昨年の暮れより入っていた案件なのですが、
ようやく調査も終えこのブログでも紹介できるようになりました。
不動産ファンドで有名どころと言えば２つでしょう。
Mansion Student Accommodation Fund
Brandeaux Student Accommodation Fund
ようは学生寮ファンドで、
世界中からの留学生が多いことで欧州では学生寮マーケットは潤沢です。
今回のStore First 社のSelf Strageというのは、
小さな貸倉庫を顧客のニーズに合わせて貸し出しているのですが、
これが日本と違い、英国を始め欧州では成長産業として業績を拡大しています。
日本も最近になって「押入産業」など広告をよく目にするようになりましたが、
英国でも居住空間はあっても収納場所が少ないんです。
「英国在住の57%以上の人達が家財を収納するスペースがない」
というアンケートも出てるくらいですから同じ島国として納得します。
それと相まって小規模のビジネスユーザーが倉庫変わりに使っていることもあり、
英国の貸倉庫業界は年8~15%も成長していて、業界大手である
Safestore、Big Yellow、Access、 Lok’n Store、Shurgard、Space Maker、Storage King、HSIL Propertyなど
大型の施設を複数有する企業でだけで250以上の施設を運営しています。
商業用不動産分野では最高の収益率と成長率になっている貸倉庫業界の中で、
唯一、海外投資家にも商業用不動産(建物は区分所有権、土地は250年借地権)として、
Store First 社がStorepodをリリースしました。
実はStorepod は商業用不動産投資として、
SIPP （自己投資型個人年金）にも認可され、
※日本でいう確定拠出年金（401K）
大手 SIPP プロバイダに入ってるくらいなので英国では知っている人も多いんですが、
日本人投資家が買えるようになったのもつい最近のことですから。
Storepodとは貸倉庫のことで25平方フィート=2.3平米から購入できます。
よくあるアジア系のキャピタル狙いの不動産と違いインカム狙いになるので、
銀行融資が魅力的な国内不動産と違い、
海外不動産では融資が受けれないのである程度使わないお金がある人向けには、
限定的なリスクで海外不動産を購入できるので考えものです。
1番上が1~2年目（年率8%）、これは予想ではなく確定利回りです。
2番目が3~4年（年率10%）これはあくまで予想です。
3番目が5~6年（年率12%）これもあくまで予想です。
「更新の際に提示する新しいレートは年率8％の固定賃料収益よりも高くしないといけない」
というルールが6年リース契約に含まれているので、
上図のようなシュミレーションになるのですがその根拠があります。
上図のうち2つはあくまで実際に貸倉庫全体の50%が貸出できれば払い出せる
というシュミレーションだったのですが、
一番最初に説明した貸倉庫業界は全体でも75%以上の貸出率、
Store First 社の Self Strage （貸倉庫）は現状で80%の貸出状況になっています。
最悪の状況を考えてみても、
50%未満の貸出率によるリース契約の途中打ち切り（3年目時点）
※2年見直しの際に提示する新しいレートは前回のレートよりも高くしないといけないため
くらいですが、
5年目に入った時に1ヶ月ほど猶予があるのですが、
投資家は買戻保証スキームを使うことができます。
ようは、購入した価格でStore First 社が Storepod を買い戻してくれるということです。
これらは全て第三者機関（弁護士）を通じて契約書に明記されます。
この点がファンドなどと違い現物資産を持つメリットかもしれませんね。
かなり限定されいるリスクを取る投資になるので、
海外不動産に興味があるけどやったことない、
ある程度大きな資金の運用先を考えている、
そんな方にオススメできる案件ですね。
ストアファースト、ストアポッド、グループファースト、ストアファーストジャパン、
Store First Japan 海外不動産投資 ランドバンキング
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