配偶者居住権の施行
2020年4月1日から、配偶者居住権についての条文が施行される予定です。この配偶者長期居住権には、「短期」と「長期」の二種類があります。
「短期」配偶者居住権
「短期」配偶者居住権とは、配偶者が相続開始時に被相続人所有の建物にタダ
で住んでいた場合に、最低6ヶ月はタダで住み続けることのできる権利です。
被相続人の意思にかかわらず、発生します。
この権利の相続税評価はゼロなので、遺産分割協議などには大きな影響は与え
ないと思われます。
「長期」配偶者居住権
これが設定されると、自宅の所有権は子に持たせる一方で、配偶者は(通常)死ぬまでその家に無償で住み続けることができるようになります。
「長期」配偶者居住権の要件
①被相続人が所有していた建物に居住
被相続人が単独所有、または配偶者との共有である場合のみ成立します。第三者が共有である場合に「長期」配偶者居住権を成立させてしまうと、第三
者が可哀そうすぎです。
②相続開始時にその建物に居住
③遺産分割・遺言などで配偶者居住権を設定
遺言で設定する場合、・妻に配偶者居住権を遺贈・子に所有権を相続させるというような書き方になります。
「長期」配偶者居住権が使われるようになるには?
このような「長期」配偶者居住権が設定されても、実際にこれが使われるようになるか、はその評価方法によってきます。
配偶者居住権が強力な制度であっても、やはり他人の物を使用しているこ
とには変わりは無いので、大規模な増改築、転貸する場合などは所有権者
の承諾が必要になります。
配偶者居住権があまりに高く見積もられてしまい、所有権を相続するのと
あまり変わらなくなってしまうと、制限の無い所有権を相続した方が良い、
なんてことになってしまいます。
実際に「長期」配偶者居住権が使われるようになるか、はその評価基準に
よってくるのです。
「長期」配偶者居住権の評価基準
現時点(2019年2月)では、まだ評価方法は確定していないようです。ただ、法務省の資料を調べてみると、参考になりそうなものがあったので、
それを参考に、試算アプリをつくってみました。
「長期」配偶者居住権の試算アプリの使い方
存続期間の入力
「長期」配偶者居住権が設定されると、その期間の間、所有権者は所有権
者らしいことは何もできません。
ついでに、その間もどんどん建物は劣化していきます。
いつまで配偶者居住権が存続するのか、が価格を決める重要な要素になり
ます。
アプリでは、
①期間を指定する
→指定期間が存続期間になります。
②期間を「終身」とした上で、性別・年齢を入力する
→平均余命が存続期間になります。
不動産評価の入力
土地・建物共に固定資産税評価額を入力してください土地の評価について
アプリでは、「計算条件の設定」から
①割戻無し
②70%で割り戻す
を選べるようにしてあります。
建物の構造・経過年数の入力
建物の構造・新築時からの経過年数を入力してください。以上を入力後、「計算」ボタンを押すと計算されます。
株式会社 鎌倉鑑定
電話番号:0467-22-7772
住所 〒248-0007 神奈川県鎌倉市大船2-19-35
営業時間 10:00~19:00 定休日 火曜・水曜
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引用元:配偶者居住権の評価方法