某参考書の宅建業法の２７、住宅瑕疵担保履行法のところの３日目となります。
先日も書いたと思いますが、改めて、
「おめでとうございます！」
これで、某参考書の宅建業法のカテゴリーは終了です。
住宅瑕疵担保履行法は、本試験でもね、宅建業法の中の１問として出題されていますしね。
ただね、一応、違う法律なのだよということは、理解しておいてもらいたかったわけです。
ちゃんと、住宅瑕疵担保履行法と覚えていた方が何かと良いのですよ。
法律名を覚えていないと、問題文に法律名が出て来た時、困るでしょう。
たぶん、焦るのです。
「住宅瑕疵担保履行法の何とか何とかで、以下の選択肢で正しいものはどれか！」
とか、問題文で書かれていることもあります。
住宅瑕疵担保履行法を宅建業法と覚えてしまっていたら、
「この法律、何？」
となってしまうでしょう。
そういうことを回避するために、
「宅建業法と、住宅瑕疵担保履行法！」
と覚えておくと良いのかなとね。
まぁ、受かる人にとっては当たり前のことなのでしょうけどね。
もうちょっとで受かるかもという人に足りないのはここなのかなぁと、わたくしは思ったりするものです。
余計なことでしたら、申し訳ないですけど、こういうこともうるさく言って行こうかなと。
はい。
では、住宅瑕疵担保履行法をテキトーに見て行きましょう。
まず、今日もですが、各々の参考書で、住宅瑕疵担保履行法が書かれているところを読みましょう。
どの参考書を使っていても良いですから読みましょう。
読まないと進んで行きません。
某参考書だったら、宅建業法の２７です。
住宅品確法も書いてあります。
読むと、１０分のところです。
１０分もあれば読めると思いますし、１０分も必要ないと思います。
４ページですからね。
まぁ、でも、最低１０分とたら、３０分あれば３回読めますしねぇ。
１日に３回も読めたら、たぶん、概要としてはバッチリだと思います。
そんなに難しいことが書いてあるということでもないですからね。
読んだ者勝ちです。
で、今日は、最後に、資力確保についてテキトーに書いて終わりです。
何のために、住宅瑕疵担保履行法があるのかということですが、いろいろあると思いますが、
「宅建業者から新築住宅を買ったシロートのため！」
です。
新築の住宅に何かがあったら、それを保証してほしいということです。
本当は違うのかもしれませんが、こんな感じのイメージでバッチリです。
「保証するとしたらどうするか？」
さて、どうしましょう。
「誠意を見せる！」
とかあるかもしれませんが、最後は、お金なのですよ。
だから、お金を用意しておくということが、この法律の目的です。
いやいや、目的は、お客様に保証でしょう？
と思うかもしれませんが、保証するためにはお金なのですから、お金の用意で良いです。
これがテキトー流のイメージです。
では、どうやって、用意するのかということになります。
お金の用意。
何か思い出しませんか？
ちょっと思い出してもらえませんか？
供託です。
自分で用意したというより、預けてあると言った方が信用がありますし、実際に必要な時に確実性があります。
ですから、供託です。
保証金の供託。
あとは、保険です。
ゴチャゴチャと書いても良くわからなくなると思うので、
資力確保 ⇒ 供託 ＆ 保険
はい、これでオッケー。
でね、某参考書だと、そんなに記述がないのですが、他の参考書だといろいろと書いてあったりするところでもあるので、少し、供託について書きます。
供託について書こうと思うのですが、供託と保険があるのに、なぜか、供託の方がいろいろと書いてあったりするのです。
他の参考書を見るとですがね。
何ででしょうね。
わたくしには、わかりません。
ですが、勝手に想像すると、
「保険は、保険料を払って終わり！」
なのでしょうね。
供託の方がいろいろと流れがあるのでしょうね。
いろいろと流れがあるならば、その流れを問われることが多いと。
そういうことなのかなとね。
今年、我が宅建テキプラ塾で勝手に使用している参考書では書いていませんがね。
他の参考書だと書いてある。
そういうところを書いてますので、
「自分が使ってる参考書には書いてない！」
とか思わず、まぁ、おまけとして読んでもらえればと思います。
供託
基準日 ⇒ ３月３１日 ９月３０日
基準日前１０年間の新築住宅について保証金を供託
主たる事務所の最寄りの供託所
金銭や、有価証券で供託
不足額が生じた時 ⇒ 通知書を受け取った日から２週間以内
不足額の供託 ⇒ 供託をしたら免許権者に通知
保険
業者が保険料を払う契約
２０００万円以上の保険額
１０年以上の有効期間
基準日は、どちらも同じですねぇ。
３月３１日と、９月３０日です。
まぁ、これは、覚えられたら覚えれば良いと思います。
「基準日があるのねぇ！」
ぐらいで良いと思います。
で、供託なり、保険なりで、資力を確保したら、基準日から３週間以内に、免許権者に届出。
資力確保 ⇒ 基準日から３週間以内に届出
結局、基準日って何だって話なのですけどね。
半年ごとに区切りをつけるということです。
３月３１日の場合は、その日までに契約した分の保証金を用意しようということです。
１つの新築住宅につき、１０年で良いわけですから、１０年が過ぎた１０年前の新築住宅の保証金は戻って来るという考えです。
何も無ければ戻って来るのでしょう。
というか、営業が続いていたら、新しく契約して引き渡した新築住宅の分に充てられるのでしょうね。
そんな気がします。
わたくし、受かっただけのシロートなので良くわかりませんが、自転車操業的なことになっても良いのでしょう。
隠れた瑕疵とかなく、賠償とかを払わなくて済むならば、お金の移動はないわけですからね。
１年１件として簡単に考えれば良いと思います。
１年目 １件分
２年目 ２件分
３年目 ３件分
で、時が進み、
９年目 ９件分
１０年目 １０件分
となるわけです。
１１年目 １０件分
です。
これ、わかりますか？
１年目の１件分が無くなるので、１１年目の１件分に充てたら、１０件なわけです。
単純に考えるとこれで良いのかなと思います。
わたくし、間違ってますかね？
間違ってましたら教えてもらいたいのですが、まぁ、間違っていたとしても、こういう間違えをしていても受かるということですからね。
ここは、深く考えずにサラッと行きましょう。
ここで覚えておくと良いのは、
基準日ごとに、基準日から３週間以内に届出ということです。
誰に？
もちろん、免許権者。
３週間以内に免許権者に届出。
資力を確保しない時、確保しても届出をしないと、
基準日の翌日から５０日を経過した日以後は、新築住宅の売買が出来ません。
新築住宅に何かあった時の準備が出来ていない、していないということなのだから、営業するなということです。
新築住宅に何かあった時と書きましたが、これは、普通に確認したぐらいではわからない問題です。
隠れた瑕疵とか書かれてあると思います。
宅建業者が知っていたりして隠していたものには、保証されません。
それは、宅建業者が自ら賠償をしたりしろということです。
宅建業者も、宅建業者でない買主も、どちらも、引き渡しの時には何も問題がないと思った、普通に確認したけどわからなかったという場合で、その後、何か問題が起こったら、買主のためにフォローするよということです。
こんなもんで良いです。
あとは、供託とか保険のことを買主に教えないとわからないので教えるということです。
「どこどこに供託したよ！」
とかでしょうね。
書面で伝える。
よし、これで終わりにしましょう。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
資力確保 ⇒ 供託 ＆ 保険
供託
基準日 ⇒ ３月３１日 ９月３０日
基準日前１０年間の新築住宅について保証金を供託
主たる事務所の最寄りの供託所
金銭や、有価証券で供託
不足額が生じた時 ⇒ 通知書を受け取った日から２週間以内
不足額の供託 ⇒ 供託をしたら免許権者に通知
保険
業者が保険料を払う契約
２０００万円以上の保険額
１０年以上の有効期間
基準日は、どちらも同じ。
資力確保 ⇒ 基準日から３週間以内に届出
誰に？
もちろん、免許権者。
３週間以内に免許権者に届出。
資力を確保しない時、確保しても届出をしない時
⇒ 基準日の翌日から５０日を経過した日以後は、新築住宅の売買が出来ない。
情報提供
新築住宅の売買契約を締結するまでに、書面で説明。
☆以上です！☆
とりあえず、ここまでです。
今年、我が宅建テキプラ塾で勝手に使ってる某参考書では書いていないことも書きましたが、あとは、過去問で出て来たことを自分の知識にしてみてください。
これ以上の肉付けは、過去問でです。
過去問も終えて、他の分野も終えて、何もすることがないという人は、問題集とか予想問題とかを手に入れてみるというのも良いと思います。
何であれ、まずは、参考書と過去問です。
細かいところなんて、後回し。
参考書と過去問をそれなりに勉強して、その上で、模試とかを受けてみても点数が伸びないという人は、まず、基本が出来ているかを確認してください。
基本が出来ているのに点数が伸びないという人は、自分が使ってる参考書以外の参考書で、自分が使ってきた参考書より細かいことが書いてあるものを手に入れてみるのも良いと思いますが、だいたい、そんなに細かく見て行かなくても、トータルで合格点近くには行くものです。
そして、初学者の方は、あれもこれもはできません。
参考書と過去問だけで、合格点近くに行くことを目指してみるしかないです。
基本が出来ていないのに細かいところを見て行っても意味がないですしね。
自分がやることをやってみて、それで判断してみてください。
やることをやっていないのに点が取れるということはありません。
受からない人には受からないなりの理由があります。
まず、どこを勉強して行くのかをはっきりとさせて行きましょう。
今日、わたくしが書いたことがさっぱりということでも問題はありません。
なぜだかわかりますか？
住宅瑕疵担保履行法なんて、別に落としても問題ないからです。
宅建業法で点数を取って行けば良いのです。
では、宅建業法のカテゴリーは、これで終わりです。
基本で、ある程度、点数が取れますから、基本を大事にしてください。
個数問題を苦手にしている方が多くいます。
でも、個数問題の方が、実は、選択肢に書かれてる問題は易しかったりします。
基本中の基本をたくさん覚えていたら何とかなるということでしょうね。
本試験中、そして、自己採点をする前までは、
「あれで良かったのかな？」
とか、自信が無かったりするものですが、
「自己採点をしてみたら、意外に取れていた！」
ということは多々あります。
諦めずに、少しずつでも、それなりに、テキトーに進めて行きましょう！
宅建業法終了、お疲れさまでした！
次からは、いよいよ、民法等の権利関係に入って行きたいと思いますが、この時点で、３分野の内２つが終わっているのです。
宅建の民法は、読書をした者勝ちです。
読書なのですよ。
だから、この時期からそれなりに読み込めれば、本試験でも民法で苦労することはないと思います。
むしろ、民法より、これまで見てきた、法令上の制限、宅建業法を見て行く。
この２つの復習をしっかりとしてみてください。
ザ・テキトー
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