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稼げる人の常識、稼げない人の常識
1,150円
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不動産投資では、相場と比べて明らかに安い物件が出ることがある。
先日紹介した歌舞伎町の土地がそうだし、今回の巣鴨もそうだ。
明らかに価格が安い物件が出てくるのは、売主側に理由がある。
上記の２件が安い理由はブログでは書けないが。。
で、逆に買主側も安く買えるには理由がある。
安く買える理由は、簡単なことで何かしらのリスクを取るってこと。
歌舞伎町や巣鴨の案件においてのリスクは、早く手付けを打つリスクが必要だった。
あの案件、このブログの読者が連絡をくれて、すぐに友人につないだ。
その時点で手付けを打ち、すぐに契約をしていれば、
歌舞伎町の土地２８坪を１億円で購入できた。
あの場所で、坪３５０万円はマジで格安だった。
しかしその方は、手付けを打たなかった。
というより、打てなかった。
「ローン条項」を付ければ、手付を打ったかもしれないが
格安な価格の不動産において「ローン条項」付きでは、手付けとは言えない。
売主からすれば、買主に「銀行ローンが出ませんでした」と言われて
返金しなければならないのだから意味がない。
あの場面では、“残金を用意できない場合は手付金を捨てる”リスクを
負う必要があったのだ。
それによって売り主側の業者は、グリップできる。
そうすれば、トントンと話は進んだはずだ。
手付けを打たない状態でグリップするには限界がある。
時間が経てば情報は流れるものだ。
情報が流れて、条件のいい買主が現れ、価格が上がり、さらに条件を上げる買主が出てくる。
１億円の価格ではなくなり、１.３億、１.４億と上がってしまった。
そうなると、面白い話ではなくなる。
しかし、実際には５００万にせよ、１０００万にせよ、簡単に捨てられる金額ではない。
現実的な話としては、銀行融資がダメだった時にすぐに現金化できる資産を持つか、
現金を用立ててくれる金主を持つか、する必要がある。
世の中には様々な商品があるが、その中で不動産は唯一、
素人が業者と同じ価格で買える可能性があるモノだ。
しかし、現実にはそれは難しい。
素人は業者のスピードについていけないからだ。
今回の巣鴨の土地にしても、素人はプランを入れたがる。
この土地に、建物の図面を入れて、賃貸だといくらで貸せるのか、とか
いろいろと考えてしまう。
納得いくまで計算し、検討し、銀行に話を持ち込み、稟議を待つ。
でも、それをやるならエンド価格で業者が抱えた物件を買うしかできない。
新築でせいぜい利回り６％って話だ。
業者が買うような価格で買いたい、新築で利回り１０％にしたい、って
思うなら、多少の不確定要素がありながらも買う、それが必要だ。
そのリスクを取るから安く買える。
こういうのは性分だから、良いとか悪いという話ではない。
自分に合った投資をすればいい。
不動産の投資、特に転売をやるには、そのリスクを負える人が向いている。
とはいえ、今、不動産で稼いでいる人も初めからできたわけではない。
悔しい経験をして、だんだん身につけていくものでもある。
誰でもソンはしたくない。
かといって、ムシがいい話もない。
経験していく中で身につけるしかないんだろうな。
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