「相続対策のお客様がたくさんいらっしゃると聞いて
お伺いしました。」

大船事務所まで収益物件を売りまくっている不動産会

社の方にご足労いただきました。

景気良さそうです、、

「利回りは低いのですが、相続税圧縮効果は抜群です」

といいながらカバンの中から資料を取り出します。

・・・ちょっと厳しいかな、、、

資料を見る前から期待が萎んでいきます。

不動産投資として合わない物件を営業するときの常套

句が「相続税対策のお客様に」

相続税圧縮のことだけを考えるのならば、相続税評価

に比べてなるべく高い金額の物件を買えば良いことに

なります。

もちろん、そんなことをすれば壮大な無駄遣い、その

家の資産を減らしてしまうことになります。

資産を減らさずに、相続税評価を下げられる物件でな

ければ意味がありません。

資料を見ると、２０億円近いFCR5％くらいの物件。

ざっと試算。

税引き前のCFだけをみると、フルローンでも年間1,0

00万円くらいのキャッシュフローが出ることになり

ます。

人によっては魅力を感じるかも知れません。

ただ、税引き後のCFをみると、二年目以降はローン

返済までずっとマイナス。

それを維持しきれるのか、あまりにも怖い、、、

では、相続税圧縮効果を加味すると？

これは購入者によって効果が全く変わってきます。

そこで相続税の税率が最高になっている方が購入し

たと仮定した場合、買った瞬間は４億円くらいの相

続税圧縮効果を得ることができます。

「相続税対策」物件が売れるわけです、、、

ただ、２０億で購入し、４億円の相続税を圧縮でき

たとしても、税引後キャッシュフローがマイナスで

１５億円でしか売却できないようならば、トータル

でマイナスです。

この規模になると一般投資家は購入できないので、

売却する際のターゲットはとても狭いものになりま

す。

いくらで売却できるのか予想することは困難です。

やはり「相続税対策物件」は避け、売却時に一般投

資家が購入できる価格帯の物件を必要なだけ購入す

る方が良いと思うのです。