昨日『仕入れはしたけど、住宅ローンがつかない』というブログを書いたところ、
さっそく複数の不動産業者さまからお問合せを頂きました・・・。
お問合せはアパート業者様で、
2018年10月以降、銀行のアパートローンの担保評価が厳しいため、
融資承認額が大幅に減額されているのでどうにかならないか、
というご相談でした。
このブログは住宅購入に関わる皆様がハッピーになることを目的としていますが、
今回は住宅ローンに関わるお話で更に住宅ローンのお客様にメリットがあるので、
アパートローンのお話もさせて頂きます！
金融機関の商品や審査基準は4月と10月にマイナーチェンジ（改訂）します。
2018年10月以降に各金融機関とも審査運用基準がが厳しくなっています。
アパートローン業界で起こっている事態はそれだけ止まらず、2018年10月は
一部の金融機関で『担保評価方法の変更』が行われました。
アパートローン等、収益物件の担保評価方法は大きく分けて2種類です。
①積算方式、と ②収益還元方式、になります。
①積算方式は住宅ローンでも採用されている担保評価方法です。
土地と建物のそれぞれの面積に単価（土地は路線価等）を掛けて（積算して）、
算出する方法です。
②収益還元方式とは、アパートや商業施設などの家賃から、
不動産価格を割り戻す（還元する）方法で、賃貸物件で採用されます。
上記の①②の担保評価特性として、都会中心部になるに従って、
不動産の実勢価格は①積算方式ではなく、
①よりも高くなる、②収益還元方式に近くなります。
2018年9月末までは、アパートローンの担保評価は①積算方式を採用しつつも、
②収益還元方式も参考にする金融機関が存在していました。
しかし、、、2018年10月以降は②収益還元方式を参考にする
主要なアパートローン金融機関がほぼいなくなったのです！
金融機関がアパートローンの担保評価で①積算方式のみを採用するとなると、
都会中心部の物件では②収益還元方式ほどは担保評価が伸びないため、
アパートローンを申込みすると、以前よりも自己資金を多く出さないと
金融機関は融資をしてくれなくなります。
現金を潤沢にあるアパートローン申込み希望者はもともと割合として
多くないので、アパート購入者は減少しております。
不動産業者にとっては『仕入れはしたけど、住宅ローンがつかない！』という
泣くに泣けない事態に陥ってしまうのです。
ということで、一部の不動産業者さまは多少の損失が発生しても在庫を減らす
動きをしています。
アパート取扱業者も在庫を減らそうと躍起なっています。
特に都会中心部の土地は住宅として活用出来るかは個別の判断になりますが、
供給量が増えれば、マイホーム計画中の皆様にもチャンスが増えるのです。
マイホーム計画中の皆様にとっては、環境が激変している時は掘り出し物を
見つけるチャンスでもあります。