――――――――――――――――――――――― ■初期費用が払えない人って・・・ ☆２０２０年９月１０発行 ――――――――――――――――――――――― こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。 私の不動産投資の実例に基づいて 「自己資金に対する資産増加割合」を計算した 投資家けーちゃんに紹介された「禁断の内容」です！ この度、目次を作成しました！ 「不動産投資はどれくらい儲かるのか」 http://scene-ex.jp/L2485/b0/1t1571 ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/2t1571 過去の記事はこちらよりご覧いただけます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/3t1571 ――――――――――――――――――――――― ■本文 ――――――――――――――――――――――― 私は大家ですので 空室が出た時や新しく物件を取得した時には 入居者の募集をします。 入居者募集は 不動産屋さんにお願いしますが 併せて、ジモティーにも物件を登録しています。 すると問い合わせが来るのですが その内容の頻度Ｎо１は 「初期費用が払えない。」 です。 まず一般的に 家賃は手取り月収の２５％以下が 適正とされています。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/4t1571 以前は手取りの３０％以下と言われていたのが 最近はスマホなどの料金もあるので ２５％以下が良いそうです。 そして初期費用ですが ・仲介手数料：家賃１か月分。 ・保証料と火災保険：家賃１か月分。 ・敷金：家賃１か月分。 ・前家賃：家賃１か月分。 合計で家賃４か月分。 これくらいが通常だと思います。 そして家賃が手取り月収の２５％ならば 家賃４か月分は手取り月収１か月分です。 （２５％×４＝１００％＝月収１か月分） つまり初期費用は 手取り月収１か月分の貯金があれば 払えるのです。 だから私は 「初期費用が払えないって、どういう事？」 と思うのです。 もし私の貯金が 手取り月収１か月分を割り込んだら 心配で心配で夜も眠れなくなり 何かのバイトをすると思います。 実際は、初期費用の他に 引っ越し費用などもかかりますが それにしても 「初期費用を払えない人って・・・。」 と思うのです。 ここで私が 初心者大家だった頃のお話を書こうと思います。 その当時、私は空室対策の本を読んで 「そうか！こうすればいいのか！」 と思い込んでいました。 そして入居者募集の際に 「敷金ゼロ、礼金ゼロで募集して下さい！」 と不動産屋さんにお願いしました。 しかし不動産屋さんは 「敷金は、預かる事にしています。」 と言うのでした。 その当時 私にはこの意図がわかりませんでした。 しかしその後 賃滞トラブルに強い司法書士である 太田垣章子さんの本を読んで 以下のように書いてあるのを知りました。 「滞納のリスクが高いのは 敷金ゼロ礼金ゼロのゼロゼロ物件。 さらに仲介手数料ゼロ、フリーレントがよくない。」 「空室はお金が入らないだけ。 変な入居者を入れると、滞納、部屋を壊す 近隣トラブル、犯罪に使われたりする。」 だから不動産屋さんは 「敷金は、預かる事にしています。」 と言ったのだと思います。 また太田垣さんは 「計画的に行動できない。これが滞納者なのだ。」 と書いておられます。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/5t1571 これで私はようやく、理解できたのでした。 計画的に行動できない。 →貯金をしなくても大丈夫だと思い込んでいる。 →貯金がないので初期費用が払えない。 →入居しても滞納やトラブルが多い。 このため現在の私は 「家賃は下げても初期費用は下げない。」 という方針で入居者募集をしています。 ちなみに私は ２０１２年に大家業を始めてから 家賃の「とりっぱぐれ」は１円もなく また大きなトラブルは１回も経験していないのですが これは「敷金ゼロ礼金ゼロ」 をしていないからだと思います。 今回は 「初期費用が払えない人って・・・」 と題して 私の思う所を書かせていただきました。 今回の内容が参考になりましたら 以下を応援いただければ幸いです。 http://scene-ex.jp/L2485/b0/6t1571