差出人：ミキ

はじめまして。
最近マンションの購入を考えており、20年弱位住んだらマンションを売ろうと考えているのですが、その場合新築を買った方が有利でしょうか？良い状態の築浅を買ったとしても、売るときに築年数が20年を超えると厳しいのではないかと思い、それだったら低仕様でも新築を買ったほうが良いのかと考えてしまいます。よろしくお願いします。

ご質問ありがとうございます。回答させていただきますね。

まず新築と築浅とで比較するにあたり、ひとことに「築浅」と言っても幅がありますので、以下の3パターンについて考えます。

購入時と売却時の価格およびその差分を、簡単なシミュレーションで推測します。

1. 新築を買う
2. 築5年の中古を買う
3. 築10年の中古を買う

新築時価格と減価スピード

首都圏平均では新築から中古になることで10％下がり、築1年で2％ずつ下がることになるが、これはエリアによって異なる。東京23区では新築から中古で5％しか下がらず、千葉・埼玉県では15％下がる。結果として首都圏平均は10％ということである。

都道府県別値下がり率も東京23区は2％弱だが、千葉・埼玉県では毎年3％近くになることが確認されている。エリアによって、単価が高いところの方が値下がりしにくいことは明らかで、単価×値下がり率を都道府県別に掛け算した結果、どのエリアでも坪4万円下がることがわかった。

私は元データにアクセスできませんので細かい数字が分かりませんが、ここに書かれたことを前提条件として比較します。

• 東京23区は、新築から中古で5%下がり、以降は2%ずつ下がる
• 千葉・埼玉は、同15%下がり、以降3%ずつ下がる
• 神奈川は、同10%下がり、以降2.5%ずつ下がる（記事に記述ないため間を取りました）
• ほか地方都市を近畿圏・中部圏とし、同15%下がり、以降は坪4万円ずつ下がる
• 時点補正されているものとする（※不動産市場の好不況を考慮せず経年で減価し続ける）

• 東京23区の新築価格 8,200万円
• 神奈川県の新築価格 6,100万円
• 千葉・埼玉県の新築価格 4,800万円
• ほか地方都市の新築価格 4,800万円
  （※専有面積75平米）

減価シミュレーション

東京23区

神奈川県

千葉県・埼玉県

近畿・中部

エリア別 新築と築浅中古の比較

居住年数20年の場合

居住年数10年の場合

物件を都心で選ぶことで含み益を出す確率は増していくことになるし、郊外を購入するなら新築ではなく中古を選ぶべき

というのも納得できますね。ちょっと言い方悪いですけども、お金持ちがもっとお金持ちになって、お金のない人はもっとお金がなくなるという力学が、ここでも働いているのかも知れませんね。。

 

20年住むなら新築がいいか築浅中古がいいか

坪４万円／年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか？

また、はるぶー先生による管理視点での記事もあります。

案外大きなマンションの経年減価

案外大きなマンションの経年減価-2 　積極投資の必要性

併せてご覧ください。