不動産の有効活用・売買・コンサルティングの（株）リアルウイング

1 改正後の民法においては、瑕疵は契約不適合という呼び方に変わりましたが、「隠れた」という要件は削除されてしまいました。この「隠れた」というのは、「買主がわからなかった（知らなかった）瑕疵という意味です。
２　そもそも、改正前民法の瑕疵担保責任に「隠れた」という要件があったのは、「買主がわかっていた（知っていた）」瑕疵であれば、瑕疵の存在を前提に買主は値段を決めるので、買主を瑕疵担保で保護する必要はないと考えられていたからです。
３　例えば、買主が「雨漏りのある家」であることをわかって3,000万円で買う契約をした場合は売主に瑕疵担保責任を請求できなくとも、買主に不利益はないと考えていたのです。
４　改正民法では、「契約の趣旨に適合しない」問題があると、売主は契約不適合責任を負います。ところが、買主が「雨漏りのある家」であることをわかって3,000万円で買う契約をした場合は、買主は「雨漏りのある家」を購入する契約の趣旨のもとに、実際にも「雨漏りがある家」の引渡しを受けたのですから、売買目的物は「契約内容に適合している」（契約不適合はない）ので売主は契約不適合責任は負いません。
５　結局、「隠れた」という要件は改正民法では削除されましたが、「契約の内容に適合しているかどうか」という判断の中で、改正前と同じように判断されています。
６　実務上の対応
　１）改正民法においては「契約不適合」の判断が重要になりますので、目的物に関する不具合等を当事者がどこまで織り込んで契約の内容としたかが重要となります。
　２）そのため、売買にあたっては、物件状況報告書や、売買契約書の容認事項に詳細な記載をすることで、売買の目的物である不動産の状況、すなわち、瑕疵や経年劣化による損傷の有無その他物件の問題点を把握できるようにしておくことがこれまで以上に重要になります。