不動産投資の手順:その1
こんにちは。
今日は【不動産投資の手順:その1】について書いていきます。
はじめに
不動産投資は、入居者から家賃を頂くことで成立します。つまり、入居者が借りたい部屋、住み続けたい部屋だと思うことが、不動産投資を成功させるために重要です。
今回は特に重要な3要素➀立地条件、②物件の性能、③物件管理能力についてまとめました。
これらの3つの要素は入居募集のアピールポイントや、銀行からの融資を受けるための事業計画書の内容にも深くかかわるために、投資を行う前に充分に吟味する必要があります。
私は書籍やインターネットの情報はもちろんのこと、実際に1級建築士や不動産会社社長数名、市の土木課の職員、銀行員や建築会社勤務の方など、20人くらいの様々な背景を持つ人にアドバイスを頂きながら検討しました。今日は私が培った知識をここで紹介できれば良いと思います。
目次
1.立地条件について
2.物件の性能について
3.物件管理能力について
本文
1.立地条件について
不動産は、文字通り動かないものですので、購入した後に移動することができません。
そのため立地には特に注意が必要です。私が購入時によく見る点を列挙します。
〇ハザードマップに該当しない
ハザードマップは必ず確認してください。将来的な災害のリスクを知るためにも大切です。また、レッドゾーン(土砂災害特別警戒区域)などに指定されると、部屋を貸し出すときに必ず説明しなければいけません。次にその土地を購入する人や入居する人も少なくなるので土地の価格も極端に低くなります。
〇駅に近い
駅に近いと色々便利なのは説明の必要はないと思います。私が購入する物件は徒歩10分圏内を目安にしています。
〇保育園、小学校、中学校が近い
子供がいるファミリーをターゲットにする場合、保育園や小学校、中学校などの登下校が徒歩で可能な方が人気が高いです。また、学校の近くは繁華街に比べて、治安が良い場合が多いため、入居を決める際のアピールポイントにもなります。
〇スーパーが近い
週に何度かは買い物に出かけることが予想されます。毎回の往復で時間のかかる場所は不便です。可能なら徒歩圏内にスーパーがある場所が良いです。
〇病院が近い
いつ、病気になるかは予想できません。子供なら急病はつきものですし、今健康な人も何かと病院にお世話になることがあります。できれば入院施設がある病院とかかりつけの診療所に通える場所が最適です。
〇借地権ではなく、所有権である
所有権はその土地を所有できます。借地権は土地を第三者から借りなくてはいけません。重要事項説明書には必ず記載されていることですので、所有権のものを購入します。
2.物件の性能について
〇日当たりは大切
日光の不足がうつ病に影響することは、医学的にも言われています。また日光が当たらないとカビや洗濯物が乾かないなど住環境に悪影響を与えます。是非、日当たりの良いところを探すようにしてください。
〇水道管は錆びていないか確認
建物の寿命は、水道管などのライフラインで決まるといっても過言ではありません。築年数が古い物件などは、水道管の錆が混じって茶色い水が出ることがあり、こうなってしまうと大きな工事をしなくてはいけません。水道は生活に欠かせないため、その品質はぜひ注意してください。
〇雨漏りがないこと
雨漏りがあると、建物が腐っているなどの構造的な欠陥の可能性もあり、リフォーム費用も大きな金額がかかってきます。
雨漏りの被害を正確に知りたい場合は建物診断等の専門家に一度見てもらう必要があります。
〇築年数
築年数を考えるうえで1981年(昭和56年)6月が大きなチェックポイントになります。1981年(昭和56年)6月1日以前に建築確認申請が下りたものを旧耐震、1981年(昭和56年)6月以降に建築確認申請が下りたものを新耐震といいます。旧耐震と新耐震の定義は下記のようになります。
旧耐震:震度5程度の地震に耐えられること。
新耐震:震度6~7程度の地震で崩壊・倒壊しないこと。
※ここでの注意点は、1981年(昭和56年)6月1日を境にして、建物の完成である『竣工』ではなく、『建築確認申請が交付』されたのかどうかです。建物を建てる場合は建築確認を申請します。この許可が1981年(昭和56年)6月1日以前に下りた物件は、完成が1981年(昭和56年)6月1日以降でも旧耐震です。
〇耐震構造
鉄筋コンクリートの構造には主に2種類あります。
「ラーメン構造」とは、柱と梁により構成されている構造。
「壁式構造」とは、柱がなく、壁梁や壁により、支えられる構造
ラーメン構造は避けた方がいいです。また正方形に近い方が耐震性も高い物件となります。
〇部屋の間取りと広さ
ターゲットが単身者かファミリーなのかによりますが、なるべく部屋数が多く、広い物件の方が好まれます。大は小を兼ねるとはよく言ったものです。
〇トイレが汲み取り式でないことを確認
築古な物件や別荘地域や地方などの物件は下水道につないでおらず、汲み取り式の物件もあります。汲み取り式は衛生的によくないので選ばれません。また、下水につなぐためには大きな金額がかかるため買わない方が無難です。
〇追い炊き機能
集客を考えるうえでかなり重要です。是非つけましょう。
〇バス、トイレ別
意外と女性にバストイレ別の物件を希望される方が多いです。物件を最後に決めるのは奥様(女性)であることが多いので、ここも外せないポイントです。
〇ウォシュレット機能
必ずつけましょう。
〇駐車場は何台置けるのか
電車、バスなどの交通網が発達した都市部か、車社会である地方なのかによって、話は違いますが2台は止められる物件がベターです。
〇駐輪場の有無
あった方がいいです。
3.物件管理能力について
入居者の募集から家賃の集金、急な建物の設備の故障や清掃、退去時の立会い等で物件に対する管理が必要です。
経費を節約するためには自分で行う方もいますが、私は専門家に代行を依頼する方を強く勧めます。
1人でやり切れなくなると集客力にも関わりますし、代行によって余った時間を別のことに使った方が結果的に稼ぐ金額は高くなるからです。
また、融資を受ける場合は銀行に物件の管理はどうするかを聞かれますので、物件管理業者を先に見つけておくことが重要です。料金の目安は家賃の5%程度です。
まとめ
いかがでしょうか。不動産投資を成功させるためには➀立地条件、②物件の性能、③物件管理能力をしっかり考えることが基本であり、奥義であると私は思っています。
上記のことを人に説明して、魅力的であれば自然と入居者は決まると思います。私は家賃を決める際、不安でしたのでアンケートをその地域に住む数十人の方に行いました。その結果、月の賃料としていくらなら安いと感じるかを聞いて最終的な家賃を決定しました。募集1か月で満室になったのはいいスタートを切れたかなと思います。