宅建夏休み特集（借地借家法の総まとめ③：借家）
みなさん、こんばんは(^o^)。
宅建夏休み特集の第３弾です。今回は、「借地借家法（借家）」の“総まとめ講義”をお届けします。
「借家」の内容は、「借地」とくらべて、ボリュームは少ないのですが、その分、“民法との複合問題”となるケースが多く、民法の「賃貸借」の知識が不可欠となります。
ですから、民法の賃貸借のルールを忘れてしまった方は、そちらの方の学習もお忘れなく。。。
今日も応援の“ポチッ”をお願いしま～す！
人気ブログランキングへ
●●● 借地借家法（借家）●●●
借地借家法では，借地のみならず“借家”においても，“借主（建物賃借人）”の保護を図るために，様々なルールを定めている。
――――――――――――――――――――――――
【借家の適用対象】
借地借家法上… “借家”とは，『建物の賃貸借』を指す。
注）“一時使用の建物賃貸借であることが明らか…”な場合，借地借家法は適用されず，『民法』が適用される。
――――――――――――――――――――――――
【強行規定】
借家の場合も“借地と同様”に，“賃借人にとって不利”な特約は『無効』となる。
↓
ちなみに… “賃借人に有利”な特約は，『有効』となる（この考え方も，借地と同じ…である！）。
――――――――――――――――――――――――
【建物賃貸借契約の更新等 （強行規定）】
１）建物賃貸借の“期間”
借地借家法上，建物賃貸借では，民法の存続期間の規定（最長20年）は，適用『されない』。
↓
また… 期間が『１年未満』である賃貸借は，“一時使用の建物賃貸借 ＆ 定期建物賃貸借”を除き，｢期間の定めがない賃貸借｣とみなされる。
２）建物賃貸借の“更新”
更新は“期間の定めがある場合”のみ，問題となる。
（期間の定めがなければ，そもそも更新自体が生じない！）
↓
｢当事者（賃貸人 or 賃借人）｣からの“更新拒絶”は，期間満了の『１年前～６ヵ月前』までに，その通知が必要！
↓
通知がなければ，“従前と同一条件”で更新されてしまう。
（ただし… 更新後は“期間の定めナシ”となる！）
↓
｢賃貸人｣からの更新拒絶は，『正当事由』が必要となる。
（ただし… “立退料だけ”では，正当事由とならない！）
３）建物賃貸借の“解約”
● ｢賃貸人｣からの“解約申入れ”があると， その日から『６ヵ月後』に，賃貸借が終了する。
↓
｢賃貸人｣からの解約申入れは，『正当事由』が必要となる。
（こちらも… “立退料だけ”では…ＮＧ！）
↓
● ｢賃借人｣からの“解約申入れ”については，借地借家法に全く規定がない（『民法』が適用される！）。
↓
だから… 解約申入れから『３ヵ月』後に終了…となる。
注）更新拒絶通知 or 解約申入れ…ともに，｢賃借人｣からの場合には，“正当事由”はいらない！
――――――――――――――――――――――――
【建物賃貸借の対抗力 （強行規定）】
建物賃貸借は，その登記（建物賃借権の登記）がなくても，建物の『引渡し』があれば，その後に建物を購入した者等に対抗できる。
――――――――――――――――――――――――
【借賃の増減請求 （強行規定ではない！）】
タイトルが｢地代等｣から｢借賃（＝家賃）｣へと変っただけで，中身は，借地における【地代等の増減請求】と同じである！
――――――――――――――――――――――――
【造作買取請求権 （強行規定ではない！）】
次のような造作がある場合，賃借人は，賃貸人に対して，賃貸借終了時に｢造作を買い取ってくれ！｣と請求『できる』。
● “賃貸人の同意”を得て取り付けた造作
● “賃貸人から買った”造作
注）｢強行規定｣ではないため，特約で『排除』できる。
――――――――――――――――――――――――
【 建物転借人の保護（強行規定）】
建物が転貸（また貸し）されており，建物の賃貸借が，次のいずれかによって終了するときは…
● 期間満了
● 解約申入れ
↓
賃貸人は，｢転借人｣にその旨の『通知』をしなければ，その終了を転貸人に“対抗できない”。
↓
賃貸人がその通知をした場合，転貸借は，通知がされた日から『６ヵ月』を経過したときに終了する。
――――――――――――――――――――――――
【居住用建物賃貸借の承継 （強行規定ではない！）】
｢居住用建物（店舗や事務所は『対象外』！）｣の賃借人が“相続人なし”に死んだとする。
↓
この場合に… “事実上の夫婦（内縁）である同居人”がいても，配偶者ではないため“相続権はない”が…
↓
その同居人は，建物から追い出されなくてすむように，建物賃貸借の権利＆義務を承継できる…と定められている。
↓
でも… その同居人が，死亡したことを知った後『１ヵ月』以内に，｢承継しません。引っ越します。｣と意思表示すれば，建物賃貸借は“承継されない”。
注）｢強行規定｣ではないため，この“承継を認めない特約”も『ＯＫ』である。
――――――――――――――――――――――――
【定期建物賃貸借 （定期借家契約）】
次の条件を満たせば，｢賃貸人｣に“やむを得ない事由”がなくても…
● 『書面』で契約している。
● ｢賃貸人｣が『書面』で“事前説明”をしている。
↓
“契約の更新がない”旨を定めることができる。
（期間は… “１年未満”でも『ＯＫ』！）
↓
《ルール１ （終了通知）》
期間が“１年以上”の場合，｢賃貸人｣は，期間満了の『１年前～６ヵ月前』までに，賃借人に対して，“期間満了で賃貸借が終了する”旨の『通知』をしなければ，その期間満了による終了を賃借人に対抗できない。
↓
この規定に反する特約で“賃借人に不利”なものは，『無効』となる。
↓
《ルール２ （途中解約）》
床面積『200㎡』未満の｢居住用建物（店舗や事務所は『対象外』！）｣については，“やむを得ない事由”があれば，『賃借人』からのみ“途中解約”が認められる。
↓
この規定に反する特約で“賃借人に不利”なものも，『無効』となる。
↓
《ルール３ （賃料改定特約）》
｢賃料改定特約｣が“ある”場合，借賃の増減請求に関するルールは，『適用除外』となる（この場合… 借賃の増減請求権は行使できない！）。
↓
これに対して，｢賃料改定特約｣が“ない”場合は，借賃の増減請求権を行使することができる（普通の建物賃貸借と『同じ』ルールが採用される！）。
注）賃料改定特約とは，次の２つの要件を満たす特約をいう。
① 賃料が“客観的”に定められている。
② 賃料（借賃）の増減請求権が“排除”されている。
↓
具体的には，次のような特約を指す。
● 期間中は，賃料の改定（増減）を一切行わない。
● １年ごとに，定期的に○％の賃料増額を行う。
↓
これに対して，次のような特約はＮＧとなる。
● 必要があれば，当事者は，賃料の増減を請求できる。
● 当事者は，協議の上，賃料の改定ができる。
（これらは，単に“賃料を決める方法”を定めただけであり，客観的に賃料を定めているとはいえないからである。また，賃料の増減請求権も排除されていない！）
――――――――――――――――――――――――
【取壊し予定の建物賃貸借】
次の１）や２）により，一定期間経過後の“建物取壊しが明らか”であれば，その取壊し時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。
１）法令 … 行政上の法令に限る！
２）契約 … 賃貸人と第三者との契約に限る！
↓
なお，取壊し事由を記載した『書面』が必要となる。
――――――――――――――――――――――――
今回の“総まとめ講義”は…ここまで！
【制作・著作】
たっけんコム（http://www.takken.com/）代表 保坂つとむ
※ 記事の内容に関する質問は、受け付けておりません。
※ 記事を許可なく転載・複製することを禁じます。
宅建夏休み特集の第３弾です。今回は、「借地借家法（借家）」の“総まとめ講義”をお届けします。
「借家」の内容は、「借地」とくらべて、ボリュームは少ないのですが、その分、“民法との複合問題”となるケースが多く、民法の「賃貸借」の知識が不可欠となります。
ですから、民法の賃貸借のルールを忘れてしまった方は、そちらの方の学習もお忘れなく。。。
今日も応援の“ポチッ”をお願いしま～す！
人気ブログランキングへ
●●● 借地借家法（借家）●●●
借地借家法では，借地のみならず“借家”においても，“借主（建物賃借人）”の保護を図るために，様々なルールを定めている。
――――――――――――――――――――――――
【借家の適用対象】
借地借家法上… “借家”とは，『建物の賃貸借』を指す。
注）“一時使用の建物賃貸借であることが明らか…”な場合，借地借家法は適用されず，『民法』が適用される。
――――――――――――――――――――――――
【強行規定】
借家の場合も“借地と同様”に，“賃借人にとって不利”な特約は『無効』となる。
↓
ちなみに… “賃借人に有利”な特約は，『有効』となる（この考え方も，借地と同じ…である！）。
――――――――――――――――――――――――
【建物賃貸借契約の更新等 （強行規定）】
１）建物賃貸借の“期間”
借地借家法上，建物賃貸借では，民法の存続期間の規定（最長20年）は，適用『されない』。
↓
また… 期間が『１年未満』である賃貸借は，“一時使用の建物賃貸借 ＆ 定期建物賃貸借”を除き，｢期間の定めがない賃貸借｣とみなされる。
２）建物賃貸借の“更新”
更新は“期間の定めがある場合”のみ，問題となる。
（期間の定めがなければ，そもそも更新自体が生じない！）
↓
｢当事者（賃貸人 or 賃借人）｣からの“更新拒絶”は，期間満了の『１年前～６ヵ月前』までに，その通知が必要！
↓
通知がなければ，“従前と同一条件”で更新されてしまう。
（ただし… 更新後は“期間の定めナシ”となる！）
↓
｢賃貸人｣からの更新拒絶は，『正当事由』が必要となる。
（ただし… “立退料だけ”では，正当事由とならない！）
３）建物賃貸借の“解約”
● ｢賃貸人｣からの“解約申入れ”があると， その日から『６ヵ月後』に，賃貸借が終了する。
↓
｢賃貸人｣からの解約申入れは，『正当事由』が必要となる。
（こちらも… “立退料だけ”では…ＮＧ！）
↓
● ｢賃借人｣からの“解約申入れ”については，借地借家法に全く規定がない（『民法』が適用される！）。
↓
だから… 解約申入れから『３ヵ月』後に終了…となる。
注）更新拒絶通知 or 解約申入れ…ともに，｢賃借人｣からの場合には，“正当事由”はいらない！
――――――――――――――――――――――――
【建物賃貸借の対抗力 （強行規定）】
建物賃貸借は，その登記（建物賃借権の登記）がなくても，建物の『引渡し』があれば，その後に建物を購入した者等に対抗できる。
――――――――――――――――――――――――
【借賃の増減請求 （強行規定ではない！）】
タイトルが｢地代等｣から｢借賃（＝家賃）｣へと変っただけで，中身は，借地における【地代等の増減請求】と同じである！
――――――――――――――――――――――――
【造作買取請求権 （強行規定ではない！）】
次のような造作がある場合，賃借人は，賃貸人に対して，賃貸借終了時に｢造作を買い取ってくれ！｣と請求『できる』。
● “賃貸人の同意”を得て取り付けた造作
● “賃貸人から買った”造作
注）｢強行規定｣ではないため，特約で『排除』できる。
――――――――――――――――――――――――
【 建物転借人の保護（強行規定）】
建物が転貸（また貸し）されており，建物の賃貸借が，次のいずれかによって終了するときは…
● 期間満了
● 解約申入れ
↓
賃貸人は，｢転借人｣にその旨の『通知』をしなければ，その終了を転貸人に“対抗できない”。
↓
賃貸人がその通知をした場合，転貸借は，通知がされた日から『６ヵ月』を経過したときに終了する。
――――――――――――――――――――――――
【居住用建物賃貸借の承継 （強行規定ではない！）】
｢居住用建物（店舗や事務所は『対象外』！）｣の賃借人が“相続人なし”に死んだとする。
↓
この場合に… “事実上の夫婦（内縁）である同居人”がいても，配偶者ではないため“相続権はない”が…
↓
その同居人は，建物から追い出されなくてすむように，建物賃貸借の権利＆義務を承継できる…と定められている。
↓
でも… その同居人が，死亡したことを知った後『１ヵ月』以内に，｢承継しません。引っ越します。｣と意思表示すれば，建物賃貸借は“承継されない”。
注）｢強行規定｣ではないため，この“承継を認めない特約”も『ＯＫ』である。
――――――――――――――――――――――――
【定期建物賃貸借 （定期借家契約）】
次の条件を満たせば，｢賃貸人｣に“やむを得ない事由”がなくても…
● 『書面』で契約している。
● ｢賃貸人｣が『書面』で“事前説明”をしている。
↓
“契約の更新がない”旨を定めることができる。
（期間は… “１年未満”でも『ＯＫ』！）
↓
《ルール１ （終了通知）》
期間が“１年以上”の場合，｢賃貸人｣は，期間満了の『１年前～６ヵ月前』までに，賃借人に対して，“期間満了で賃貸借が終了する”旨の『通知』をしなければ，その期間満了による終了を賃借人に対抗できない。
↓
この規定に反する特約で“賃借人に不利”なものは，『無効』となる。
↓
《ルール２ （途中解約）》
床面積『200㎡』未満の｢居住用建物（店舗や事務所は『対象外』！）｣については，“やむを得ない事由”があれば，『賃借人』からのみ“途中解約”が認められる。
↓
この規定に反する特約で“賃借人に不利”なものも，『無効』となる。
↓
《ルール３ （賃料改定特約）》
｢賃料改定特約｣が“ある”場合，借賃の増減請求に関するルールは，『適用除外』となる（この場合… 借賃の増減請求権は行使できない！）。
↓
これに対して，｢賃料改定特約｣が“ない”場合は，借賃の増減請求権を行使することができる（普通の建物賃貸借と『同じ』ルールが採用される！）。
注）賃料改定特約とは，次の２つの要件を満たす特約をいう。
① 賃料が“客観的”に定められている。
② 賃料（借賃）の増減請求権が“排除”されている。
↓
具体的には，次のような特約を指す。
● 期間中は，賃料の改定（増減）を一切行わない。
● １年ごとに，定期的に○％の賃料増額を行う。
↓
これに対して，次のような特約はＮＧとなる。
● 必要があれば，当事者は，賃料の増減を請求できる。
● 当事者は，協議の上，賃料の改定ができる。
（これらは，単に“賃料を決める方法”を定めただけであり，客観的に賃料を定めているとはいえないからである。また，賃料の増減請求権も排除されていない！）
――――――――――――――――――――――――
【取壊し予定の建物賃貸借】
次の１）や２）により，一定期間経過後の“建物取壊しが明らか”であれば，その取壊し時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。
１）法令 … 行政上の法令に限る！
２）契約 … 賃貸人と第三者との契約に限る！
↓
なお，取壊し事由を記載した『書面』が必要となる。
――――――――――――――――――――――――
今回の“総まとめ講義”は…ここまで！
【制作・著作】
たっけんコム（http://www.takken.com/）代表 保坂つとむ
※ 記事の内容に関する質問は、受け付けておりません。
※ 記事を許可なく転載・複製することを禁じます。