりします。
その結果、住まれている人はもちろん、まわりの近隣の方にも大きな迷惑行為となり、トラブルに発展することがあります。
こういったトラブルを未然に防いだり、次に入るお客様の迷惑にならないように、事前の説明やその徹底をして頂くため書面等を交えお話をさせて頂いておりますが、全体の件数も多い事から思い違いや行き違いでのトラブルが起こってしまいます。
特にこれからの繁忙期は、更にその数が増えますので、今一度そのあたりの注意啓蒙に力を入れ、極力その数を減らせればと考えております。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス（設備管理）】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス（設備管理）の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。（０４６７－５０ー０３６４オンサイトマネジメント事業部宛）
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＜関連動画＞
【賃貸管理について】「繁忙期についてのお話」
→https://youtu.be/D_yVN_wIS3Y
【賃貸管理について】「繁忙期の退去連絡、立会いと引越の事（引っ越し難民？？）について」
→https://youtu.be/O1ySFj10Fp8
【賃貸管理について】「繁忙期間中？！での素行系トラブル、日常生活でのトラブル対応について」
→https://youtu.be/v9UJhUGVmM4
【賃貸管理について】「OM事業部の繁忙期？！コールセンターへの問い合わせ、リクエスト対応
」
→https://youtu.be/hOal_IKE0wc
【賃貸管理について】「今繁忙期の退去立会いと昨日あった緊急リクエストについて」
→https://youtu.be/QmmhuLlG9jg
【ビルメンテナンス（設備管理）編】
という事で、今回の動画の補足を！！
今回はビルメンテナンス（設備管理）編にて、その内容ですが、年末や昨年の台風時に共用電気（共用電灯）のブレーカーが落ち、停電するというトラブル案件がありました。
その原因としては、共用灯に雨水などが入り、器具漏電で全体の共用電気が落ちました。また昨年末や以前においては、給水設備（排水ポンプ）の故障によりポンプが止まらなくなり、過運転にて、こちらもブレーカーが落ち、停電になりました。
ちなみに共用電気が落ちますとどういった症状が起こるかと言いますと、まず、初めに、お部屋の電気（専有部）については別回線のため、停電しませんが。。。
停電にともない建物の設備で影響するのは、
・共用灯
・オートロック
・エレベーター（かご内照明）←EV自体が別回線の場合は動きますが、全体的な停電の場合止まります。
・セントラル給湯（建物一括での湯沸かし器）
・テレビ（ブースターの関係）
・インターネット
・給水設備←別回線の場合は動きますが、全体的な停電の場合止まります。
等々の設備が停止する事になります。
なお、全体的な停電の場合、断水にもつながりかねず、ライフラインに大きくかかわるものであり、入居者様の生活に大きな影響を及ぼします。
その為、建物のこのような設備に関しては、定期的なメンテナンスや弊社の場合、建物の定期的な巡回を通して、建物設備の状況を把握して、大きなトラブルにならないように対応しております。
というように、賃貸物件において、入居者様のテナントリテンション（入居者保持）や安全な生活環境を維持する意味でも、賃貸管理において、この建物設備の維持管理も大切な管理業務の一つであり、それらの総合的な管理を今後も維持できるようにしっかりと対応していきたいと思います。
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＜関連動画＞
【賃貸管理について「ビルメンテナンスについて】
→https://youtu.be/1t2Pzq2JMXE
【賃貸管理について】「色々な給湯方式について」
→https://youtu.be/VULIH4IJQmw
【賃貸管理について】「区分マンションの保守、メンテナンス業務とそれに伴う専有部分の対応」
→https://youtu.be/-5KIiyWEp80
【賃貸管理】「防犯カメラについて 以前と今」
→https://youtu.be/4GjckzrWK5k
【ビルメンテナンス（設備管理編）】「給水設備とトラブル対応について」
【ビルメンテナンス（設備管理編）】「築年数と設備リニューアルとのタイミングについて」
→https://youtu.be/IkmNoUhRI3A
チャンネル開設にあたってお話をしている動画です！！
どうして、この動画を始めたのか？！こちらもぜひご覧ください！！
過去の動画はこちらから見られます。
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※※賃貸管理の事を中心に、実際に、お客様対応、物件の現場で起こっている事など、管理の仕事について話しています。是非参考になればと思います！！※※
また、最近、「分譲マンションの管理運営について」noteを通じて記事を書いています。こちらも是非ご覧ください！！
私が所属しておりますがオンサイトマネジメント事業部で「OMSスタッフブログ」を始めました！ 物件のメンテナンス、美化、価値向上から入居者の住みやすい環境作りの為、現場の最前線で業務をするスタッフで日々の業務で感じた事、思った事等を書き込んでいますので是非見てみて下さい！！
また、同時に「オンサイトマネジメント事業部のFacebook」も始めました！ こちらも色々な業務の情報が満載です！是非ご覧下さい！！ (↑↑↑詳しくはココをクリック！！)
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