賃貸借契約が終了するケースは大きく分けて二つある
一つは双方に何らかの事情が出て解約するケース
もう一つは契約違反などで解除されるケース
後者の場合は、一方的に貸主が解約するケースだが、前者は双方からされるケースである
さて、契約書を見ると典型的な条項が、
貸主は半年前に・・・・借主は１か月前にと予告期間がある
この予告期間は、契約書に記載し双方合意しているのだから有効に見える
期間の定めのある契約では。契約期間満了にそって更新拒絶の解約通知を発射すればよい
期間の定めのない契約でも、民法６１７条により３か月前に解約通知を通知すればよい
また別途途中解約の約定があればそれに従えばよいことになる
ちなみに民法の特別法にあたる借地借家法条２６においては当事者は６か月前、２７条において貸主は６か月とあるので貸主からは６か月、借主に有利な約定はＯＫなので赤字のような約定となる
日本国憲法によれば国民はすべて平等を謳っている
しかしながら貸主は不動産を持ってるので強者、持ってない貸主は弱者という考えをもとに、また借家法なんかはごっつい古い時代の法律である
借家法なんかは大日本帝国の時代であり、貸家そのものが非常に少なく間借りなんかがあった時代なんで今より高く借りるという人はどっさり居った
それゆえに靖国へ行った方の身内の家を取り上げたり、出征以後戻って家がないなんてのはイカンということ
これらのしくみは現代の家余り時代かつ、真実かどうかは別としてネットでどんどん情報を収集できるご時世なので必ずしも借主が弱者とは言えません
それでも借主が弱者という前提に立ち、以下のケースを考えてみたい
貸主 個人地主
借主 サブリース契約の大手アパートメーカーやその子会社など
通常上記のようなサブリース契約の場合は、アパートメーカーが収支計算を立て賃料予想も行い建設します。
それにそって１０％位を保証料とし差し引きます
つまり建設時に儲ける、運営開始後も儲けるわけだ
ところが家賃設定とは難しいもので、初回の設定が妥当であっても建物は必ず減価し、年々みすぼらしくなっていく
かつての収支計算書を見ると右肩上がりで、流石に最近では横ばいになっているが減って行っているものは見たことがない
収支計算では横ばいであっても右肩下がりになるため、いずれ近い将来には逆ザヤになる
逆ザヤになればどうなるか？
保証賃料を下げるか滞納しか道はない
前者は３０年一括保証と言ってたやないか！とモメる
後者はスマートデイズのような支払い停止や倒産ですな
もっとも前者の場合でも、但し２年ごとに見直すとありまっけどね
では前者の場合、解約ができるかという問題
結論から言うと、借地借家法上サブリースであってかつ上場してたりする全然弱者とは言いかねない借主であっても貸主からの一方的な解約はできないとされております
いまごろになって最近ではサブリースの保証賃料減額や解約できないことが問題になり国土交通省からも注意喚起が起きております
現在の法改正は、
多少理不尽さがあっても法律だからそのまま適用
徐々に社会問題になっちゃったよ勇者が最高裁まで争い判例変更実務上、条件付きで違った法解釈をしばらくする忘れた頃に法改正
今回の民法改正にはなかったけど、近い将来サブリースに関しては正当事由を緩く解釈し貸主からも解約ができるとなるんではなかろうか？
今のところはサブリースをする場合、長期間保証してもらうより（しないけど）短期間で動ける定期借家しか防御法はないんではないでねえの
現在のサブリースのメリットは、もはや相続時に借家権割合を税務署からつつかれることなく１００％認めてもらうだけのスキームですな
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