サラリーマン大家で失敗する人に中古マンション購入者が多いのは事前の確認漏れのため

この記事はサラリーマン大家としての失敗をあらかじめ防ぎ、且つ成功率を上げるためのマニュアルです。

不動産投資調査の＃REIBOXがサラリーマン大家は成功しやすいのか？失敗しやすいのか？がわからない・周囲に確認できる情報が無い、とお悩みの方に向けて、「不動産投資でサラリーマン大家が失敗してしまう理由」「サラリーマン大家を目指すからこそ事前に注意しておきたいポイント」について解説します。

本記事を読んでいただくことでサラリーマン大家特有の失敗・成功のポイントがわかりますよ。

サラリーマン大家が中古マンションで失敗する主な理由

1.老朽化による修繕費が予想以上に発生する

築年数が経過した中古マンションは経年劣化が激しい設備に対して修繕費が発生します。物件購入費が安くとも、修繕費まで加味すると措定よりも利回りが減るためキャッシュフローが回らないことも有ります。

中古物件の場合、新築と比べて瑕疵担保責任が短い（2～3ヵ月）ので何か起こったときに売主側に責任を求めるのが難しく自費対応になりやすいです。

2.立地が悪いため人が集まらない

物件価格が安い・利回りが高いというだけの理由で購入すると入居者が集まりにくい立地だったため、購入しても入居者が集まらないことがあり、購入すると赤字が続いてしまいます。

東京圏が投資マンション開発が活発なのは納得。

人口が見込めるのも東京とか川崎くらいなもんだから物件選ぶ際のエリア選定は大事だよね。

ＤＥＡＲ・Ｌ Research Memo（8）：東京圏の投資型マンション開発・収益不動産投資を加速https://t.co/N1Dmn0rAGM#不動産投資

— REIBOX (@reibox_press) 2019年6月20日

少子高齢化、人口減少時代の家選びは、まずは街の人口動態と最寄駅の乗降客数を調べて将来を予測すること。いくらマンションの設備、外観、間取りが良くても、最寄り駅が廃止、病院が移転、学校が廃校、商業施設が閉鎖して街が死んでしまえば、そんなものは意味がなくなってしまう。

— マンションGメン (@mansion_Gmen) 2019年6月21日

3.先住の入居者がトラブルを起こしてしまう

オーナーチェンジ物件で中古マンションを購入する場合の話です。既存の入居者の素行が悪いと近隣住人とのトラブルや家賃滞納などのトラブルが起こり、マンション経営が上手くいきません。

4.売却してもローン完済ができない

売りに出しても残りのローンを完済できる額では売れず総合して計算すると赤字に。これまでの家賃収入＋売却益までトータルで計算した際にローンが完済できず赤字で終わると不動産投資としては失敗です。

5.悪徳不動産会社に騙されてしまう

など悪徳不動産は枚挙にいとまがありません。

「実際にあった不動産投資の詐欺の手口と回避策」

・手付金詐欺
・売却詐欺
・海外不動産投資詐欺
・源泉徴収票改ざん詐欺

相手がドロンしちゃうのが怖いよね。#不動産投資

本当にあった「不動産投資詐欺」4つの手口…回避策は？https://t.co/Uld5qcKndr

— REIBOX (@reibox_press) 2019年6月17日

明確な見分け方は無いので「注意しよう・勉強しよう」としかお伝え出来ないのですが「事前にお金の用意が必要」などの発言が出たら疑ってかかってください。

【注意】新築マンションだから成功しやすいわけじゃない！

中古マンションで失敗した理由を挙げると『新築マンションの方が良いのでは？』と思わるかもしれませんがそうではありません。むしろ新築マンションの方が失敗しやすい傾向にあります。

【×】そもそもの購入金額が高いので手を出しにくい

中古と比べて新築マンションは購入金額が高いため「そもそもお金を用意できるか？」というハードルがあります。

【×】新築プレミアムが利回りを悪化させてしまう

新築プレミアムはマンション自体の価格とは別に新築マンションを売る際に発生した広告宣伝費が乗せられている状態のことを指します。

本来的な物件としての価値ではない金額なのでマンションを買った瞬間にその分が下落します。例えば3,000万円のマンションを購入した場合、買った瞬間に2,500万円にまで価値が下がり、下がった値幅分新築プレミアムということです。

【×】購入後は家賃が下がる

新築マンションは購入時がピーク。購入した瞬間から価値が下がるため家賃も下がっていきます。

三井住友トラスト基礎研究所の「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」によると10年で1割の下落。当初想定していた家賃が予想以上に下がることでキャッシュフローの悪化を招いてしまいます。

【必見】中古マンション投資で成功するための条件

中古マンション投資は物件の選定基準を見誤らなければ失敗する確率を大きく減らすことが出来ます。

【〇】賃貸需要が見込める立地を厳選する

ワンルームなら「東京23区内で駅から徒歩10分圏内（理想は7分以内）の物件」を選定対象としましょう。

賃貸需要の無い立地では物件に入居者が入らないために赤字になります。基本的にローン返済は毎月の家賃収入から割り当てられるため、入居者が物件・立地選びができないと不動産投資は成り立ちません。

【〇】築年数は10年以降且つ、新耐震基準以上が対象

家賃の下げ止まりになる築10年以降の物件を選ぶことで家賃の大幅下落を防ぎ、キャッシュフローを安定させることが出来ます。

また、必ず新耐震基準（1981年[昭和56年]6月1日以降）の物件を選びましょう。旧耐震基準の物件では安全面が心配されて立地が良くとも物件を探す入居者にも敬遠されてしまいます。

【〇】実質利回りで価値を見極める

営業マンや広告で伝えられる利回りは表面利回り（満室想定・修繕費など無しの計算）なので意味がありません。実質利回りとして計算し直していただきご自身が予定利回りに達してるかどうか？で判断してください。

【〇】事前に出口戦略を設計しておく

購入した物件のローン返済時期や黒字化のタイミングを予め決めておきましょう。出口戦略の計画を立てて、出口から逆算して稼ぐのが不動産投資です。

【〇】常にローン金利の値下げ先を探す

物件運用中は定期的に金融機関周りをしてください。ローン先を変更することで金利を下げることが出来ないか？を各金融機関ント確認・相談しましょう。金利が下がれば利回りが改善しますので安定したキャッシュフローになります。

【大切】サラリーマン大家だからこそ注意すべき項目

✅ 実務の委託先である賃貸管理会社選びが成否を分けます

本業のため自由な時間が限られるサラリーマン大家さんは賃貸管理会社に実務を任せてください。（家賃の集金、清掃、トラブル・クレーム対応・空室時の客付け（集客）など）

[賃貸管理会社例]

シノケンハーモニー	入居率99％、創業年数は1990年より29年 販売戸数2017年度№1 空室保証35年 資本金10億9483万円、従業員数866名
アイケンジャパン	入居率96％、創業年数は2006年より13年 収益可動96％(8年経過) 資本金5000万円、拠点数9箇所
大東建託	入居率96.9％、創業年数は1974年より45年 一括借上35年 資本金290億6000万円、従業員数9102名
プロパティエージェント	入居率99.77％、創業年数は2004年より15年 管理戸数2500戸以上 資本金3億5380万円
アイダ設計	年間建設実績2000棟以上、創業年数は1981年より38年 資本金2億1632万円、従業員数964名
生和(SEIWA)コーポレーション	建築実績では延床面積23区NO.1、創業年数は1971年より48年 管理戸数50000戸以上 資本金20億円、拠点数全国10箇所
スカイコート	分譲戸数33680戸、創業年数は1969年より50年 空室保証35年、オーナー数20000人以上 資本金1億円、従業員数120名
アルメゾン	販売棟数200棟以上、創業年数は1973年より46年 家賃保証10年定額保証 資本金4000万円、従業員数111名

実務の時間が無くなれば本業に影響が出ることもありませんし、初めてでも安心できる入居者管理が可能です。

✅ 会社で正直に話さない方が良いです

例え副業OKの会社であっても敢えて周りに「不動産投資やってます」とは言わない方が良いです。良くも悪くも誤解される可能性があります。

✅ 税金・確定申告漏れには注意しよう

サラリーマンは税金は給与から天引きされているため普段から税金を意識する機会も少なく見落としがちですが、不動産投資を始めて2年目以降は前年の売上に対して税金が発生します。事前の収支シミュレーションでは必ず税金分の数値を含めた上で計算・計画しましょう。

また、確定申告も忘れずに。確定申告が漏れると後で見つかって罰金とともに請求されます。

【実例】モデルケースとなるサラリーマン大家の体験談ブログも参考に

あらかじめ他のサラリーマン大家さんの体験談を知ら羅ベて置きましょう。自分が当事者となったときのヒントを得ることが出来ます。詳しくは「不動産投資の失敗がわかるブログ～初心者向けの体験談まで【特集】」をご参考ください。

最後に

サラリーマン大家さんは初めての方が多いので、知識不足に付け込まれて条件の悪い物件を購入しやすいのがトラブルのもとになります。

不動産投資は博打ではなく投資です。投資で勝つためにこそあらかじめ知識をつけ、ご自身の資産作りに適した物件を吟味して選んでいきましょう。