投資用区分のハナシ
最近、不動産融資が不調ということで一棟モノの価格が下がり傾向です。
とはいっても、23区の好立地はそんなことないけどね。
で、現金で買えそうな小粒物件に投資家の対象が転じておりまして、そのため区分の価格がやや上昇傾向です。ま、こちらも23区内の好立地に限定された話ですけどね。
区分では注意しなければいけないことがいくつかあります。
まず、建物全体が投資用として企画され、各部屋にバラバラのオーナーがいて賃貸に出している物件。これは高確率でスラム化しますね。なにしろ、区分オーナーは建物全体を良好な状態にしようというベクトルが働かない、あるいはそう思っている人がいても管理組合が機能していなかったらどうしようもないですから。
あと、賃料が取れないファミリー区分。
60㎡以上とかあって、賃料が6万以下とか、郊外だといっぱいあります。賃料から管理費と修繕積立金、固都税を差し引いたら毎月いくら残るの？60㎡以上とかだと床材とクロス張替えだけでも結構かかるし、エアコン・給湯器まで面倒見ていたらやってられません。商品としての流動性も悪いしね。
区分だと管理規約や使用細則がありますから、客付けのテコ入れで勝手にペット可にしたり民泊に転用とかもできない。
ちまたでは、都心部の15㎡とかの中古狭小ワンルームが売れているとも聞きますがホンマかいな？と思います。好立地に一時期いっぱい作られた狭小部屋マンションを一棟買って、ミニホテルやサテライトオフィス、セカンドハウスとかに活用するならわかるけど。
銀行は土地付き建物よりも区分の方が査定しやすく、耐用年数残も木造よりも出るから貸しやすいという事情があり、いろんな立場のニーズが合致して都内区分が買われているのかもしれませんね。
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