ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である。
熟成出来なかった塾生が旅立った。
塾長の顔も三度まで・・・・
塾生の補充？？それよりポチを三度でも四度でも！！
性格が破綻しているので暑くなるとTシャツが水分を多く含む。
状況と手駒を整理し『目標』を設定した。
一手目で『共同担保』の価値がある戸建てを購入した。
二手目
属性が高くないサラリーマンの味方。
ノンバンクでの融資にチャレンジ。
数年前までは、共同担保を入れればフルローン30年3.9％が当たり前。
最近は頭金10～30％で20～25年。
共同担保を入れるとモノによってフルローンもある。
もしくは年数が25～30年に伸びる。
借入総額が5000万円を超えると、超える案件から金利2.9％
になるが本部審査になるため審査は厳しくなる。
支店決裁で行ける5000万円超えない案件までが、
中属性以下サラリーマンが
物件をスムーズに手に入れられる現実的な手段。
二棟目は一棟目を共同担保に入れて、
出来るだけ持ち出しを少なく買う必要がある。
手持ちの資金を温存しつつ、
1,500万～2500万円位の入居率が良い案件を狙おう。
この位の金額の一棟物なら、14％以上の出物もある。
状態が良い10～12％のものも候補に挙がる（その場合、頭金を少し入れるイメージ）。
出来れば一部屋当たりの家賃が３．５万円以上のものが良い。
物件を探す際は、以下の数字を頭に入れておこう。
１０００万円の借り入れに対して
３０年３．９％で月支払４．７万位
２５年３．９％で月支払５．２万位
大体、１０００万円の借り入れで５万円の支払いと思っていれば、
１２％の利回りの物件を購入した時に、返済比率は５０％位。
物件を探す際の基準になる。
例）
２０００万円１２％＝年２４０万／月２０万／支払い約１０万
なので、返済比率５０％と覚えやすい。
最初に購入している現金買いの戸建てと合算すれば・・・
返済比率は確実に５０％を切る。
このくらいの物件は市場に必ず出てくる。（再現性が高い）
年収４５０万円のサラリーマンの不動産投資に貸してくれる
金融機関は限られるし、高属性サラリーマンに比べて選べる手数は少ない。
そこの基準に合うように物件を買い進めるのが詰将棋。
持たざる者には持たざる者の闘い方があるんじゃ！！
元々持たざる者で、数手指した後、待機して現金を貯めた地方の元塾生。
三重にいた元塾生が、探し出してきた地元の物件。
彼は現金だけで二手目まで進み、三手目で新築AP購入。
四手目で地元地銀融資を狙い、行動をしていた。
サラリーマン年収７００万超え、手元現金１３００万。
地元にしては、かなり高属性。
５７００万円でファミリータイプ一棟、シングル１Kタイプ一棟の二棟売りを見つけた。
１７％以上廻っていて満室。でも、地方の田舎。
３つの地銀に打診して、２つは断られた。（全国対応のノンバンクでも断られた）
唯一出してくれた地銀の融資内容は、
耐用年数から築年数を引いて若干年数を上乗せして融資年数を計算。
物件の価値も独自に試算で融資基準額を出す。
築２５年で、小綺麗で１７％以上廻っていて満室の軽量鉄骨物件。
５７００万の売価に対して
４３００万円の融資で返済期間１０年金利１％の回答。
諸費用入れると現金が足りない。
何とか現金の都合をつけて購入した際、
物件のCFは年間９８０万月８２万。返済は１０年１％で月３８万。
GOを出したが、売主の問題でローンブレイク。
結果、買えなかった。
勿体なかったが、持って数年経てば、売る場合の出口は現金だけになる。
※築年数が更に進んだ物件に地銀は融資を出してくれない。
二棟売りなので二つに分筆して売れば一棟当たりの金額は低くなるが・・・。
それでも、買える人は限られるので、手離れは悪くなる。
基本的に持ち続ける覚悟が必要になる物件だった。
何を言いたいか？？
地方（田舎）の投資は、
新築や築浅高利回りを狙いに行かないと買えないことが多い。
更に、現金を持っていないと戦えない場合が多い。
物件だけで融資を見てもらえれば良いが、サラリーマン年収が低い場合・・・
土俵に立てないこともある。
地元の金融機関が土俵に立つまで貸してくれないなら、
土俵に立たせてくれる金融機関で買えばよい。
サラリーマン収入に家賃収入を乗せて確定申告書を作り、
頭金が貯まり続ける状況にしてから地元で戦うやり方もある。
さて、ワシが提案する２０２０年現在、再現性の高い買い方は・・・
状況と手駒を整理し『目標』を設定し、
一手目で戸建てを購入し、『共同担保』にして、
二手目で、１２％以上の入居率の良い共同住宅を購入する。
仮にcedonさんで仮定すると、自己資金１３００万START。
５００万１２％の『共同担保』になる戸建を現金購入。年CF６０万。
自己資金は８００万円に減少。（月５万円ずつ回復）
戸建を『共同担保』に入れて、２２００万１２％の物件を２００万頭金で購入。
※家賃3.5万以上で考えると、総戸数６戸以下の物件になると思う。
自己資金は６００万円に減少。（月１７万ずつ回復）
融資は２０００万を２５年３．９％で、年間家賃収入２６４万円。
月２２万の家賃収入に対して月支払１０万。月CF１２万で年間CF１４４万円。
CFは
一棟目の現金戸建て５００万（月５万、年間６０万）首都圏
二棟目の融資で共同住宅２２００万（月１２万、年間１４４万）首都圏
二手目までの合計CF（月１７万、年間２０４万）
残り自己資金は６００万円＋α
目標月CF４０万円までは、あと・・・２３万円
【補足】考え方
基本的に、地方に住んでいようが大都市圏に住んでいようが、
ノンバンクが共同担保に取る地域の戸建てを現金購入して、
融資を出す地域の共同住宅を購入することになる。
一都三県が基本になるが、地方の政令指定都市等、大都市は対象になる場合がある。
自宅に近いところ、目に見えるところの物件を欲しがる人も多いが、
塾生のMr.チンイツ氏は京都に住みながら、融資は一都三県の物件を中心に購入。
和歌山と京都と茨城に現金で戸建も購入したが、今はタイに単身赴任中。
物件など、この数年、一度も見に行っていないと思う。
近くにいないから困ったという話は一度も聞いたことが無い。
彼がタイにいる間も返済はどんどん進み、CFはどんどん積みあがっている。
でも、タイに会いに行ったとき全部割り勘で何もご馳走してくれなかった・・・
ワシも、マレーシアに移住予定（家族はもう移住している）なので、
物件が『今』の住居の近くにある必要は全くない。
北陸２棟、東京２棟１区分、千葉４棟、茨城１戸建、埼玉２物件と物件はバラけている。
ある程度の状態の物件を購入し、業者さんと連携が取れれば、基本遠隔で用事は済む。
築年数が古くても融資を出す金融機関があると言うことは、
売るときに融資が出る可能性も高いと言う事。
未来のことは断言できない・・・
物件が自宅と遠ければ、災害時のリスクヘッジにもなる。
DIY系で自分で修繕したり、管理したりしないのが前提ならば。
物件は、場所よりも条件で選べる。
日本の平均的な所得のサラリーマンには、
殆どの人がある程度まで詰将棋を出来る権利がある。
cedonさんには成功例は無限にあるが、ワシはワシの知っているやり方を主観で述べる。
YOUTUBE
【健美家大家列伝対談火の玉インタビューシリーズ⑩ 江古田島平八さん】
参考
ブログの新規コメントがなんか礼儀正しくて楽しい。
夢を語れる人は応援したいし、現状を把握している人は一歩目を踏み出しやすい。
踏み出す方法が分からない人には教えてあげたい。
ずっとコメントを書いてくれている塾長の一ファンさんは無条件で応援する。
優しいと書かれたりすることもあるが、そうでもない。
夢をワシに語ったのに、裏切る人は外の世界に出したりする。
夢を語る人、叶えようとしている人を非難したり、邪魔したりする人も許せない。
身内だと思えば尚更。
関係性に甘えてはいけない。
関係は『双方向』の気持ちの送り『あい』。
自分の思っている当たり前は、きっと当たり前ではない。
相手に与えられるようになるように漢を磨くんじゃ！
ワシは１位になってみたい漢。
ポチが少なければすべての予定投稿を白紙に戻す。
ブログを書き続けるのは当たり前ではない（笑）
