福島県福島市の今日は、朝から気持ちの良い秋晴れのお天気。風は少
し強めですが、その分気温の割に涼しく過ごすことが出来ます。
連休中の台風１７号も途中で温帯低気圧へと変わったものの、沖縄・九
州方面で猛威を奮っていきました。まだ先日の台風の爪痕が深刻な千
葉の様子も連日報道されていましたが、やはり屋根の被害を受けたお宅
は深刻です。先日の被災地詐欺の時も少し触れましたが、応急処置で
あるブルーシートが強風に煽られて剥がれるだけならまだマシですが、
飛ばされてしまうことで二次被害にも繋がるので大変危険です。
ニュース等の映像でブルーシートの取付がガムテープやビニール紐の
お宅が多々見受けられましたが、屋根材にはガムテープ程度では接着
しませんし、ビニールテープ等では風に煽られて簡単に切れてしまいま
す。一番は、屋根の下地材にある瓦桟等で密着するのが理想です。
震災後は、やはり今の千葉の方々と一緒で、強い風や雪が降る度に
屋根の上が心配で仕方ありませんでした。多くの専門業者等も現地入
りしているとのことだったので、一刻も早い復旧を願っております。
さて、今日のタイトルは「管理会社と賃料不払い」です。そんなに数は
多くないのですが、たまに相談を受ける案件です。まず管理会社とは
なんぞやという所からですが、賃貸物件や、分譲マンションなどにお住
まいの方はお分かりになるかと思いますが、賃貸アパートや分譲マンシ
ョンなどの建物自体の維持・管理（清掃、貯水槽・消防点検など）や、
賃貸管理（契約管理、集金代行、各種支払代行等）を行ってくれる会社
のことです。賃貸物件では地場の不動産会社や大家さんが直接やった
りもします。分譲マンションのようなところでは、大手の管理代行会社が
有資格者を配置し、管理組合等の委託を受けて管理を請け負っていま
す。
勿論、管理に対して報酬というものが発生し、賃貸物件等にある管理費
とういうのは、このためのものです。管理料も管理形態により金額が増減
します。相談まではいかない愚痴で多いのが、管理料についてです。
管理内容を見てみないと何とも言えませんが、管理の内容に対して金額
が妥当かというご質問はよく受けます。
相談で最近増えたのが、管理会社を替えようと管理会社に相談したら、
賃料を振り込まないと脅されたというものです。賃料を振り込まないと
脅せるということは、賃借人からの賃料が管理会社に振り込まれ、そこ
から諸経費を差し引いて大家さんへと賃料が振り込まれていることにな
ります。つまりは、大家さんと管理契約を結んでいるはずで、通常の管理
契約では、契約不履行になりますので、、そもそもそんなことは出来ない
のですが、遠方の物件の管理会社さんでのトラブルが多いです。
ただ脅しているだけのケースなら良いですが、管理会社が賃料を持逃げ
したというケースもありますので、毎月の賃料管理も大事です。
最近は、賃料を保証してくれる保証会社もありますし、建物の維持・管理
だけにするという手もあります。一度借主が賃料を支払った以上、借主に
賃料を請求することは出来ませんので、管理会社へ支払いをして貰うし
かありません。まずはそうならないような信頼出来る管理会社さんに任
せるというのが転ばぬ先の杖ではありますが、収益物件を購入し、管理
会社の継続も条件になってくるパターンもあります。管理会社変更には
大なり小なりトラブルが付き物です。（主に替えられる側が面白くなくて
嫌がらせ的なことを少しやるケースが多々あります。）購入前であれば、
まずは管理会社さんの状態や契約内容を確認するようにし、現況に問
題があるのであれば、契約に則って（解除条項もありますので）行うこと
が寛容です。一番マズいのは、管理契約をきちんと締結していない場合
です。管理契約とはいいましたが、内容としては業務委託契約、請負契
約、委任契約に該当します。契約内容に応じて対処が違いますので、
まずはそこをきちんと契約書として取り交わすことが必要です。これを
締結しないような会社とはそもそも管理会社としてはあり得ないので、
管理を任せるようなことはしない方が良いです。現況そういう会社であ
れば契約書を取り交わすか解約かという話にしなくてはなりません。
賃料を抑えられてしまうと何故か管理会社が立場が上と勘違いをしてし
まう方がいらっしゃいますが、物件の所有者は自分で、賃料も大家であ
る自分のものです。それを盾にまかり間違って脅すような会社に負けて
はいけません。きちんとさせる権利が大家さんにはありますので。
どうしても話にならない場合は、不動産協会や賃貸管理組合、場合に
よっては弁護士などに相談をお勧めいたします。
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