利回り12%!?売ワンルーム400万円。杉並区方南町(メトロ丸の内線・方南町3分) | ラブホ社長のバリ島海外不動産投資入門・成長株・暗号通貨の実践会!

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ホテル18軒、中学受験塾、おもちゃのECビジネスで成功し、貸ビル3棟、太陽光7箇所所有。海外も楽しそう!とインドネシア・バリ島で不動産投資、ヴィラ・別荘の建築・運営。
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杉並区に投資用マンションで格安な物件が出た。

 

高利回りが見込め、面白い案件だ。

 

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所在地:東京都杉並区方南町2丁目

 

交 通:東京メトロ丸ノ内線 方南町徒歩3分

 

建 物:6階建ての2階部分

 

平米数:25.24㎡

 

築 年:昭和45年新築(築49年)

 

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安いのには理由がある。

 

1、決済を10月中にする必要がある

 

2、築古で見た目が悪い

 

3、リフォーム代がかかる

 

4、融資がつかない

 

現況の見た目はよくないが、リフォームすればバリっとする。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

見ての通り、築49年と古いから結構なリフォームが必要だ。

 

業者に見てもらったところ、工事に150万円くらいかかりそうだ。

 

ただ、角部屋で窓が2方向にあり、ベランダもあり、目の前が開けている。

 

押し入れも広いから、それなりにリフォームさえしてしまえば、

 

住み心地は良さそうだ。

 


想定賃料は、5.5万円。

 

近隣の賃料相場を見たところ、

 

築50年の駅から9分、21.87㎡の部屋で、月5.8万円

 

築35年の駅から4分、20.75㎡の部屋で、月6.0万円

 

 

 


このマンションが、築49年で駅から3分、25㎡なので

 

リフォームをやり、設備が新品になれば賃料は月6.0万円、

 

厳しめに見て5.5万円であれば貸せるだろう。

 


仮に賃料が5.5万円とすると、12ヶ月で66万円。

 

400万円にリフォーム工事が150万円かかったとして、550万円

 

66万円÷550万円=利回り12%

 


東京の投資用マンションだと、築古とはいえ550万円は希少だ。

 

現地を見たところ、他の部屋は埋まっているから借り手には困らないだろう。


とはいえ、個人的には建物が古い分、見た目がパッとしないから

 

「いい物件です!!」とは言いにくいが、収益性だけを考えれば

 

かなりいい物件だ。

 

「自分で住むのではないから、収益がいいなら古くても関係ない」

 

そんな人にはお勧めだ。

 


それと、、売る時は困らないだろう。

 

築49年が築54年になったところで、築古には変わりない。

 

新築が5年たてば価格は下がるだろうが、もともと古いのだから

 

大きく下がることはないだろう。

 

5年間保有して250~300万の収益を取ってしまえば、

 

300万円で売っても損はしない。

 

そういう意味では、アリな物件だと思う。

 


興味のある人は、下記まで。

 

話を持ってきた友人を紹介するので、あとは直接やり取りしてほしい。

 

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