賃貸に出している持ち家を売却する際に、気を付けなければいけないことがあります。
それは売却益が出た場合の税金です。
自分で住んでいる自宅を売却する場合は、売却益３，０００万円までなら税金が免除されますが、賃貸に出している場合は投資物件扱いになるので、売却益に対して税金がかかります。
物件の保有期間が５年以上の場合は長期譲渡所得となり住民税と合わせ税率は２０％ですが、保有期間が５年以下の売却だと何と３９％も掛かります。
（保有期間は売却した年の1月1日現在で、その物件の所有期間が５年を超えるかどうか）
賃貸に出している１軒目の自宅は売却する際に非常に利益が出そうです。
理由は、以下の３つです。
１、相場に対して割安で買えた事
２、最寄り駅の再開発が進んで、地価が上がった
３、最近の日本全国における都市部の地価上昇
４、賃貸に出していたため、減価償却費を計上し帳簿上の資産価値が大幅に目減りしている
⇒この事は全く頭になかったので、減価償却費の計上の仕方をもっと考慮すべきでした。
（累進課税で１０％程度の課税ゾーンなのに減価償却費をたっぷり計上できる方法を選択したために、売却時の課税率の方が２０％と高く逆に損してしまう）
これにより将来、相場程度で売却した際に、２００万円を超える税金が掛かってきます。
この税金は、憎らしいことに他の経費などと通算できずに、物件単体で見るので、逃れることが出来ません。
しかし、一つだけ解決策があり、住んでいない家を売却する場合は、住まなくなってから３年以内なら、却益３，０００万円までの免除対象です。
（この３年は住まなくなった日から３年後の１２/３１までで計算）
減価償却費を計上していたとしても、対象になるか気になり、税務署へ確認してみましたが、大丈夫との事です。
１軒目の自宅は、今年中に売却が出来れば、住まなくなり３年以内で、売却税がかからず、減価償却費を計上した分がまる儲けです。（助かった・・・このルールを調べるまで涙目）
現在賃借人が付いているので、売却する際は投資物件として、投資家にしか売れず、不動産投資用の融資に比べ簡単に借りれる住宅ローンを利用ができる実需向けに比べると安くしか売れませんが、売却税までを考慮した最終の手残りを考えると売却した方が良さそうです。
また、まだ不動産投資を始める前に繰り上げ返済していたことで、残債が減っており、投資家相手に相場である利回り１０％程度で売却した場合、売却代金で住宅ローンの残債を一括返済して、仲介手数料、登記の司法書士代を差っ引いても３００万円以上手元に残るうえ、税金も掛かりません。
さらにこの物件から得られる家賃収入の５年分が一気に手に入るので、投資回収スピードが上がります。
ん、３００万円と言えば申し込んだ新築アパートの頭金に丸々使えます。
売却に向けて動いてみることにします。
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