研究学園の生活

※工事停止命令は解除されて工事が再開されたようです。（8/24追記）

みどりの駅の南側、みどりの学園の北側に大規模な商業施設「（仮称）みどりの駅南複合施設」の建設が進んでいます。
小売店舗は6店舗が予定され、スーパーのカスミとドラッグストアのカワチが入ることが既に公表されており、店舗面積の合計は約6千平米、駐車台数約300台とかなり大きな商業施設になる予定です。



ところが、みどりのエリアをターゲットにした竹さんのつくばちゃんねるブログ「茨城つくば　みどりのの日々」で、都市計画法にもとづく工事停止命令が出て、工事が止まっていることを知り、現地を見に行ってきました！

現地に行くと、太い赤枠で囲われた看板が設置されており、このように記載されていました。

「都市計画法による命令の公示」

所在地　つくば市みどりの中央11番（以下略）
命令を受けた者の住所　（略）
　　　　　　　　　　　　氏名　ダイワロイヤル株式会社　代表取締役（以下略）

　この土地は、都市計画法（中略）に違反しているので、令和元年（2019年）8月14日付けで同法第81条第1項の規定に基づき開発行為に関する工事の停止を命じた。

（注）
1　この標識を破損したものは、刑法（中略）により罰せられます。
2　この命令に違反して開発行為に関する工事を行った場合は都市計画法により罰せられます。

令和元年（2019年）8月14日　つくば市長　五十嵐立青

同様に、工事施工者である大和ハウス工業つくば支店の支店長に対しても同様の命令が出ていました。



カワチ薬品の店舗部分は事業主がカワチ薬品になっているようで、事業主としてのカワチ薬品の代表取締役と…



…こちらも同様に、工事施工者である大和ハウス工業つくば支店の支店長に対しても同様の命令が出ていました。

つまり、この商業施設の敷地全体の工事停止が命じられたことになります。
ワンマン社長が仕切る中小企業ならともかく、一部上場企業である大和ハウスグループが法律違反で工事停止を命じられるのは異常な感じがしますね。
（大企業でも、レオパレス21みたいに法律を無視した商売している会社もありますが…）

この手の工事停止命令は普通はいきなり出されるものではなく、何度も行政指導や警告などを経て出されるはずですから、指導に従わなかった経緯がおそらくありますね。

「（仮称）みどりの駅南複合施設」の建物の配置と工事の進捗状況



現在の「（仮称）みどりの駅南複合施設」の工事の様子を見てみます。

敷地北側のみどりの駅に近い側の出入口から中をのぞいた写真です。
写真左手がE棟と呼ばれており、カスミになる予定の建物です。
正面がF棟と呼ばれていますが、どんな店が入るか明らかになっていませんが、建物の形状や規模からすると100円ショップでしょうか？
E棟やF棟と直角に右側に、奥からG棟、A棟と並んでいます。（G棟は少し引っ込んでいるところだと思われます。）



A棟はカワチになる予定の建物です。
かなり大きな建物ですね。



こちらは、トンボ池寄りの出入口から見たところです。
左の煉瓦調の建物がB棟です。
何が入るか公表されていませんが、飲食店のように見えます。

奥の建物はカスミになるE棟ですね。



B棟とE棟の間の東側道路沿いには、C棟とD棟があります。



東側道路から見たD棟です。
建物の形状だけでは業態までは想像が付きません。



D棟とカスミになるE棟の間に東側道路との出入口があります。
当然のことながら、工事停止命令が出ているので工事は完全に中断していて、人気（ひとけ）がありませんでした。



カスミになるE棟の目の前に出る出入口です。
敷地全体の建物の配置と、位置関係が何となくお分かりいただけたでしょうか？

なぜ工事停止命令に至ったのか考察してみる

それにしても、なぜ工事停止命令にまで至ったのでしょうか？
報道もされていませんし、つくば市からも何も公表されていないようです。

工事停止命令では、「この土地」が都市計画法に違反していると書かれていますので、建物に関連する違反ではないと思われます。
建物に関連する違反であれば、その建築物のみが対象になるはずです。

そうすると、都市計画法に基づく開発許可基準に対して適合していないことや、開発許可の申請の手続が法令等に違反していることが理由として考えられます。
とはいえ、開発行為に関するプロと言える大和ハウスグループが、そんな基本的ともいえるミスや違反をするかといえば疑問ではあります。

1つ関係があるかもしれないのは、この「（仮称）みどりの駅南複合施設」は1つの大規模小売店舗なのに、開発許可は2つに分割されていることです。



A棟に入る予定のカワチの部分だけは、別の開発許可となっているのです。



A棟に関する開発区域3306．56平米に対する事業主は、株式会社カワチ薬品の代表取締役と書かれています。



一方、残りのB～G棟は別工事の扱いなので、看板も別に掲げられています。



B～G棟に関する開発区域21254．29平米に対する事業主は、ダイワロイヤル株式会社となっていて、開発許可番号もカワチのものと別番号になっています。



もともとはダイワロイヤルが全体を開発事業の事業主として開発を実施するつもりで、開発許可を得る前のお知らせ看板も24560．85平米全体がダイワロイヤルの開発事業となっていました。
おそらく、カワチ薬品が自社の店舗開発部分は事業主となることを望んで分離されたのだろうと思います。

この結果、商業施設としては一体にもかかわらず事業主の異なる2つの開発事業となったため、つくば市としては一体として都市計画法の適用を考えるのに対し、事業主らはおのおのの開発事業単独で法の適用を主張し、つくば市と事業主側で法の適用に関する認識について齟齬が発生したかもしれません。
例えば、この土地は第二種住居区域なので、店舗等の床面積が1万平米を超えてはいけませんが、A～G棟の合計で1万平米を超えているのかもしれません。
大規模小売店舗立地法に基づく届出では、この商業施設の店舗面積の合計は約6千平米となっていますが、大店立地法における店舗面積とは、小売業（飲食店業を除く）の店舗の用に供される床面積とされています。
店舗面積には、売場、ショーウインド、ショールーム等は含み、階段、エスカレータ、エレベータ、売場間通路及び連絡通路、文化催場、休憩室、便所、事務室・荷扱い所、食堂等の面積は除くことになっています。
そのため、例えば飲食店舗の床面積は含まれておらず、A～G棟のうちの1棟（おそらくB棟）の床面積は含まれていないと思われます。
また、他の棟にも店舗面積に含まれない床面積があるため、実は7棟で1万平米以上の床面積があるということかもしれません。
ところが、事業主側はカワチ薬品の開発区域とダイワロイヤルの開発区域は別だと解釈して1万平米を超えていないと考えるのに対し、一体と考えるつくば市は1万平米以上の床面積の店舗等があり都市計画法違反だと考えるといった、見解の相違があるため今回のような事態に至ったという可能性が考えられます。

このように、2つの開発区域それぞれが単独の開発行為だとみなすと都市計画法違反ではないが、一体の開発行為だとみなすと都市計画法違反であるような状況があるとすれば、つくば市の行政指導や警告にもかかわらず工事停止命令に至ったということがあり得るように思います。
（ただ形式的に開発許可が2つに分割されているからといって、法的義務を逃れうるとは思えませんが…）



この状況が長引いて、オリンピックまでに商業施設のオープンが間に合わないなんてことにならないといいのですが…