のらえもん、2020年になって初めての更新ですこんばんは。
早速私ご指名でお便りを頂戴いたしましたのでお答えしたいと思います。
いつも楽しみに拝見しております。
のらえもんさんに質問です。
マンション買い替えを検討中です。
購入の方はフルローンを検討しております。(諸費用は手元資金で支払します)
買い替えで手元に資金が
残った場合、投資としてマンションを購入されますか？
買うならどんなマンションにされますか？
7～8年前に都内に
マンションを購入した場合、
値上がり、ローン返済分を合わせると
売却後に2～3000万手残りすることが
ざらにあると思います。
お考えをお聞かせ頂ければ幸いです。
なるほど。条件としては、
・今マンションを所有している
・次のマンションを購入する
・その際に今のマンションは売却する。
・売却価格-取得時価格の差額は2500万円程度
と考えましょうか。
2013年に都内にマンションを購入して、仮にいま売却するとして差額が2,500万円出た時、どのような選択肢が取りえるのかということを考えてみましょう。
次に購入するマンションの住宅ローン控除を使うか
まず原則論ですが、いまのマンションの売却益はそのまま使うことができません。当然売却益に課税されます。譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
土地や建物を売ったとき – 国税庁
譲渡費用は仲介手数料などを入れることができます。マンションの売却価格を9,000万円とすると仲介手数料は約276万円です。ざっくり費用を300万円と計算すれば、2,200万円が課税譲渡所得金額となります。
税率
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 15％ | ５％ |
| 短期譲渡所得 | 30％ | ９％ |
この場合、「3,000万円の特別控除の特例」が使えますから、税金を0にすることができます。特別控除を使うと次の物件での住宅ローン控除を使うことはできないのでご注意ください。ただ、令和2年12月31日までの住宅ローン控除をフルに使った時と同じくらいの課税額と考えられます、この場合は特別控除を使った方が良いパターンと私は考えます。なお、各種税金に関しては税理士に質問してください。
現金2,200万円を全額投資に使うとして何に使うのか
投資はマンションとは限りません。- 国内株式
- 外国株式
- 国内債券
- 外国債券
- REIT
- 現物不動産投資
などなど
現金を銀行に預けたくないけど、運用を何も考えたくないなら、外国株式インデックスに7割、国内株式インデックスに2割、あと債権をちょびっとくらいの割合で買って、後は放置すればいいと思います。インデックス投信の管理信託報酬なんて0.2%以下。これで分散投資ができるのですから安いものです。実際、私はiDeCoの自分年金はこれくらいの割合でやってます。ぶっちゃけパフォーマンスと運用する年月を考えれば外国95%・日本5%くらいでもいいのですが、この辺は趣味の範囲です。
さて、上記選択肢の中から、現物不動産投資、およびその中でも区分マンションを購入するメリットはあるでしょうか？
メリットはあります。
最大のメリットは、レバレッジ（借金）がかけられること、もう一つはレバレッジをかける際に十分な余力があれば、ミドルリスクミドルリターンを達成できることです。
不動産は、購入することで貸すことによる収益（インカムゲイン）と、転売による収益（キャピタルゲイン）が期待できます。
私は、長いこと湾岸エリアを見続けてきましたから、割安なマンションなら一目で見分けがつくのでキャピタルゲインを狙うはずです。ただし、現金2200万円では買うことができません。銀行から融資を引き出して、購入する必要があります。最近は、サラリーマン投資家への融資は相当細いと聞きましたが、どうでしょうか（この辺は別の識者にお聞きください）。
とりあえずですね、HARUMI FLAGのねらい目部屋とかパークタワー勝どきで割安そうな部屋を探して全力買いすると思います。超大規模の新築マンションは一斉に売り出すことから、意図的に価格の凹凸を作ります。個人で勝負するならそこを突くのが一番固いやり方ではないでしょうか。また、もっと大勝ちを狙いたければ、賭け金が上がりますが、より単価の高い都心に突撃するしかありません。
もちろんリスクはあります。世界的な景気変調やコロナショックで都内マンションの流動性が止まり価格が下落することです。この辺はご自身で勘案してお願いいたします。
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