売買で賃料保証が切れちゃう問題
収益物件、平たく言えば入居者がいて家賃が入る状態で売買される物件を売買するとき、賃料保証が引き継げないことがあります。
賃料保証の仕組みは、大家さんとは別に管理会社などの不動産業務を行っている会社が間に入り、その会社が賃料保証会社の代理店となって手続きをします。
代理店なので賃料保証会社と業務委託契約を結んでいる必要があります。
売買の時に新しい買主が個人で自主管理をする、あるいは管理会社を変更することになった場合、自主管理をする個人、もしくは新しい管理会社が既存の賃料保証会社と代理店契約を結んでいないと保証は引き継げず打ち切りになります。
入居者に新しく別の賃料保証会社に入ってもらえばよいのですが、保証料は入居者負担であり、売買という入居者にはなんの落ち度もないことが理由で再度保証料をイチから払い直させるというのは無理があります。
解決策としては、既存保証が引き継げるよう新しい管理会社に代理店契約を結ばせること。これができれば保証は引き継げます。ただ、大手やフットワークの悪い管理会社だと拒否されるかも。
もうひとつの解決策として、カーサが提供している家主ダイレクトという、代理店を介在させずに大家さんが入れる保証を使うこと（要個別確認）。この場合、やはり新規なので初期費用はかかりますが、この費用を大家負担とすれば入居者と揉めずに済みます。
新しい買主が既存管理会社を切ることが原因で賃料保証引継ぎが面倒な話になる場合、仲介業務としてはそこの面倒見までやってあげる必要は正直ないと思っていますが、万事丸く収めてきれいな取引をしたいので賃料保証会社と新管理会社との間の代理店締結のアシストまでやることが多いです。
まあ、あんまり買主が身勝手なことばかり言うなら「入居者と後々揉めますがご自由に」となりますけどね。
そんなアンタのためには働きたくないね～ｗ
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