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テーマ記事（素人御免、築古ＲＣ一棟マンション投資！）
築古に手を出すなら、基本は木造一択です。
ＲＣや鉄骨の築古（ＲＣは築21年以上、鉄骨は
築11年以上）の物件は出口が取り難くなります。
なぜなら、長期保有後（6年後）の残存耐用年数
がＲＣなら47-（21+6）＝20年、鉄骨なら34-（11+6）
＝17年となり、残存年数的な限界がそのあたり
に来るからです。（つまり融資期間の問題。）
他にも、維持修繕費なども建物階数が増える程
莫大になり、記事にあるように大規模修繕では
新築アパート一棟くらいの費用が掛かります。
例えば、7階建の築古ＲＣマンションなどは
余程、賃貸業の手腕に自信が無ければ
普通は手が出せません。
素人は、そんな事は露知らず2～3億円の
築古マンションを融資で買うのです…
正に「 盲蛇に怖じず」ですね！（笑）
資金力も経験値もない投資家が築古に手を
出すなら基本的には木造の二階建アパート
の一択と理解しておく事です。
木造ならまだ何とかなる事が多いからです。
余程、良い立地（一等地、準一等地級）で
なければ築古のＲＣ・鉄骨は投資不適格と
考えて、ほぼ間違いありません。
間違っても表面利回りだけを判断材料に
してはいけません。
修繕費（特に大規模修繕）や空室率や
賃料下落率に神経を使い、更に土地や
建物の建築・土木の知識をしっかりと
習得しておく事です。
そうなると…ネットで物件検索したら
わかると思いますが、対象となる物件
など、99.99％存在していません！（笑）
まあ、ふざけた馬鹿高値の物件が勢揃い
しています！（笑）
まあ、わかり易く言うとボッタくり・バーの
パチモノ・ウイスキーの値段です…
ざっと、50～75％の指値は必要ですが
そうした指値は殆どが時間の無駄です。
底値で叩き売り、バーゲンセールになる
タイミングまで定点観察して、ひっそりと
暴落を待っている事です。
特に初心者、素人は無防備で経験値も
不足している生まれたばかりの野生動物
みたいなものなのです。
例え、ライオンでも生まれたてなら簡単に
もっと弱い小動物にも噛み殺されます。
不動産投資の世界とは、そうした弱肉
強食・優勝劣敗の厳しい場所なのです。
とにかく、投資の全体像が明瞭になる＝
不動産で儲かる構造が明確に理解できる
までは小さな物件、例えば中古一戸建や
3000万以内の安い築古アパート程度で
恐る恐る実験的に始めてみることです。
そうやって経験値と知識を積み上げる事
です。
築古ＲＣ、鉄骨一棟マンションなど素人の
手に負える代物ではありません！（笑）
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