ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である。
セミプロとプロは違う。趣味と仕事もまた違う。
押すのと押さないのも雲泥の差！！
性格が破綻している人はサラリーマンには向かない。
状況と手駒を整理し『目標』を設定した。
一手目で『共同担保』の価値がある戸建てを購入した。
二手目で『共同担保』を入れて共同住宅を購入した。
想定はここまでで一年間。
三手目
二手目までを急いだ。
二手目までは出来るだけ早く指した方が良い。
cedonさんのパターンで二手目までは一年以内に終わっているイメージ。
市場に大体いつでもある物件を条件にしたのは理由がある。
三手目は、利回りが高い物件（１５％以上）を狙いたいから。
２０００～３０００万円クラスの１５％以上の物件は競争が激しい。
状態が良さげなものは見ないでも買付が入るし、
現金で買っていってしまう人もいる。
一棟目、二棟目で狙うと、買えないまま時が経過することが多い。
しかし、二棟目まで購入を終えていれば、
買付競争に負ける間もCFは増加し続ける。
税金効果で実質手取りも増えているので、時間が味方に変わっている。
cedonさんの今のCF状態（詰将棋上）は、
一棟目の現金戸建て５００万（月５万、年間６０万）首都圏
二棟目の融資で共同住宅２２００万（月１２万、年間１４４万）首都圏
二手目までの合計CF（月１７万、年間２０４万）
残り自己資金は６００万円＋（１７万×待機月数）
目標月CF４０万円までは、あと・・・２３万円
仮に、２５００万円１５％以上の物件をターゲットとする。
頭金５００万円で２０００万円の融資。
なぜなら合計４０００万円までは支店決済範囲内じゃから
２０００万円を３．９％で購入すると
３０年借入で月返済が９．５万。
２５年借入で月返済が１０．５万。
２５００万１５％の物件を購入したとすると、
年家賃収入３７５万、月３１万。
CFで月２０万円以上増やすことが出来る。
ちょっと難易度が上がるこういう条件の物件。
想定利回りがこの数字になっていて、
現状の入居が少ない場合もある。
売主が募集に消極的で、
部屋の修繕がされていない場合もある。
一手目、二手目までで返済比率が５０％以下にして、
入居率が良い物件を選んで購入した意味。
三手目で探す高利回り物件が入居率が低くても、未修繕の部屋があっても、
埋まるまでの時間を、耐えることが出来る。
二手目までのCFで改修して回収できる。
尚且つ、
物件が買えるまでの時間、CFがずっと積みあがる。
買付競争に負けても、
融資金額が伸びずにローンブレイクしても
現金は増える。
不動産は、所有している時間が利益に直結する。
最初から最高手を求めなくても良い。
手に入らない物件にチャレンジし続けるより、
市場にある物件で攻略法を作る。
土俵に立って、CFを再投資出来る環境を作ることがまずは重要。
１年探し続ければ、かなりの確率でこの位の物件は買える。
金額的にノンバンクの支店決裁で出来る範囲なので、一度借りると次も借りやすい。
※最初の融資は共同担保に頼ったが、一度借りると二度目（支店裁量限度内）は共同担保に頼らなくても行けることが多い。
ノンバンクが難しくなるのは融資総額が５０００万円を超えて本店決裁になってから。
三手目は一年くらいの間に決めればよい。
三手目を指し終わるまで二年。
cedonさんのここまでの状態（詰将棋上）は、
【収入の部】
５００万１２％戸建（月５万／年間６０万）
２２００万１２％アパート（月収入２２万／年間２６４万）
２５００万１５％アパート（月収入３１万／年間３７２万）
合計不動産収入（年６９６万円／月５８万円）
【返済の部】
２０００万円 ２５年３．９％（月返済１０．５万／年間１２６万）
２０００万円 ３０年３．９％（月返済９．５万／年間１１４万）
合計年間返済（年２４０万円／月２０万円）
三手目までの合計CF（月３８万、年間４５６万）
目標の月４０万のCFまで、あと２万。
三手目までの物件の利回りがちょっと良ければ達成している。
現金は１００万＋最低２０４万（二手目までの翌年分のCF）で
残金３０４万＋α（３棟目を買ってからの経過月数×２０万）
三手目までのCFは３８万じゃが、不動産の総収入は年間６９６万（月５８万）
あくまで返済後（６９６万－２４０万）のCFが年間４５６万（月３８万）
５８万の家賃収入に対する返済２０万の返済比率は３４．５％
サラリーマン収入４５０万に、不動産収入６９６万円を加えた確定申告書。
地元の金融機関が貸してくれる土俵に立っているかもしれない。
土俵に立たせてくれたのはノンバンク。
さて、ワシが提案する２０２０年現在、再現性の高い買い方は・・・
状況と手駒を整理し『目標』を設定し、
一手目で戸建てを購入し、『共同担保』にして、
二手目で、１２％以上の入居率の良い共同住宅を購入する。
三手目で、１５％以上の共同住宅にチャレンジ。
cedonさん目線で復習。
【一年目】
５００万１２％の『共同担保』になる戸建を現金購入。
自己資金は８００万円に減少。
戸建を『共同担保』に入れて、２２００万１２％の物件を２００万頭金で購入。
※家賃3.5万以上で考えると、総戸数６戸以下の物件になると思う。
自己資金は６００万円に減少。
融資は２０００万を２５年３．９％で、年間家賃収入２６４万円。
月２２万の家賃収入に対して月支払１０万。月CF１２万で年間CF１４４万円。
戸建てとアパートの合計CFは５＋１２＝１７万。
次の一年間で現金は２０４万円回復する。
【二年目】
２５００万１５％のアパートを頭金５００万入れて購入。
最初の自己資金は１００万円に減少。（月３８万ずつ回復）
一年目までに購入している物件からのCFで２０４万回復。
二年目が終わった時点での自己資金は１００＋２０４で３０４万円。
【補足】考え方
実際には、取得税、固定資産税、保険、空室リスク、管理費・・etc・・・
出ていく分があるので、実際の手残り金額等がこの通り行くことはないが、
プロパン会社の切り替え、自然災害での保険支払い等、プラスになる場合もある。
そういったことも踏まえ、ブログ上は簡単になるように細かい数字を排除して書いている。
cedonさんは、会社員を辞めるとコメントで宣言してくれた。
cedonさんが辞める目標に設定したCF４０万円がある程度確実に残るようにするには、
額面上のCFは月５０万円×80％（20％分でリスクを吸収）で月CF４０万円
詰将棋としてはCF５０万円を目指したい。
cedonさんには成功例は無限にあるが、ワシはワシの知っているやり方を主観で述べる。
YOUTUBE
【健美家大家列伝対談火の玉インタビューシリーズ⑩ 江古田島平八さん】
参考
物件のグリップがしたい場合は、同じ仲介さんから連続で買うことをお勧めする。
最初に連絡した時、あなたはタダの見込み客。
しかし、戸建てを現金で買うと決めている人は、【買う客】からSTART出来る。
詰将棋の絵が描けていれば、後2つは確実に買ってくれる、確度が高い見込み客。
買いたい物件のイメージを伝えて、何度も買う期待を持ってもらえれば・・・。
少しだけ特別な顧客になることが出来る。
3棟目のちょっと良い物件を購入するために。
一棟目と二棟目の売買で人間関係作りを。
相互の関係を高められるように漢を磨くんじゃ！
土日は人気ブログランキングからのアクセスが落ちて・・・
なぜかついったーからの訪問者が増える。
ワシ、いつ書くのを休めば良いんじゃろうか・・・・。
