自粛自粛…、4歳児と1LDKに肩身を寄せる我が家でも、
奥様のストレスが高まりつつ有るのを感じるところではございますが、
皆様いかがお過ごしでしょうか。
さて、数日前に別サイトに寄稿した記事ですが、
まだ終息する気配を感じないので、
もう少し深堀した妄想考察をしてみたいと思います。
＜記事はコチラ＞
「コロナショックと不動産界隈への影響」（不動産会社のmikata）
（抜粋と一部追記）
記事内で触れた大きな要点は3つ。
①目の前のトイレ不足
かっこよく言うと「サプライチェーンの分断」。
つまりは具材を作っていた「世界の工場」である中国での生産そのものがストップしているので、遅れというか、「いつ入ってくるのかが見えない」という状況。住宅設備機器の大部分について、生産が中国に依存していたことで、「日本中でのトイレ不足」が懸念される事態となっています。
既に在庫を十二分に確保できている超パワービルダーは別かもしれませんが、中堅未満の新築戸建の建売業者や中古ファミリーマンションのリノベ再販業者さんなどは、【物件の仕入れそのもの】を見直している話も。
②「家買ってる場合じゃねぇ」となるとキツイ。
まだ見えないのが「購入マインド」です。
現状、日々「○○県」で感染者が…というニュースが出てきます。これが特定エリアで蔓延してしまったりすれば、
そのエリアで「住まいを買う」こと自体が懸念されるかもしれません。
※極端な例ですが、自分に縁のある国内の都市だったとして、
「武漢でここ数ヶ月の内に家を買いたいですか？」
ましてや、それが日本中に広がったり、家族の誰かが罹患したりすれば、
「家買ってる（売ってる）場合じゃねぇ」となりかねない状況です。
不動産の売買・売買仲介業にとって、「物件価格が下落する」というのは、
もちろん嬉しくない状況ではあるものの、
それだけなら決定的なダメージではありません。
業者的に一番きついのは
「流通そのものが止まる」ことです。
③「金融は緩和される」けれど…。
2020年3月2日現在、日銀の黒田総裁より
「潤沢な資金供給と金融市場の安定確保に努める」という
「異例の日銀総裁談話」が発表されました。
加えて3月3日の深夜（3/4）FRBが0.5%緊急利下げを発表。
それなのに、3月9日、週明け月曜日、
株式マーケットにおいて
日経平均は2万円を割り込み、
株は歴史的な大暴落に見舞われております。
(3月10日の開始直後は19000円割れ…)
「金利が下がって、融資が出る」と
不動産マーケットは向上するのがセオリー。
ただ、一番低い金利だと、近頃は【0.399％】あたりから
オフィシャルにある住宅ローン。
これが更に下がったところでどの程度影響するのか…。
実需系物件において、予想されるマインドの低下を
「金利減少からの支払いの抑制」でカバーできるのか。
そして、金利よりも、各金融機関の
「物件の評価と融資期間・
（物件価格に対する）融資割合の見立て」が
ネックとなってしまっている、投資用不動産へのローンが再び緩むのか。
また、大きくは投資用不動産といえるところで、
簡易宿泊所・民泊・ミニホテル系が厳しい状況。
「見込んでいた宿泊の売上が得られない」
インバウンド需要が剥がれ落ちたことで、返済に耐えられない事業者が
売却に動くことは想像しやすいところです
（売りたくても残債が重たくて弾けそうな気もしますが…）。
その宿泊系事業者の最高のかきいれ時であったはずの
「東京オリンピック」についても、延期・中止が現実的に
考えられる範囲となってきたことで、「どうなるんだろうね…」と、
楽観も悲観もできないのが現状です。
株価は乱高下…というか暴落していますが、
不動産の賃貸経営という大家さんポジションにおいては、
急激に家賃が下落することもなく、現状は落ち着いています。
しかしながら、3.11の震災時のように外国籍の人達が
「脱出だ！」と舵を切ることがあれば、
物件のカテゴリによっては安泰ではなくなる可能性も否めません。
以前の暴落といえばリーマン・ショックのときですが、
それは「異次元の金融緩和」より前のお話。
購入のマインドの低下と、カネの出所（でどころ）であった
海外勢が一気に引き上げたことで、
不動産マーケットは実需・投資用ともに厳しい状況となりました。
今回の「カネの出所」は日銀です。
オカネが出なくなることはなさそうですが、
マインドとサプライチェーンが要所であるのは間違いありません。
＝記事の流用はココまで＝
【「金利が下がって、融資が出る」と
不動産マーケットは向上するのがセオリー。】
ではあるのですが、これって大前提として
「需要があれば、価格が上がる」っていう
よくある経済学の概念と同じレベルの話です。
＜新型コロナウイルスの蔓延＞という
健康被害を憂慮しての購入需要の減衰と、
＜自粛からの経済後退＞という
目の前の信用縮小と先行き不透明感からの購入需要減衰から、
実体経済がボロボロになっていくニュースが流れている真っ最中に
「今、ウチらの世帯年収的に
パワーカップルの仲間入りしてるから、金利安いし
タワマン買っちゃう？」って思えるかどうか、
金融緩和で「雰囲気」を上げられるか、
というのはなかなか描きにくいところです。
ちょっとワーストなシナリオも想像してみます。
「新型コロナウイルスが爆散し、高齢者を中心にバッタバッタ…」という状況になった場合。
一般事業法人の参入も多い、手堅い投資事業としてある
「有料老人ホーム」や「グループホーム」といった
高齢者需要狙いの案件。
これらについても、罹病者発生で施設を閉鎖する必要がでたり、
「蔓延」となって需要の担い手であるお年寄り寿命が早まって
しまったりして、「客がいない状態」となれば、
破綻するところも出てくるかもしれません。
ただ、高齢者が軒並み荼毘に…というような自体になると、
若干の時差（数ヶ月～数年）を経て相続絡みの売却が
めちゃくちゃ発生する可能性もあります。
売物が一気に増えて、買手が少なければ、
当然価格の均衡は崩れて物件価格は下落していくハズ。
（重篤化するケースは少ないようなので、そんな事態は無いと思いますが…。）
生産緑地問題（2022）を煽る声もありますが、
結局最終的な買手（住宅であれ投資用であれエンド購入者）の
意欲と層が厚ければ、売り手の価格が下がろうとも、
中間でエンドが購入しやすいように加工する不動産業者の利益が増えるだけです。
でも、それは平時の理論。
・「こんなに景気が悪いのに」
・「うちの会社もいつコケるか分からないのに」
・「新型コロナウイルスが終息していないのに」
「安ければ買う」というのが合理的な判断なのですが、
感情が優先することで当たり前の判断ができなくなる…。
理由は何であれ、驚くほどマーケットは「雰囲気」に飲まれます。
とりあえず、不動産投資家の皆様におかれましては、
平時になる、落ち着くのを待つのと、
相対取引である不動産ですから、
個別に唆られる案件のみ注力して取っていければいいのかなと。
こんな時代の移り変わりのときこそ、
チャンスが広がっているのかもしれません。
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