ついに入居決定！戸建物件の反省と数字
こんにちは、健四郎です。
Twitterでも喜びのあまりツイートしておりましたが、ついに戸建の入居者が決まりました！！
そして、本日無事に4月の日割り家賃が振り込まれたのを確認できました！
(入金まではコロナの件もあり、キャンセルになるんじゃないかと震えてました)
昨年の6月末に買ってから早10ヶ月。
賃貸の募集を出してからも8ヶ月。
キリキリする空室期間を乗り越えて、やっと大家として第一歩を踏み出すことができました。
ということで本日は入居がついたことで、稼働利回りなどを出せるようになりましたのでそのあたりの実際の数字を振り返りながら、空室期間が長引いた原因を反省していこうと思います。
購入時の記事はこちら↓
実際の家賃とかかった費用について
まずは、今回入居が決まった家賃とかかった費用の総額を出していきます。
こちらが取得費用、リフォーム代、不動産取得税など諸々の費用合計です。
リフォーム費用が総額71万円と、結果的に多くかかってしまいました。
修繕費のほとんどは業者発注分が大半を占めます。残りの15.9万円はDIYで直した2階板間と洗面床、キッチン壁紙、和室2部屋と玄関〜廊下塗装、トイレ床などに使いました。
2階トイレ配管の水漏れは築古ならではの経年劣化による水漏れ。
空室で放置しているのに、浴室天井に水の跡があり気づきました。痛い出費(泣)
また今年の2月に空室対策として、業者さんに和室の畳を2部屋14畳分CFに変えてもらいました。
繁忙期ということもあり、DIYするより仕上がりとスピードが違うと考え、外注。
実際工事は2人工で2万円、2日で張り替え終わりました。
自分でやっていたら、仕事終わりに通いと土日を当てて1ヶ月はかかっていたでしょう。
ちなみに、張替前はこんな感じ。
はっきりと仲介さんから言われないものの、床はこのままですか？と聴かれたことがあるのが引っかかり、コストをかけて直した方がいいと思いました。
当初は安くすれば決まるでしょ！と高をくくっていたのですが・・・
CFに変えてからは繁忙期ということもあるとは思いますが、問い合わせが増えた印象です。
以上がこの戸建にかかった費用です。
そして今回のお家賃は4.8万円。これで年間のリフォーム後利回りが出ます。
年間家賃収入57.6万円➗364万円＝15.8%
全てのかかった費用を考慮した稼働利回りは、15.8%となりました。
世間では利回り20％越えの築古投資家がたくさんいますが、中々簡単にはいかないですね。
ただ、今回の物件を通して人生で初めて不動産の買い付けから値引き交渉、修繕、客付け営業を経験できました。
それは会社員や株式のインデックス投資だけでは得られない貴重な経験値だと思います。
しっかり反省すべきところは反省し、次に活かしたいと思います。
10ヶ月の空室を振り返る。何が要因だったのか？
さて、今回入居がついてやったー!と喜んでばかりではいけません。
10ヶ月もの空室期間は単純に機会損失です。
今後もこの賃貸業を拡大するなら、原因を振り返る必要があります。
思いつく要因は以下の通りです。
・購入後、すぐに募集開始しなかった(リフォーム期間は2ヶ月)
・家賃設定が高かった
(当初、仲介さんから4.5万の想定のところ強気の5.8万からの募集。笑)
→この物件は駐車場がないが、真横に月極めがあった。駅徒歩4分の立地だが、地域柄駐車場含めた値段で考える層が多く、そこも含めて家賃設定が間違っていたと思う。
・畳をそのまま直さずにしていた
(→家賃下げればと言ってもせめて表替えくらいはしておくべき。CFに変えると反響が増えた)
・CF張り替えは、もう少し早く検討していればさらにコストカットできた
・当初保証金3ヶ月、50%償却で募集してた。初期費用がボロのくせに高すぎた
・5.8万など高い家賃を狙うなら、人目につく月極め側と正面の外壁もして第一印象をよくする努力も必要だったかもしれない
(ただ、費用かけても決まらない可能性が高いので要検討)
・今回は経験のために自分で営業周りをしたが、地場の管理を入れた方が客付けスピードは早かったかもしれない
パッと振り返って思いつくのはこんなところです。
もちろん、個々の物件で条件は違うので毎回戦略はアレンジしていかないといけませんが、今回の物件を経て得た経験を元に、引き続きトライアンドエラーを繰り返して行こうと思います。
改めて思いますが、不動産は不労所得じゃないですね。普通に仕事です。
ただ、サラリーマンの言われてやる仕事よりは何百倍も楽しいです。
次は今再生中の事業系ビルの客付けを頑張らねば。
(コロナはやく収束してくれ・・・)
やったるで！
おわり
リフォームが終わり、客付け開始した頃の記事↓
はやくこの時気づいていれば・・・
