海外不動産による資産運用ガイド

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29May
- 中国海南省が最も厳しい不動産登記抑制策を導入
  ブルームバーグによれば、中国・海南省当局は不動産投機の沈静化のために、住宅購入者への居住期間条件や最大70％の頭金要件を設定したほか、転売禁止といった規制を導入した。「東洋のハワイ」とも言われる海南島は、遊・食・買が一度に楽しめる中国屈指のトロピカルリゾート。日本から経由便で4時間前後。国際的なリゾート化計画に乗って世界的観光地になることを目指している。過去１０年で不動産価格が急騰し、上昇率では主要大都市を圧倒しての第1位。ドバイを超えるバブル経済を見せている。習近平国家主席は４月、新たな海南省の経済てこ入れ策を発表。これに伴って導入された以下の規制はバブル回避に向けた内容の厳しさだけでなく、実施されるまでのスピードも異例だった。非居住者が住宅購入資格を得るには、少なくとも２年間（３大都市では引き続き５年間）、省に税金を支払うことが必要数年分の税金を一括して支払うことにより、購入資格を得る慣行は明確に禁止全ての買い手を対象に、購入から５年以内の住宅の売却を禁止こうした規制策が奏功しつつある初期の兆しが現れているものの、一部の買い手はなお抜け穴を利用しているほか、他のホットな市場に移る買い手もおり、不動産投機への全国的な依存を解消しようとしている中国指導部の課題は尽きない。
08Feb
- フィリピン不動産投資あるある①
  私はこれまで香港、イギリス、シンガポール、タイ、ベトナムと5つの市場で、海外不動産投資を行なってきましたが、日本人に人気の高いフィリピン不動産には投資したことがありません。理由は、単純に私にとって、情報アクセスのデメリットが大きすぎたからです。香港、イギリス、シンガポールといった金融センターに投資してきたのは、不動産業界自体が成熟しているので良質な不動産情報の取得が容易だったため、そして信頼できる能力の高い不動産管理会社を見つけられたため。タイ不動産投資を続けているのは、自己紹介にも書いたとおり、私が不動産投資を学んば場所であり、最低限の地理感と、トラブルがあっても自力で解決できるだけの経験と人脈があるため。ベトナム不動産投資はフィリピン不動産投資と同じく、初心者にとって情報アクセスのデメリットが大きいですが、私の場合は、たまたまツテがあったため。逆に言えば、フィリピン不動産、そしてマレーシア不動産投資もそうですが、成熟した市場環境ではなく、ツテも経験もない私にとっては、投資対象にはなりえなかったという話です。お問い合わせ、個別相談、物件紹介はこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
07Feb
- サブリース契約のメリット・デメリット
  日本で昨年から集団訴訟で問題視されるようになった不動産のサブリース契約について説明します。サブリースとは、転貸借、つまり又貸しのことで、投資家が管理会社に物件を賃貸し、管理会社が賃借した物件を第三者にあたる入居者に貸す事をいいます。投資家のメリットは、毎月の収益が保証されて、空室や滞納といったリスクや対策の手間がなくなることです。管理会社のメリットは、満室想定賃料の10-20%の形でサブリースフィーを獲得できることです。自社の営業能力や管理能力が高ければ、その分収益が大きくなります。うまく行けばお互いWIN-WINの関係です。しかし、建物の老朽化に応じて現実の家賃収入は減るのですから、家賃が下がっては管理会社はいつまでも同額を保証することはできません。この「保証料の見直し期間」について、融資したがる銀行と物件を売りたがる不動産会社が、誠実な説明をせずに、リテラシーの低い投資家に不平等な契約させたことが問題となりました。保証料の見直し期間のほかに、解約の予告期間、違約金の有無、免責期間の有無、更新手数料及び敷金の取り扱い、といった項目も、投資家と管理会社の双方にとって、収益やリスクに大きく関わります。苦情やトラブルに発展するのも、こういった条件をよく確認せずに、不動産のプロに手数料を支払えば家賃が保証されると、安易に、都合よく考えてしまうことに起因します。海外不動産購入した場合、自分で管理や貸し出しをするのは難しいというケースも多いです。海外不動産でもサブリースの勧めが盛んにおこなわれていますので、投資家は、否応なしに一度は検討することになります。海外不動産投資するときに、信頼できる不動産会社を見つけられても、彼らが物件の売買に強いだけで、管理に強くない可能性があります。投資市場に強く、賃貸市場に弱い可能性があるということです。ですので、海外不動産のメリットとしてインカムゲインに主軸を置く場合は、大家としていかに海外不動産を経営していくか、経営のパートナーに誰を選ぶのかを真剣に考えなければなりません。そんな私は、日頃から管理できない場所にある優良物件について、良いパートナーが見つかった時だけサブリースを活用しています。そして、そういった物件発掘とパートナー発掘に日頃から力を入れています。お問い合わせ、個別相談、物件紹介はこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
03Feb
- 【特選物件】半島豪庭 Royal Peninsula（香港）
  物件名：半島豪庭 Royal Peninsula（香港）【基本情報】種類高級マンション所在地黄埔/海逸建築年 2000年総戸数/階数 1,669戸/5棟開発会社恆基兆業 / 新鴻基地產發展有限公司タイプ間取り参考価格専有面積備考 A 3LDK 2,398万HKD (約32,177万円) 96.9㎡（高層） B 2LDK 1,366万HKD (約19,113万円) 66.2.㎡（中層） C 1R 805万HKD (約11,263万円) 34.4㎡（中層）室内設備バルコニー、基本家電セット、浴室TV 施設運動施設：屋外プール、キッズプール、スポーツジム、卓球場美容施設：スパ、日光浴場、サウナ娯楽施設：キッズプレイルーム、スタジオ、ビリヤード場、映画館環境学校：幼稚園91、小学校7、中学校34、国際学校14 医院：小児科1、婦人科1、総合2 コメント九龍半島の高級住宅地に位置する築浅の高級マンションです。運動、美容、娯楽施設を完備しています。リビングルームの大きな窓からビクトリア湾の美しい夜景を目と鼻の先で楽しむことができ、特にイベントの花火は絶景です。湾沿いのホンハム海浜花園では、香港の美しいモダンな景色を楽しみながら散歩やランニングされたり、釣りを楽しむことができます。部屋の天井は総じて高く、オープンビューで日当たりも良好です。間取りの種類が多く、単身者とファミリーの両方に最適です。九龍地区の交通の要であるホンハム駅まで直通徒歩5分と大変便利です。ホンハム駅からは深圳や広州へ直通列車が走っており、中国出張も大変便利です。日系スーパーマーケットのAEONまで徒歩6分、日本人学校へ直通のバスも通っているため、日本人駐在者が多く居住しています。また、マンモス校である香港理工大学に隣接しており、教育関係者にも高い人気があります。大学のみならず、幼稚園から中学校まで優れた学校が数多く存在するため、子供の教育を考えて、香港と中国本土の富裕層のニーズも非常に強いエリアです。このように、準富裕層以上からの堅調な実需があり、非常に高い賃貸利回りを期待できるロケーションにあるため、安定して資産運用できる物件として大変魅力があります。このような物件に投資できる機会は大変希少で国内外の投資家から高い人気を集めることが予想されます。ご興味をお持ちの方は、是非お早めにお問合せください。 property.investment@keemail.me 【居住環境】【地図】お問い合わせ、個別相談、物件紹介はこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
02Feb
- AMBITIONがベトナムにおいて不動産マッチングサービスを提供開始
  株式会社AMBITIONは17日、同社の連結子会社であるAMBITION VIETNAM(所在地:ベトナム)がベトナム国内において、自社開発の不動産のマッチングサービス「Offidon」と「Residon」を提供すると発表した。「Offidon」はオフィスオーナーとオフィスを探している企業のためのコミュニティ、「Residon」は、物件オーナーと住居を探している人のためのコミュニティ。従来の不動産取引の形態と異なり、物件オーナーと一般消費者とのすべてのコミュニケーションを行うことが可能であり、取引が公正に行われていたかを明確に把握することができる。差別化を図ることで、市場の拡大、コストの削減、テナントとオーナーの不動産価値を最大限に高めることが見込まれている。AMBITIONでは、昨年2月からAMBITION VIETNAMを通じてLOTTE MART VIETNAMの敷地内においてバイク洗車予約サービス「Tapika」を開始するなど、ベトナム国内におけるサービス拡充を目指している。お問い合わせ、個別相談、物件紹介はこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
30Jan
- 野村不動産、東南アジアでの賃貸オフィス投資を開始
  野村不動産は、１月２２日、ベトナム・ホーチミンシティにおいて、グレード A オフィスビル「Sun Wah Tower（サンワータワー）」の持分 24%を取得したことを発表した。本件は、東南アジアで初めてのオフィス事業となり、賃貸事業としてはフィリピン、タイに続き、3 件目となる。サンワータワーは、ホーチミンシティ１区の目抜き通りであるグエン・フエ通りに面する希少なグレードAのオフィスビルで、周辺にはオペラハウスや人民委員会が立地するなど、多くのビジネスマンや観光客で賑わうホーチミンシティの中心部に位置する。日系企業を中心とした外資系テナントが約 85%を占め、2017 年 12 月時点で約 99%の高稼働率となっており、その立地やステイタスが高く評価されている。ホーチミンシティはベトナム最大の商業都市の一つとして、日系企業をはじめとする多くの外資系企業が進出している。野村不動産は既に同市の分譲住宅プロジェクトに参画済で、賃貸オフィスビル事業へも参入することで、成長著しいホーチミンシティでの事業量を今後も拡大していく構えだ。お問い合わせ、個別相談、物件紹介はこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
29Jan
- 所感：ブログをはじめて2ヶ月
  ブログ【海外不動産による資産運用】を書き始めて2ヶ月が経ちました。最初ですので、海外不動産投資のいろはについて書いたところ、おかげさまで毎日100名の方に読んで頂けるブログに成長しました。ありがとうございます。読まれている意識をもって、今後は３つの柱でブログを書いていきたいと思います。①海外不動産関連のニュース配信を通して、業界に関心を持ってもらい、役立つ知識を提供する②私なりに選んだ海外不動産投資案件の紹介を通して、できるだけ効果的で、効率的な投資機会を提供する③私の海外不動産投資についての体験談や考察を通して、追体験の機会と参考となる視点を提供するみなさま引き続き応援よろしくお願いします。お問い合わせ、個別相談、物件紹介はこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
- 仮想通貨投資の確定益は、安定な海外不動産投資へ
  日経新聞によると、金融庁は、外部からの不正アクセスで約580億円分の仮想通貨が流出した仮想通貨取引所大手のコインチェックに対し、改正資金決済法に基づく業務改善命令を出す方針だ。一部業務の停止命令を併せて発動することも視野に、再発防止と抜本的な管理体制の強化を求める。今回の不正アクセスによる流出は、コインチェックによる甘い安全管理体制が原因とみられている。今回の事件を通して、仮想通貨投資は、昨年１２月から続く暴騰と暴落だけではなく、取引所のセキュリティリスクまで露わになりました。運良く仮想通貨投資の利益を確定させることができたけれど、今後はより安定した投資に移行していきたいという方がおりましたら、相談に乗ります。私も仮想通貨投資は勉強程度に試しただけで、その真髄は分かっていませんが、初めての投資対象が仮想通貨だったという方は、海外不動産投資の安定性に驚かれると思います。お問い合わせ、個別相談、物件紹介はこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
21Jan
- 三菱地所「アクアシティお台場」が中国"WeChat Pay"決済サービスを導入
  三菱地所株式会社と三菱地所リテールマネジメント株式会社は、管理・運営する「アクアシティお台場」において、中国で最も普及している SNS である「WeChat（微信：ウェイシン）」を利用して物品・飲食の決済ができる「WeChat Pay」サービスを、2018 年 2 月より、グループとして初めて導入する。円安やビザの緩和で訪日外国人は増加しており、日本政府観光局によれば2017 年 1 月～11 月の訪日外客数は 2,616 万人と過去最高を記録。「アクアシティお台場」においても、中国人購入者数が増加しており、より一層訪日外国人のニーズに応えることが重要となった。「WeChat」は、中国のテンセント社が運営する中国最大のSNS で、アカウント数は 13 億人に達する。「WeChat」には、チャット等のコミュニケーションツールとして使うだけでなく、銀行口座を登録し、店舗にてスマートフォン上に出てくる QR コードをかざすだけで、現金を使わずに支払を行うことが出来る「WeChat Pay」サービスがあり、8 億人以上がこのサービスを利用している。サービス導入により、訪日外国人の方にとっては慣れない海外での現金決済の煩わしさの解消となり、各店舗にとっても決済時のコミュニケーション問題の解決やレジ混雑の緩和が期待できる。
14Jan
- 【特選物件】匯賢居 Centre Place（香港）
  物件名：匯賢居 Centre Place（香港）【基本情報】種類高級マンション所在地上環/中環/金鐘建築年 2006年総戸数/階数 95戸/31階建て開発会社恆基兆業地產有限公司タイプ間取り参考価格専有面積備考 A 3LDK 2,398万HKD (約34,291万円) 84.5㎡ 1フロア2住戸（高層） B 2LDK 1,802万HKD (約26,426万円) 59.3㎡ 1フロア4住戸（中層） C 2LDK 935万HKD (約13,277万円) 41.2㎡ 1フロア4住戸（低層）室内設備バルコニー、基本家電セット、浴室TV 施設運動施設スポーツジム、柔道/ヨガ道場美容施設：スパ、日光浴場、サウナ娯楽施設：キッズプレイルーム、スタジオ、コンピュータ室、カラオケ、バーベキュー場、会議室、麻雀室環境学校：幼稚園40、小学校17、中学校11、国際学校7 医院：歯科1、婦人科1、総合4 コメント香港島の高級住宅地に位置する築浅の高級マンションです。運動、美容、娯楽施設を完備しています。リビングルームの大きな窓からビクトリア湾の美しい夜景も楽しめることができます。バスやミニバスが近くに通っており、ビクトリアピーク、蘭桂坊といった香港を代表する観光地や繁華街へのアクセスが良好です。また、香港の金融センターを象徴する中環と、東京大学よりも大学ランキングの高い香港大学へ地下鉄で1駅とアクセスが非常によく、金融関係者と教育関係者に高い人気があります。大学のみならず、幼稚園から中学校まで優れた学校が数多く存在するため、子供の教育を考えて、香港と中国本土の富裕層のニーズも非常に強いエリアです。このように、準富裕層以上からの堅調な実需があり、非常に高い賃貸利回りを期待できるロケーションにあるため、安定して資産運用できる物件として大変魅力があります。このような物件に投資できる機会は大変希少で国内外の投資家から高い人気を集めることが予想されます。ご興味をお持ちの方は、是非お早めにお問合せください。 property.investment@keemail.me 【室内環境】本情報は【匯賢居Centre Place】の不動産を、法律により禁じられた他の法域の居住者を対象に販売を申込むものでも、購入申込みを勧誘するものではありません。また、本広告における写真やイメージ図などは【匯賢居Centre Place】内の実際の設備や施設と同様ではなく、物件の購入やリースを決定する要素とするべきではありません。【地図】お問い合わせ、個別相談、物件紹介はこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
11Jan
- フィリピン不動産大手ALIがマレーシア不動産大手MCTの経営権を取得
  フィリピン不動産大手アヤラランド（ALI）が、子会社のリージェント・ワイズ・インベストメンツを通じて、マレーシアの不動産会社ＭＣＴの株式約17％を追加取得すると発表した。取得費用は約２億リンギ（約57億円）、出資比率は50％を超え、経営権を握る。マレーシアでの不動産事業を本格化する狙いだ。取得されるマレーシア不動産会社のＭＣＴは1999年に建設事業を始め、その後不動産などに拡大。現在はマレーシアで建設、エンジニアリング、店舗不動産、オフィスビル、ホテル、住宅不動産などの大規模開発などを手がけている。また、2015年には、マレーシア証券取引所(BURSA)にIPO新規上場を果たしている。お問い合わせ、個別相談、物件紹介はこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
10Jan
- 海外不動産投資の手順⑦　不動産取得まで
  海外不動産投資の手順について、不動産購入申し込みから引渡しまでの取得の流れをまとめて説明します。不動産のタイプや国ごとの商習慣の違いはありますが、大枠の流れは日本国内不動産を取得するときと同じです。購入物件が決まれば仲介会社が用意した不動産購入申込書の雛形に、購入者の基本情報、売買価格、手付金額、売買契約日、住宅ローン状況、引渡し予定日といった必要事項を記入します。不動産購入申込書はあくまで、その物件を購入することを売主に対して書面で意思表示するもので、売買契約とは異なるもので、最終条件が合わなければキャンセルも可能です。実際に起きることはまれですが。購入申し込み後、最終条件が決まれば売買契約を締結します。売買契約は購入申込書と異なり法的拘束力のあるもので、物件情報、売買条件、所有権の移転、手付金解除、契約違反、瑕疵担保責任、不可抗力といった条項で、細かく権利と義務が規定されます。このとき、国によって差はあるものの、物件価格の3～5%の仲介手数料、そして、5～20％程度の手付金（契約金）を支払うのが相場です。融資を受ける場合は事前審査を済ませたローンに正式申込を行ない、承認を待って、金銭消費貸借契約を銀行と締結します。決済必要資金が揃った段階で、残高を支払い、無事、物件の引渡しを受けることになります。海外不動産の取得は、市場の過熱や現地訪問の制約によって、しばしば時間との勝負になります。そこで大事な役割をはたすのが、スケジュール管理してくれる不動産管理会社と、不利にならないよう的確に手続を代行してくれる弁護士です。海外投資家による不動産取得を仲介した経験が多い不動産会社なら、おそよのスケジュールと手続の難所を経験則で把握していますので、彼らのタイムプランに従って手続をやりきりましょう。海外不動産へ投資するにあたって、現地弁護士の存在は法的にも、実務的にも非常に重要です。契約リスクの確認、売買契約立ち会い、所有権移転登記といった法律手続のみならず、法律先進国であるアメリカ、香港、シンガポールなどで不動産を購入する場合は、決済金の支払い代行もサポートしてもらえます。海外の契約社会では、期日までに支払いが行なわれなければ、直ちに契約違反として、手付金や、売り主からの追加の損害賠償に発展します。予め決済金を弁護士に預けておくことで、期日管理を任せることで、的確に手続を進めることができます。弁護士は投資家自身で探すこともありますが、売買契約締結まで信頼して任せられる不動産会社なら、提携先の弁護士事務所のレベルも一定以上ですので、紹介してもらえるなら、積極的に紹介してもらいましょう。不動産を購入するまでの手順の説明は以上です。最後に各ステップの時間の目安です。①投資計画作成（1週～4週）②市況分析（1週～2週）③物件情報取得（1週～2週）④収支計算（1日～1週）⑤融資打診（1週～3週）⑥不動産購入申し込み（1日～1週）⑦売買（譲渡）契約（1日～1週）⑧ローン契約（2週～4週）⑨不動産引き渡し（1日～1週）海外不動産市場は日本人投資家のみならず世界中から注目を集めていますので、時は金なりです。長くて５ヶ月、できれば１～２ヶ月で一つの投資案件を処理するつもりで行動すべきです。お問い合わせ、個別相談、物件紹介はこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
09Jan
- ベトナムの２０１７年小売販売が過去最高の1300億ドル
  ベトナム政府は2017年の小売店販売額が前年比10.9％増の1296億ドル（14兆6700億円）と過去最高になったと発表した。（記録が残る05年の８倍）17年は外資小売業の進出が相次いだ。６月にはホーチミン市に「セブンイレブン」のベトナム１号店が開業。９月には同市にＨ＆Ｍが１号店を開業し、11月にはスペインの「ザラ」がハノイに越２号店を開いた。他、タイ系、韓国系企業の進出も活発だ。地元不動産最大手のビングループも16年からコンビニ「ビンマートプラス」の出店を本格化し、すでに1000店を突破。17年12月単月だけでも100店を出店しており、18年中にも3000店に到達するとみられる。ベトナムは域内の関税をほぼ撤廃し、安い輸入品が入りやすくなった。安値を重視したベトナム人の消費マインドも品質重視に変化しつつある。スーパー、コンビニでは伝統的市場よりも２、３割高い肉や野菜が並び、有機野菜の専門店も増え、自動車、家電など耐久消費財の売れ行きも好調だ。お問い合わせ、個別相談、物件紹介はこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
08Jan
- 海外不動産投資の手順⑥　融資打診
  海外不動産投資の手順、５つめ「融資打診」について説明します。このステップの本質は、海外不動産投資の目的達成の時間を短縮するために、借金をすることです。借金をすると、金利の返済が確実に発生しますので、海外不動産投資の目的を高い蓋然性で達成できなければ、金利分は確実に損することになります。融資打診に言及する前に、蓋然性を上げるために市況分析や収支計算を説明したのはそのためです。融資を金融機関に打診する場合は、住宅ローンになります。日本国内の金融機関が海外不動産を担保にローンを提供することは今後徐々に対象国、上限額が拡大していくと思われますが、現時点では極めて稀です。海外の金融機関にとっては、不動産自体は自国にあるももの、日本人投資家は非居住者ですので、金融センターである香港やシンガポールで一定額以下の商用不動産への住宅ローンを提供している例を除き、日本の金融機関と同じく消極的です。ただし、日本人投資家が非居住者であっても、代表をつとめる現地法人があり、利益を上げている事業があれば、法人への融資が降りる場合があります。個人名義の住宅ローンに比べて、法人名義での事業融資は、敷居がかなり下がる印象です。節税対策や第三者から借金するのにも法人名義のほうが便利なことが多いですので、非居住者でも株主や取締役になることができる国で、不動産投資を検討するなら、法人名義での投資は検討に値する選択肢です。以上です。お問い合わせ、個別相談、物件紹介はこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
06Jan
- 海外不動産投資の手順⑤　収支計算
  海外不動産投資の手順、4つめ「収支計算」について説明します。不動産投資の目的と税制次第で、同じ物件でも、重視すべき項目と、導かれるリターンが異なるということです。キャピタルゲインを狙う時は、売却時期の物件価格予測に力を入れる必要があります。インカムゲインを狙う時は、空室率や定期的に発生する管理費の把握に力を入れる必要があります。また、節税を狙う場合は、現地の税制、日本の海外所得に関する税制を理解した上で、個人名義購入と法人名義購入のそれぞれについて、減価償却費はじめ、費用の計上方法を比較する必要があります。しかし、実務上は、海外に下見に行くタイミングで、時間が限られた中で意思決定しなければならないシーンが多々ありますので、市況や税務のことは事前に調査しておき、当日は不動産会社に管理費用や空室率といった基本事項を確認して、精度が高い概算を行なって判断を下すことになります。汎用的なやり方を以下に示します。不動産投資も、経営の一種ですので、投資家は経営者として、毎年の売上と、費用と、利益を予測する必要があります。その上で、投資の側面を強調するために、金額ベースと収益率ベースで投資効率を算出します。こうした項目を算出するためには、次のデータを取得する必要があります。ご覧の通り、投資家自身で調査や計算できる項目は殆どなく、不動産会社や専門家に確認しなければならない項目が多いのが特徴です。専門家は不動産会社と提携している場合が多いため、いい不動産会社を選び、いい関係を築くことがいかに大切かがお分かり頂けたのではないでしょうか。逆に海外不動産投資の失敗は、実際の売上と費用が見込みと大きく異なることが原因で、それはいい不動産会社といい関係を構築できなかったことに由来していると言えます。減価償却費を含めまない定期費用合計が家賃収入の２０％を超える場合は、いい不動産会社と言えない可能性が高いため、最初に候補から外すようにしましょう。お問い合わせ、個別相談、物件紹介はこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
03Jan
- 海外不動産投資の手順④　物件情報取得
  海外不動産投資の手順、３つめ「物件情報取得」について説明します。【インターネット検索】国内不動産と違って海外不動産は個人の行動力でカバーするには範囲が広すぎるため、まずは、投資計画作成と市況分析で出た大まかな方向性を元に、インターネットを通して情報収集します。インターネットでは物件概要書によるスクリーニングと、絞り込んだ物件の条件比較を行ないます。ただし、海外不動産のデメリットでも説明したように、日本向けの情報量も質も十分ではありませんので、条件に合うものが見つからなければ、英語圏向けのウェブサイトに調査対象を広げたり、いい物件ではなく、いい不動産会社探しに切り替えたりする必要があります。【不動産会社問い合わせ】不動産会社に問い合わせるときは、投資計画と投資物件タイプを伝えて、インターネットに掲載されていない類似物件を紹介してもらうようにすれば、営業トークや不要な大量の情報に飲み込まれることなく、スムーズな情報取得ができます。良い不動産会社かどうかは、対応のきめ細やかかどうかや、日本にオフィスがあることではありません。大事なのは、投資家目線を持っているかどうかです。高い費用をかけて東京の一等地にオフィスを構えて、きれいなパンフレットに書いてある不動産をあの手この手で売り込む不動産会社は、総じて投資家目線には立っていません。その国と地域の投資市場と賃貸市場についてどれだけ知っているか、手持ちの物件の良し悪しをどれだけ知っているかを、不動産会社の良し悪しの判断基準にしましょう。そのためにも、投資計画作成と市況分析の下準備を行ない、投資家自身が投資家目線に立って物事を判断できるようになる必要があります。仕事を依頼するのが、会社規模が小さいけれど日本人に限らず外国人投資家の対応経験が豊富な海外現地の不動産会社でもいいわけです。そして往々にしてそのほうが情報が早く、仲介料も安く、細かいトラブル処理はきれいにやってくれます。【投資セミナーと視察ツアー】海外不動産投資セミナーは有料無料問わず、大都市で連日のように開催されていますが、期待値が低いため参加の必要はありません。中には有益なノウハウが聞けたり、投資仲間ができて思わぬ有益な情報提供を受けたりすることがありますが、ラッキーパンチにすぎません。良い不動産会社との付き合いを一日でも早く始めたほうが、安定して良質な情報を得られるだけでなく、成功体験に大きく近づくことができます。視察ツアーには、ラッキーパンチすらないことを理解すべきです。海外旅行特有の開放感とディナー交流会の集団心理が働く環境で、都合のいい収益シミュレーションを見せられてお金に目がくらんで、契約してしまう例は枚挙にいとまがありません。海外投資にリタイア後の夢を乗せて失敗する典型例です。押しが弱いといわれたことがある人や、感情的になりやすい自覚がある人は、特に注意が必要です。【物件下見】付き合えそうな不動産会社から条件に合いそうな物件を紹介されたら、初めて海外不動産投資する場合はできるだけいくつか下見をするようにしましょう。周辺環境、建物外観、共用設備、室内環境、管理体制の順番でチェックリストを作成して、自分がその物件に長く住んでみたいかどうか生活者の視点に立ってチェックするとよいです。違和感や不便な点は無視せずに記録しておきましょう。時間に余裕があって、現地の不動産会社も同時に訪問できれば、会社の雰囲気や専門性を知るいいきっかけになります。おつきあいする不動産会社が決まり、投資候補物件も絞り込めれば、いよいよ契約締結、と行きたいところですが、その前に念のため、投資期間や売却方法、税金も加味して少し詳しく収支計算しておきましょう。次回詳しく説明します。お問い合わせはこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
02Jan
- 大和ハウスが米国における戸建住宅販売エリア拡大
  大和ハウスグループのStanley-Martin Communities, LLC(以下、スタンレー・マーチン社)は、2017年12月20日、米国で戸建住宅事業を行うFD Communities, LLC(以下、フロントドア社)と事業譲渡契約を締結し、フロントドア社のジョージア州アトランタならびにサウスカロライナ州チャールストンにおける事業を、2018年1月下旬に譲り受けることとなった。大和ハウスグループは、中期経営計画において、売上高4兆円に向けた基盤を築くために、海外事業では、安定的な成長が見込める米国や豪州をはじめ、中長期的な成長が見込めるASEANを重点エリアとして、2019年3月期に海外事業売上高2,500億円の達成を目指している。米国では昨年2月に東部地域で戸建住宅事業を行うスタンレー・マーチン社をDaiwa House USA Inc.の子会社とし、米国における戸建住宅事業に進出している。今回はスタンレー・マーチン社を通じたフロントドア社のジョージア及びアトランタにおける全ての主要な戸建住宅事業の譲受により、米国での事業エリア拡大を図ることとなった。アトランタの人口は約580万人で、コカ・コーラやデルタ航空、CNNが本社を構え、1996年にはオリンピックの開催地となるなど、米国南部のビジネス・スポーツ・文化の中心地である。こうした多様な産業基盤の面から、人口も雇用も増加しており、中間層の世帯所得水準も高く、米国最大の住宅市場の一つとして大変魅力的な進出エリアとなっている。お問い合わせはこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
29Dec
- マレーシアLGBグループが日本不動産への追加投資を計画
  マレーシアの複合企業のLGBグループは、12月21日、東京都港区赤坂にある賃貸ビル、The Hexagonの入居率が11月で100％に到達したと発表した。The Hexagonは、数々の賞を獲得した建築事務所、KMDW (Kobayashi Maki Design Workshop)により設計され、2007年に前田建設によって建設された地上10階地下1階のビルで、レジャー、クリニック、フィットネスクラブ、およびオフィスがバランス良く入居しており、最上階にあるレストランは、このビルならではの柔軟なフロアプランと他の物件では見られない高天井、建物の両側には床から天井までのガラス窓、そして界隈でも最高の眺めを臨めるスペースとなっている。LGBグループはマレーシア、香港、およびシンガポールを含むアジア全域およびイギリスで不動産投資を行っており、2016年に初めて日本で投資したのがThe Hexagonである。LGBグループは1978年に水光学分野への先鋒役を担うためマレーシアで設立され、それ以来さまざまな業界に参入し、現在では、社会においてライフスタイルを高める商品とサービスを専門とした公益事業やインフラストラクチャ、建設とエンジニアリング、不動産開発、情報技術、産業製品、貿易、および食品飲料などで、各分野を専門とする子会社を置くコングリマリット（複合企業）に成長している。マレーシアのみならず、アジアと欧州に8,000人を超える社員を持つ。LGBグループは周辺の事業環境やレジャー施設などの配置のバランスを慎重に検証し、周辺の住居環境やビジネスの需要に合わせて、優良なテナントを惹き付けるような施設を構築している。THE HEXAGONへの投資については、物件取得後にマーケティング戦略を打ちたてた結果、建物のイメージを一新しつつ、高いエンターテインメント性とオフィス機能の両方をセールスポイントとすることに成功した、と評価している。また、次のオリンピックに向けて東京周辺だけでなく、価値を付加し周辺地域の活性化に貢献できる日本中の都市圏の物件の投資を積極的に検討していると述べた。お問い合わせはこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
26Dec
- 海外不動産投資の手順③　市況分析
  海外不動産投資の手順、２つめ「市況分析」について説明します。市況分析の目的は、主要海外不動産市場への理解を通して、投資国と物件タイプの方向性を決めることです定性分析と定量分析の両方から、市場の特性を分析していきます。【比較表を作る】分析するといっても数値データや法律の条文をつぶさに読むのではなく、興味のある国について、桁を間違えずに特徴をつかんで、横に並べて比較するだけで十分です。はじめて海外不動産投資に挑戦する方は、このフォーマットに、インターネットで探した情報を埋めてみてください。価値判断を入れ込むのではなく、まずはできるだけ多くの事実を埋めて、全体像をつかむことが大切です。安定性や、安全性といった曖昧な指標や収益性のような個別物件に関わる指標も追加すべきではありません。海外不動産投資の経験者であれば、投資先情報を更新したり、新たな投資先候補として比較したりするのに利用してください。【投資先地域と物件タイプを絞る】調べているうちに知識とイメージがついて、自分に向いている投資候補国、候補都市、投資物件のタイプがおのずと絞られます。例えば、英語が通じて、契約社会のシンガポールで安心して不動産投資したい。でも、外国人は土地付き一戸建てへの投資が制限されているため、コンドミニアムか商業用不動産へ投資するというように方向性が見えてきます。投資先地域と物件タイプを絞り込めれば、投資計画作成で分かった期待値を元に、具体的に物件情報を収集していくことになります。お問い合わせはこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅
- ＪＲ九州がタイでサービスアパートメント事業に参入
  ＪＲ九州は、タイで不動産事業に参入すると発表した。現地に設立するホテル運営会社と、１１月にタイで設立した投資会社を通じ、１２月中にもバンコクで長期滞在できるホテル「サービスアパートメント」の取得に着手する。現地企業から２棟あわせて400室を超える高層ビルと土地を100億円規模で購入し、リニューアルする予定だ。2016年に上場したＪＲ九州は、新規事業と九州外への挑戦を中期経営計画として掲げており、流通・外食事業、ホテル事業、マンション事業、建設業などさまざまな事業において、日本全国とアジアマーケットを目指して事業を拡大していく。今回のタイでのサービスアパートメント取得は、JR九州にとって、初めての海外不動産事業。タイには周辺の東南アジアやアラブ諸国からの宿泊客が多く、現地で運営することで、外国人旅客のニーズを学び、国内事業への応用も期待している。お問い合わせはこちらから。property.investment@keemail.meブログランキング更新中！！クリック応援よろしくお願いします。●人気ブログオフショア投資ランキング●にほんブログ村海外不動産・海外住宅

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