社畜サラリーマンだった僕は、マイホーム購入 ⇒転勤 ⇒賃貸に出し大家に ⇒転勤先でもう1軒マイホーム ⇒また転勤で賃貸へ ⇒転勤先でさらに2世帯住宅 ⇒一部屋賃貸に ⇒アパート2棟購入 ⇒法人設立 ⇒会社リタイア ⇒倹約生活中です。
そこまでの軌跡を物件とともに紹介します。
本記事の内容
・②： 1Ｒ 築25年中古区分マンション
・③： 4ＬＤＫ 築22年中古戸建
・④： 3ＬＤＫ 2世帯住宅 太陽光発電付き新築戸建
・⑤： 1Ｋ 太陽光発電付き新築1棟アパート
・⑥： 法人設立 1ＬＤＫ 太陽光発電付き新築アパート1棟
・⑦： 3LDK 築40年中古区分マンション
・⑧： 土地付き野立て太陽光
目次
①： 5ＬＤＫ マイホーム購入 築32年中古戸建
最初に買ったマイホームです。
不動産投資なんてするつもりはなく、一生住むつもりで買いました。
転勤を機に賃貸に出しました。
中古で安かったのが成功要因です。
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5ＬＤＫ マイホーム購入 築32年中古戸建
・購入金額 1472万円 （諸費用・リフォーム代込み）
・借入金額 1410万円
・金融機関 地方銀行 住宅ローン
・金利 1.35％
・借入期間 35年
・表面利回り 8.8％
・家賃 10.8万円
・返済 4万円
・経費 0.6万円 （管理手数料、火災保険料、固定資産税）
・CF 6.2万円
・累計CF 6.2万円
②： 1Ｒ 築25年中古区分マンション
マイホームを転勤で賃貸に出すことが決まり、楽待で見つけて初めて投資目的購入した物件です。
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1Ｒ 築25年中古区分マンション
・購入金額 410万円 （諸費用・リフォーム代込み）
・現金購入
・表面利回り 11.12％
・家賃 3.8万円
・経費 1万円 （管理手数料、火災保険料、固定資産税）
・CF 2.7万円
・累計CF 8.9万円
③： 4ＬＤＫ 築22年中古戸建
転勤先で2軒目の住宅ローンを使い購入した物件です。
将来賃貸に出すことを想定して物件を選びました。
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4ＬＤＫ 築22年中古戸建
・購入金額 2,100万円 （諸費用・リフォーム代込み）
・借入金額 2,050万円
・金融機関 ネット銀行 住宅ローン
・金利 0.57％
・借入期間 35年
・表面利回り 7.89％
・家賃 13.8万円
・返済 5.2万円
・経費 1.3万円 （管理手数料、火災保険料、固定資産税）
・CF 7.3万円
・累計CF 16.2万円
④： 3ＬＤＫ 2世帯住宅 太陽光発電付き新築戸建
転勤先で3軒目の住宅ローンを使い購入しました。
2世帯住宅 ⇒ 片方賃貸へ（賃貸併用住宅） ⇒ 両方賃貸へ（アパート化）
（家庭の事情で引っ越し）
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3ＬＤＫ 2世帯住宅 太陽光発電付き新築戸建
・購入金額 5,600万円 （諸費用・リフォーム代込み）
・入金額 5,400万円
・金融機関 フラット35＋アプラスソーラーローン
・金利 1.31％、2.5％
・借入期間 35年、15年
・表面利回り 6.32％
・家賃 29.5万円 （太陽光発電含む）
・返済 13.3万円、5.2万円 計 18.5万円
・経費 2.8万円 （管理手数料、火災保険料、固定資産税）
・CF 8.2万円
・累計CF 24.4万円
⑤： 1Ｋ 太陽光発電付き新築1棟アパート
「①： 5ＬＤＫ 中古戸建」を売却し、残債を一括返済したら300万円手元に残ったので、それを全ツッパしてこのアパートを購入しました。
初の1棟アパートです。
中古を狙っていましたが、当時は次の理由で新築にしました。
・中古は融資が出ない
・修繕リスクが高い
・不良入居者のリスク
・物件の目利きができない
後に屋根に設置する太陽光パネルは、法人名義で購入しています。
1Ｋ 太陽光発電付き新築1棟アパート
・購入金額 6,190万円 （諸費用・リフォーム代込み）
・借入金額 5,890万円
・金融機関 地方銀行 アパートローン 屋根太陽光は法人名義でプロパー
・金利 1.3％、1.5％
・借入期間 30年、15年
・表面利回り 7.42％
・家賃 38.3万円 （太陽光発電込み）
・返済 20.5万円、1.5万
・経費 4万円 （管理手数料、火災保険料、固定資産税、ネット回線）
・CF 12.3万円
・累計CF 30.5万円
⑥： 法人設立 1ＬＤＫ 太陽光発電付き新築アパート1棟
この物件を購入するときに法人を設立しました。
もっと条件の良い物件や融資がよかったのですが、サラリーマン退職前の駆け込みで何とか買える最後の物件だったので 無理矢理購入しました。
⑥： 法人設立 1ＬＤＫ 太陽光発電付き新築アパート1棟
・購入金額 9,140万円 （諸費用・リフォーム代込み）
・借入金額 8,560万円
・金融機関 地方信用金庫、オリコソーラーローン
・金利 2％、1.95％
・借入期間 25年、15年
・表面利回り 7.59％
・家賃 57.8万円 （太陽光発電込み）
・返済 38.1万円
・経費 6.4万円 （管理手数料、火災保険料、固定資産税、ネット回線、防犯カメラ）
・CF 13.3万円
・累計CF 43.8万円
⑦： 3LDK 築40年中古区分マンション
サラリーマン退職後に退職金と親から融資を受けて購入しました。
20年以内に建て替え予測で2,000万円くらいの利益が出る予定です。
3LDK 築40年中古区分マンション
・購入金額 580万円 （諸費用・リフォーム代込み）
・現金購入
・表面利回り 13.45 ％
・家賃 6.5万円
・経費 1.8万円 （管理手数料、火災保険料、固定資産税）
・CF 4.7万円
・累計CF 48.5万円
⑧： 土地付き野立て太陽光
不動産で目一杯融資を受けて、これ以上借りられないという状態まで来たので購入です。
野立て太陽光発電は最初の15年はほぼトントンで、16～20年目で利益が出るイメージです。
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8 土地付き野立て太陽光
・購入金額 1,877万円 （諸費用込み）
・借入金額 1,700万円
・金融機関 アプラス ソーラーローン
・金利 2.5％
・借入期間 15年
・表面利回り 10.22％
・売電額 16万円
・返済 11.4万円
・経費 2.9万円 （管理手数料、保険料、固定資産税）
・CF 1.7万円
・累計CF 50.2万円
まとめ
いかがでしたか？
サラリーマンが毎月50万円のCFを作るまでをご紹介しました。
ここまでくるのに3年半です。
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