※何でも興味をもって考察する事
五重塔…地（基礎）水（塔身）火（笠）風（請花）空（宝珠）となるもので、5つの世界（五大思想）を示し,仏教的な宇宙観を表している。
※地震でも倒壊しない国家が誇るの建造物である。
縁起をかつぐ……地震＝揺るがない＝自信
上に上に伸びる＝奇数＝動＝発展
※心柱＝日本(建築)美、職人技(業)の集大成である
※教学的にも技術的にも文化的にも進んでいるということを民に誇示するためのシンボルである。
※一番大切な物、仏舎利(経典、宝物等)が納められている。
🔳全国の五重塔
https://www.takusanyado.com/photospot/jisha/gojunoto
http://hirodas.com/minato/suki/pagoda.html
撮影: by-marshal 四天王寺/五重塔
大阪/四天王寺 夏の夕暮れ🌆
15年目の盂蘭盆会
『宅建攻略の夏🍧』
✨去年より さらに 1万人 増加✨
⏹️令和元年
宅地建物取引士資格試験
申込数者 総数 276,019 人
(前年＋10,575人 4％増加⤴️⤴️ 8/19発表)
(一般受験者217,914 人 登録講習者58,105人)
※不動産適正取引推進機構HPをご確認下さい
※速報値である。
ちなみに「大阪」では申込者数は、
24,090人
前年より1,643人増加しました。
※参考
資格と受験者数
https://jqos.jp/more/moshikomi
🔳昨年
平成30年［2018］
□申込数
265,444人(男性181,499人 女性 83,945人)
□受験者数
213,993人(男性145,245人女性68,148人)
□登録講習修了者
50,415人(33,321人 18,914人)
🔳宅建士試験結果
□合格者数 33,360人
(男性21,838人 女性11,522人)
□合格率 全国15.6％(男性15％ 女性16.8％)
□合格率 免除登録者 20.6％
□合格率 一般受験者 14.1％(22,996人)
□職業別構成比 (合格者)
不動産業36.8％金融関係9.5％建設関係9.8％
他業種22.0％
学生11.0％主婦4.0％その他6.7％
⏹️試験日
令和元年10月20日(日)
宅建士試験まで あと60日🍀8/21
『宅建士試験』のポスターが、
なんだか洒落ている✨✨✏️cute✨
昨年は
合格基準点が『37点』
過去最高でした。
35点、36点をマークした受験者は
非常に悔しい思いをしたことでしょう。
再びリベンジを誓い
この夏を迎える事になります。
決して、あの悔しい
思いを繰り返してはならないのです。
長い長い
這い上がりの一年を経験した分
しんどい悔しい思いをした分
ひとまわりも
ふたまわりも
大きく成長してる
自分がいるはずです。
宅建士試験の
願書を提出し
本年、
必ずや合格するという
確固たる決意を、
今一度甦らせて下さい👊✨
あと２ヶ月あまり(60日8/21)
宅建勉強に集中しましょう。
生活サイクルも
全て宅建モードに切り替えましょう。
この夏も
全国約27万人以上の
受験者(想定ライバル)が
同じように
宅建合格を目指し
どこかで
勉強している事を
忘れてはなりません。
合格者は
お盆休みも返上し
予備校等夏期講座や
宅建/家庭教師を利用し
宅建脳を開眼すべく
自分自身を奮い起たせ
机上へ向かっているのです。
マーシャルのブログでは
この夏(2019)も
全力でお役に立てますよう
宅建士資格試験攻略法を
掲載していきますので
ご参考下さい。
お盆休み後
真面目にコツコツ勉強を
積み重ねきた
独学の受験生ほど
模擬試験の結果が冴えない等
必ずメンタルダウンする
傾向にあります。
宅建士試験における
どのような
ご相談📩でも
受けておりますので
お気軽にメール下さい。
宛 先
📩 marshalhanasaku@gmail.com✨
(必ずご返信いたします。)
🔳参考
全国模擬試験を受けるべし✏️
『ジ オープンモギ』
令和元年9月23日(祝月)…申込は9/6迄
※こちらの模擬試験実施と
マーシャルのブログとは無関係ですが
模擬試験により
自分の現在の実力/結果を
知る事は非常に大切です。
試験形式や会場馴れも必要です。
一ヶ月前の
宅建業法だけでも
仕上がり具合を試すのも大切な事です。
□連休(集中勉強 想定日)
8月…お盆休8/10(土)～8/18(日) 9日間
9月… 9/14(土)15(日)16(月)
9/21(土)22(日)23(月)
10月…10/12(土)13(日)14(月)
※来年は10月の連休もありませんよ。
『宅建士試験まで あと 60日 』8/21現在
※短期集中講座/個別指導
弱点補強に
『宅建/家庭教師』を利用しよう。
※図書館、自習室、静かな喫茶店カフェ
しっかりと勉強できる場所を
確保しておきましょう。
来年は
10月の最後の連休もありません。
民法改正で問題が難化します。
今年、何がなんでも
絶対😆👍️合格するぞと
肝に命じて
全力で試験勉強に打ち込んで下さい。
⏹️2019/宅建教科書 ランキング💯
https://www.amazon.co.jp/gp/bestsellers/books/505466
クリック🥇GO↓↓↓
✡️にほん (宅建士) ブログ村
『2019 宅建ブログ』を探しに行こう🎵
✡️2019/8/19宅建士の部門
『✨✨第6位✨✨』⤴️⤴️⤴️
クリック🥇GO↓↓↓
宅建士人気ブログランキングへ
⏹️✨New✨令和元年 8月.9月,10月
生徒募集中若干名/大阪
宅建/家庭教師⬇️お問い合わせ⬇️
marshalhanasaku@gmail.com
大阪駅周辺カフェ☕️😌✨にて
面談/自己紹介［身分証開示］
させていただきます。
(60分程度無料/お茶代金は相互負担)
宅建士試験攻略講座
月6回 (120分×6日)
ご自宅/カフェ/貸教室利用等
［例 8/28, 9/4 ,9/11 ,9/18, 9/25 ,10/2,］
［例 上記以外でも
相互調整の上 、日時確定できます。
全予約制］
［授業には費用が発生致します。］
三つの
「初心」忘るべからず。
http://www.the-noh.com/jp/zeami/words.html#word01
…世阿弥
🔳平成30年 本試験 宅建業法
全20問題
問題/難易度(難A～易C) /答え/単元
問26C2広告等規制 問27B4三大書面
問28B1業務上規制 問29C2業務上規制
問30C4報酬額制限
問31A3報酬額制限 問32A1監督処分等
問33C4媒介契約 問34C237条書面
問35B3重要事項説明
問36C3免許総合 問37B2クーリングオフ
問38C1手付金等の保全措置
問39C4重要事項説明 問40C2業務上規制
問41C3用語定義 問42B4宅建士
問43C1営業保証金 問44B2保証協会
問45C3住宅瑕疵担保履行法
🔳2018/宅地建物取引士資格試験
本試験問題より
【報酬】問30 難易度C 正解率80％
宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は、Ｂが所有する建物について、Ｂ及びＣから媒介の依頼を受け、Ｂを貸主、Ｃを借主とし、１ケ月分の借賃を10万円（消費税等相当額を含まない。）、ＣからＢに支払われる権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。）を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。
この場合における次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば正しいもの○はどれか。
1建物が店舗用である場合、Ａは、Ｂ及びＣの承諾を得たときは、Ｂ及びＣの双方からそれぞれ10万8,000円の報酬を受けることができる。
2建物が居住用である場合、Ａが受取ることができる報酬の額は、ＣからＢに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万2,000円が上限となる。
3建物が店舗用である場合、Ａは、Ｂからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をＢに請求することができる。
4定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にＡが依頼を受けてＢＣ間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Ａが受取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。
【答】1× 2× 3× 4正○
『居住用建物以外』で
権利金の授受がある場合の報酬額の上限は
借賃の1ケ月分×1.08と
権利金を売買代金とみなし算出した額の
いずれか高い方。
1店舗用＝居住用建物以外
※権利金計算をすることができる
※貸借計算と比べてみる。
売買計算＝150万×5％×1.08＝8万1,000円
をB及びCの双方から受け取ることができる。
合計16万2,000円受領できる。
貸借計算＝双方合わせて1ケ月分
10万×1.08＝
10万8000円をBC合わせた分の受領
をすることができる。
(B.Cそれぞれ10万8000円を
受領することはできません。)
2権利金計算はできない。
貸借の場合の計算となる。
10万8,000円をBとC合わせて
受領することができる。
10万8,000円が上限となる。
3広告費用＝
依頼者の(Bからの)依頼に基づくものだけ。
宅地建物取引業者は、
報酬の他は請求できない。
例外として依頼者の
依頼によって行う広告料金に
相当する額は請求できる。
4定期建物賃貸借契約
契約期間終了＝更新されない(終了)
新規の契約をする事になる。
再契約＝宅建業法の報酬告示が適用される。
【報酬/空家等】問31 難易度A 正解率30％
宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が受取ることのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば
正しいもの○はどれか。
1土地付中古住宅（代金500万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが売主Ｂから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ５万円（消費税等相当額を含まない。）多く要する場合、その旨をＢに対し説明した上で、ＡがＢから受取ることができる報酬の上限額は280,800円である。
2土地付中古住宅（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが買主Ｃから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ４万円（消費税等相当額を含まない。）多く要する場合、その旨をＣに対し説明した上で、ＡがＣから受取ることができる報酬の上限額は194,400円である。
3土地（代金350万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが売主Ｄから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ２万円（消費税等相当額を含まない。）多く要する場合、その旨をＤに対し説明した上で、ＡがＤから受取ることができる報酬の上限額は194,400円である。
4中古住宅（１か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借について、Ａが貸主Ｅから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の貸借の媒介に比べ３万円（消費税等相当額を含まない。）多く要する場合、その旨をＥに対し説明した上で、ＡがＥから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。
【答】1× 2× 3正○ 4×
低廉な空き家等の売買.交換の媒介において、
通常と比較して現地調査等の費用相当額を要するものについては現地調査費用等の費用相当額を加算して報酬を受け取る事ができる。
低廉な空き家等とは『代金額が400万以下』の
宅地建物をいう。
本問題は500万円の物件なので
これに該当しない。
1 400万超＝
取引代金×3％+6万
500万×3％+6万＝21万×1.08＝22万6800円
空き家等の売買/交換の媒介
しかし、400万以下(消費税含まない)
2低廉な空き家等の売買.交換の媒介において
通常と比較して現地調査等の費用相当額を要するものについては、現地調査等の費用相当額を加算して報酬を受ける事ができる。
但し、売買の場合、『売主』に限りられる。
買主Cからは現地調査等の費用を加算して受取る事はできない。
200万～400万以下＝
取引金額×4％+2万
300万×4％+2万＝14万×1.08＝15万1200円
買主からの加算受領はできない。
(売主又は交換の相手方)のみ
3低廉な空き家等の売買.交換の媒介において
通常と比較して現地調査等の費用相当額を要するものについては、現地調査等の費用相当額を加算して報酬を受ける事ができる。
但し、報酬と調査費用等の『合計が18万円』を超える事はできない。
税込＝18万×1.08=19万4,400円を超える事はできない。
memo
売主/350万×4％+2万＝(16万+2万)×1.08%
= 19万4400円
買主/350万×4%+2万＝16万×1.08%
=17万2800円
4低廉な空き家等の『売買.交換の媒介』において
通常と比較して現地調査等の費用相当額を要するものについては、現地調査等の費用相当額を加算して報酬を受ける事ができる。
『貸借』の場合の適用はない。
貸借の媒介
基本/ 借賃の1ケ月＝15万×1.08％＝16万2000円
低廉な 空き家等の売買又は交換の媒介は
貸借の場合は適用されません。
まとめ
基本【報酬/速算式】
▪️売買代金200万以下
売買代金×5％
▪️売買代金200万超400万以下
売買代金×4％+2万
▪️売買代金400万超
売買代金×3％+6万
□低廉な空家等の特例が認められるのは、
代金の額が400万以下の物件に限られる。
□低廉な空家等の特例により現地調査等の費用を報酬に含めて請求できる相手方は
売買の場合、売主のみ。(買主適用なし)
□低廉な空家等の特例により依頼者である売主からうける報酬額は、18万。
消費税等相当額含めて「19万万4400円」を
超えてはならない。
□「貸借」の媒介.代理の場合は、現地調査等の費用を報酬に含めて請求することはできない。
低廉な空家等の特例により現地調査等の費用を報酬に含めることができるのは、売買又は交換の媒介.代理をした場合。
計算問題は最初から
取り組まず『捨問題』にする
受験者も多いと聞きます。
昨年も問31/空家等報酬計算の
問題正解率は30％と
ほとんどの受験生は解けていません。
法改正問題でもあり
全く手つかずの
受験生もいたと思われます。
消費税計算が面倒である、
時間がとられる
全く知らない…が
その理由である。
今年も
報酬問題は
2題(報酬+空家特例)を
想定しておきましょう。
おそらく
消費税は10％計算させる
のではないでしょうか。
(8％計算よりは)
その分計算しやすくもなります。
上達すれば、
計算しなくとも
(正解選択肢、答えを導きだせる)
問題文のみ読解力で
見分ける事ができます。
空家等報酬は
下記⬇️を暗記しておけば
魔法のように
計算なしで
簡単に解けてしまうのです。
⭐️覚えよう…
『400万以下 ・18万 買主ダメ 貸借ダメ』
2019/大阪四天王寺 お盆
※大阪パワースポット
/四天王寺内 元三大師堂 参り
元三大師は
とても頭が良かったといわれておりますことから
智慧聡明、学業成就の
功徳があると信じられております。
⏹️✨New✨令和元年 8月.9月,10月
生徒募集中若干名/大阪
宅建/家庭教師⬇️お問い合わせ⬇️
marshalhanasaku@gmail.com
⏹️保有資格［令和元年8月現在］
宅地建物取引士
競売不動産取扱主任者
不動産キャリアパーソン
大阪駅周辺カフェ☕️😌✨にて
面談/自己紹介［身分証開示］
させていただきます。
(60分程度無料/お茶代金は相互負担)
宅建士試験攻略講座
全6回 (120分×6日)
ご自宅/カフェ/貸教室利用等
［例 8/28, 9/4 ,9/11 ,9/18, 9/25 ,10/2,］
［例 上記以外でも
相互調整の上 、日時確定できます。
全予約制］
［授業には費用が発生致します。］