杉並区に投資用マンションで格安な物件が出た。
高利回りが見込め、面白い案件だ。
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所在地:東京都杉並区方南町2丁目
交 通:東京メトロ丸ノ内線 方南町徒歩3分
建 物:6階建ての2階部分
平米数:25.24㎡
築 年:昭和45年新築(築49年)
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安いのには理由がある。
1、決済を10月中にする必要がある
2、築古で見た目が悪い
3、リフォーム代がかかる
4、融資がつかない
現況の見た目はよくないが、リフォームすればバリっとする。
見ての通り、築49年と古いから結構なリフォームが必要だ。
業者に見てもらったところ、工事に150万円くらいかかりそうだ。
ただ、角部屋で窓が2方向にあり、ベランダもあり、目の前が開けている。
押し入れも広いから、それなりにリフォームさえしてしまえば、
住み心地は良さそうだ。
想定賃料は、5.5万円。
近隣の賃料相場を見たところ、
築50年の駅から9分、21.87㎡の部屋で、月5.8万円
築35年の駅から4分、20.75㎡の部屋で、月6.0万円
このマンションが、築49年で駅から3分、25㎡なので
リフォームをやり、設備が新品になれば賃料は月6.0万円、
厳しめに見て5.5万円であれば貸せるだろう。
仮に賃料が5.5万円とすると、12ヶ月で66万円。
400万円にリフォーム工事が150万円かかったとして、550万円
66万円÷550万円=利回り12%
東京の投資用マンションだと、築古とはいえ550万円は希少だ。
現地を見たところ、他の部屋は埋まっているから借り手には困らないだろう。
とはいえ、個人的には建物が古い分、見た目がパッとしないから
「いい物件です!!」とは言いにくいが、収益性だけを考えれば
かなりいい物件だ。
「自分で住むのではないから、収益がいいなら古くても関係ない」
そんな人にはお勧めだ。
それと、、売る時は困らないだろう。
築49年が築54年になったところで、築古には変わりない。
新築が5年たてば価格は下がるだろうが、もともと古いのだから
大きく下がることはないだろう。
5年間保有して250~300万の収益を取ってしまえば、
300万円で売っても損はしない。
そういう意味では、アリな物件だと思う。
興味のある人は、下記まで。
話を持ってきた友人を紹介するので、あとは直接やり取りしてほしい。
お問い合わせ: mikami●iin.co.jp まで、下記をメールにてください。
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