築古は仕上がり利回り重視で
最近、旅番組が好きですｗ
やや旬を過ぎた芸能人に田舎を徒歩やバスで巡らせるだけみたいなやつ。テレ東とかで多いよね、低予算だから。
昔はああいうのは嫌いでしたが、今は自分の旅への欲求を多少紛らわすことができるのでだらだらと見ています。
さて、ボンビーガールの番組内企画で森泉サンがサイケンフ築古戸建を買って再生させていますが、そのリフォーム費用について「材工」の「材」だけを取り上げて500万といっていることにFBで多数の大家さんからツッコミが入っていました。
同じように私が違和感をめっちゃ覚えるのがあって、よくサラリーマン大家さんが「100万円でできる投資」とか名打って本を出しているアレ。
はっきり言うけど、ちゃんとリーシング可能なエリアで100万の戸建って相当なボロだから。
絶対に数十万の化粧直し程度ではリーシングできないはず。
自分の感覚では例えば埼玉県の下半分（南部）のそこそこ市街地では300万という戸建はまず流通していません。
100万で買えるとしたらたぶん借地＆サイケンフ＆狭小戸建でしょうね。まず田舎でそんなの買ってどうすんの？駐車場は欲しいぜ。
そして実際にそういうのを見に行くとすさまじい状態であることが多く（そりゃそうだ）、残置物片付けて、そこそこ人に貸せる状態にするまでには数百万が必要であることはすぐにわかります。
それでリーシング苦労して家賃4万とかでしょ。
でも、そういう方って「物件取得費100万、年間賃料48万、利回り48％！よっしゃ本書いたろ！」って思考なんですかね？
いやいや、築古は直してナンボ、リーシングできるようになるまでにかかった費用まで含めて利回り出さないとダメでしょ。
でもそこまで正直に言ってる人って少ない気がする。
私はビビりなので、築古を検討するときにはまずリーシングできるまでにかかる費用をシツコク検討します。そうすると、場合によっては同エリア内のもっと高いけど築浅の戸建買ったほうが話早いってことも多々ありますから。
ただ、直感的に「これはいける」って思ったらもう細かい計算とか一切しないですね。
即断です。
今まで、自宅とかのデカい買い物はすべてそうしてきて、後悔したことはありません。日頃から知識を習得しておけば判断は早いです。あとは直感。持ち帰って計算してみないと判断できないような物件だったら結局見送りになります。
最後も芸能ネタですが、最近のお気に入り。
以前、下りエスカレーターで草薙君の後ろに立ったことがありますが、なかなかでしたｗ
さて、明日からお盆休暇の方が多いと思います。
私は日曜以外は出勤ですので、お盆中も気が向いたらブログ書きます。
みなさま、よいバケーションを～！
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