こんにちは、税理士の高荷です。
さて、ついに消費税の増税が実施されました。
それに合わせて、「増税前に少しでもお得に買い物を済ませておこう」という方々も多かったのではないかと思います。
ただ、今回実施された「軽減税率」については、きちんと理解していない人が「４割程度」もいらっしゃるのだとか…いやはや。
恐らく政府は「時間が解決してくれる」と高を括っているのでしょうが、それまで政権が持てばいいですけどね…。
消費税の増税幅（２％）は、買い物の金額が大きくなればなるほど消費者の負担も大きくなりますので、人生で最も大きな買い物の１つである「住宅」を、増税前に購入された方もいらっしゃるかと思います。
頭金をはじめとした資金をなんとか用意して住宅ローンの審査に無事通れば、念願のマイホームを手に入れることができます。
しかし、いざ「マイホームを購入しよう！」と思っても悩んでしまうのが、住宅ローンの「金利」です。
住宅ローンには色々な金利タイプがありますのでどれを選ぶかが重要になりますが、大まかに分けると、次の２つのタイプに分けられます。
- 変動金利型
- 固定金利型
よく耳にするこの２つの金利ですが、その違いはお分かりになりますでしょうか？
今回は、住宅ローンでよく使われる「変動金利」と「固定金利」について、分かりやすく簡単に解説していきたいと思います。
【金利・利息・利子について】
お金を借りた場合に、毎月の返済額として「元金 ＋ α」の金額を返済しますが、この「＋ α」のことを「金利」・「利息」又は「利子」と言います。
これら３つの用語に、意味の違いはありません。
従って、どの呼称を使ってもらっても間違いではないのですが、厳密には、次のように使い分けられます。
- 金利
- お金を借りる側が、借りたお金に ＋ α として支払う金額の「割合」のこと言います。
- 利息
- お金を貸した側が、元本に ＋ α として受け取るお金のことを指します。
- 利子
- お金を借りる側が、貸した側へ元本に ＋ α して支払うお金のことを言います。
- 利子は、貸し借りした金額に「金利」を掛けて計算されます。
ポイントとしては、金利は「割合」を指す言葉で、利息と利子は「金額」を指す言葉と覚えておけば良いかと思います。
ただ、我々が日常的に使う場合には、どの呼び方を使っても全く問題はありませんけどね。
住宅ローンの変動金利とは
それでは、まず住宅ローンに係る「変動金利」から解説してきます。
前述したとおり、住宅ローンには変動金利型と固定金利型がありますが、住宅ローンを組む人の６割程度は「変動金利型を選ぶ」傾向にあるそうです。
「変動金利」は、その名のとおり、期間によって金利が変動するタイプを言います。
住宅ローンの返済をスタートしてから途中で金利が変わるというものであり、固定金利型よりも低い金利で借り入れができるというメリットがあります。
しかし一方で、常に一定の利率ではないため、金利が上昇するリスクがあり、場合によっては固定金利型よりも割高になってしまうというデメリットもあります。
そのため、金利が上昇して多少支払う額が増えても問題がないなど、余裕を持ってローンを返済できるという人に向いているタイプと言えるでしょう。
変動金利について、もう少し詳しく説明すると、次のようになります。
【変動金利とは】
前述したとおり、変動金利は、返済途中に定期的に金利が見直されるタイプのローンです。
金利は半年ごとに見直しが行われ、金利が下がれば返済額は減り、金利が上がれば返済額は増えます。
但し、半年ごとの金利の見直しでは、返済額そのものは変わりません。（元金と利息の割合だけを変更し、トータルの返済額が変わらないように設定されます）
例えば、元金90 ＋ 金利10のトータル100を返済していた場合には、金利が15になっても、元金を85にしてトータルの返済額が変わらないようになっているということです。
そして「元金 ＋ 金利」のトータル返済額の見直しは、５年ごとに行われます。
従って、５年に１度、トータルの返済額が上がったり・下がったりすることになると考えてください。
【変動金利のイメージ図】
（出典 りそな銀行 金利について）
- 金利の見直しは半年ごと、トータル返済額の見直しは５年ごとに行われるのが特徴です。
尚、５年に１度の見直しによりトータルの返済額が上昇する場合でも、返済額は「前回の125％を上限とする」というルールがあります。（返済額が減少する場合には、減少幅に下限はありません）
つまり、毎月の元金 ＋ 金利のトータル返済額が10万円だった場合には、５年後のトータル返済額の上限は、125％の「125,000円まで」ということになります。
〔変動金利のメリット〕
- 固定金利型よりも金利が低く設定されている
- 今後金利が上昇しなければ、ずっと低金利のまま返済ができる
〔変動金利のデメリット〕
- 将来、金利が上昇するリスクがある
- 金利が上昇すれば、トータルの返済額も上昇し返済が苦しくなる可能性がある
変動金利は、一般的に、短期プライムレート（金融機関が優良企業に１年以下の短期で貸し出す際の最優遇金利）に連動します。
短期プライムレートは、金融機関同士が資金を融通し合う際の超短期の「無担保コールレート（オーバーナイト物）」を目安に常に変動しています。
住宅ローンの固定金利とは
対して、「固定金利」の特徴は、下記のようになっています。
「固定金利」は、住宅ローンが完済（全額返済すること）されるまで変動することはありません。
変動金利型よりも金利が高めですが、最後まで金利が変わらないため、返済計画が立てやすく、且つ計画を修正する必要がないというメリットがあります。
中には、それぞれの住宅ローンのメリットを活かして、固定金利の後に変動金利に変わるタイプのものもあります。
この固定金利について、もう少し詳しく説明すると、次のようになります。
【固定金利とは】
固定金利は、住宅ローンの借り入れ時から、あらかじめ決められた期間内の金利が固定されているローンです。
固定金利の期間中は、世間の金利水準がどれだけ上昇しても金利が変わることはなく、トータルの返済額も変わることはありません。
この固定金利型には、次の２種類があります。
- 全期間固定金利型
- 固定金利期間選択型
上記１.の「全期間固定金利型」は、ローン期間中ずっと金利が一定のまま保たれます。（これが、本来の「固定金利型」と言え、イメージし易いかと思います）
一方、上記２.の「固定金利期間選択型」は、契約時に３年、５年、10年などといった固定金利期間を選ぶことができ、その期間内であれば金利及びトータル返済額が一定のままになるタイプです。
固定金利期間選択型は、金融機関によっては「固定金利特約」という呼び方をされることもあります。
【固定金利期間選択型（特約）のイメージ図】
（出典 りそな銀行 金利について）
- 固定金利期間選択型の期間中は金利及びトータル返済額が一定ですが、期間終了後に金利及びトータル返済額の見直しが行われます。
〔固定金利のメリット〕
- 金利が固定されているので、精神的な安定感を得られる
- トータルの返済額が変わらないため、返済計画が立てやすい
〔固定金利のデメリット〕
- 金利が、変動金利型より高めに設定されている
- 世間の金利水準が低金利で推移すれば、変動金利型よりトータルの返済額が多めになる
固定金利型は、近い将来お子さんの教育費（塾の費用や大学の入学金・授業料など）が掛かることが分かっているご家庭で利用されることが多いようです。
例えば、固定金利期間選択型で10年固定金利を選んでおけば、お子さんの大学受験・在学中の金利が変わらないため、今後10年間の収支を基にした返済計画が立てやすくなるといったメリットがあるためです。
ご自身の収入状況だけでなく、ご家族の状況や将来のことも考えて選ぶ必要があるのですね。
最後に、住宅ローンに係る金利の選び方ですが、正直に申し上げて、「絶対にこっちの方がお得！」と言い切ることはできません。
インターネット上の情報サイトなどでは、将来の経済予測（金利水準）などから変動金利と固定金利の選択方法を掲載しているところも多いです。
但し、それらの情報通りに選択したとしても、必ず「お得になる」という保証はありませんし、情報サイトでもその責任は取ってくれません。
ですから、住宅ローンの金利を選ぶ際には「損得勘定」の考え方を捨ててください。
ネットなどの情報はあくまでも参考程度に止めて、ご自身やご家族の現状・将来像などから金利のタイプを選ぶことをおすすめします。
もし相談するのであれば、住宅ローンを借りる予定の金融機関に相談するのが、一番確実で安心です。
住宅ローンを組むことは、生涯の中でもそう何度もないビッグイベントですから、慎重に判断をして、後悔のないようにしてください。
