ヴィーダです
今日は新築VS中古 についてです
私は最初の1棟を含め、中古中心に物件を買い進めてきました。新築アパート•新築戸建ても着工中ではありますが、結論から申し上げますと、地方でやるのであれば中古の方がポテンシャルは高いと考えています。
※新築がダメと言っているわけではありません。私自身も地方で新築アパート•新築戸建てを建築中ですし、建て方を間違わなければ確実に利益を出せると思います。
ポテンシャルというのは、物件の伸び代••少ない投資額で大きな利益を出せる可能性！のことを指しています
まず最初に、新築と中古のメリット•デメリットについていくつか例を挙げてみます
【新築メリット】
•建築後手間がかからない
•耐用年数が残っているため、築古物件より融資がつきやすい
•競争力のある物件を自分自身で造りだせる
•入居付けしやすい
•高属性入居者が多くなる
•登記費用が中古より安い
【新築デメリット】
•家賃が必ず下落する→利回りが低下するため、物件売却額が下がる
•中古ほどの高利回りが出せない
•竣工までに期間がかかる（竣工までの利息が発生する）
【中古メリット】
•安く仕入れることで超高利回りが可能
•購入後対応（突発的修繕など）が多くなる分、経験を積める
•家賃が値下がりしている場合、経営悪化しにくい
•購入後すぐに家賃が入る
【中古デメリット】
•維持費（修繕費）がかかる
•家賃が低いと低属性入居者が多くなる
•築古になると融資が付きづらい
※特に償却切れ（建物銀行評価0）の場合
等が挙げられます
私が中古を推す1番の理由は
″安く仕入れることで超高利回りが可能！″
です
不動産賃貸業の成功できるかどうかの明暗を分けるのは″仕入れ″にあります
どれだけ安く購入できるか•••正直、不動産の難しい用語など色々覚えてなくても、安く仕入れれば大概負けることはありませんw
逆に失敗する方は
•高く物件を買っている
•返済期間が短すぎて返済比率が高すぎる
•入居率を改善できない
等が挙げられるのではないでしょうか？
話を戻しますと、″安く仕入れる″際に注意していただくことがあります
それは
″出口を考えて安く仕入れているか″
不動産の最終利益が確定するのはいつでしょうか？•••それは物件を売却する時です
物件を安く購入する際に、何年所有するのか、売却時に買い手の融資が付くのかを考えることが重要です
次に新築と中古のデメリットについて、改善の余地があるのはどちらか？を検討した結果、中古の方が改善の余地があると考えました
まず、新築アパートで1番懸念する点
″家賃が必ず下落する″
物件は築5〜10年となるにつれ家賃は必ず下落していきます
家賃下落＝返済比率上昇＝経営悪化
経営悪化を防ぐため、家賃下落前に繰上返済（返済比率上昇を防止）、購入時自己資金を多めに入れる、融資期間を伸ばす、短期売却などが挙げられますが、家賃下落自体は私の努力だけでは回避することは難しいです。
一方中古のデメリットを一つずつ見ていきます
•維持費（修繕費）がかかる
→中古物件は新築と比べて修繕費が確実にのしかかってきます。物件自体はフルローンで買えた！と喜んでいると、がっつり修繕費（外壁塗装、給排水更新等）でもっていかれるのです。。
私が自分でDIYをやる1番の理由が↓コレ↓です！
″次の物件を早く購入できるようDIYを行い種銭を貯める″
DIYを行う理由は人それぞれだと思いますが、私の場合は本業早期退職をずっと考えていましたので、DIYで支出を減らすことは必須条件でした
•家賃が低いと低属性入居者が多くなる
→これは間違いないです（笑）。私も様々な経験を積んできました。
近隣トラブル•滞納•夜逃げ•覚醒剤逮捕•や○ざからみ 等
まぁメンタル強く保てば問題なしです（笑
トラブルを減らすなら現状で安く入居させるのではなく、リフォームで付加価値＋家賃を上げ、高属性入居者を入れるのもありです。
•築古になると融資が付きづらい
→これを理由に購入できなかった方は多いのではないでしょうか？
私が築古で融資を受けてきたのにはポイントがあります
1、金融機関と保証協会などの協調融資を使用
金融機関は貸し倒れリスクを取りたくないため、築古など評価割れ物件は極力貸したくないのが現状としてあります。
そのため、評価割れ分を保証協会などに担保してもらうことで融資してもらうことができます。
耐用年数切れを持つと次の融資が出ないのでは？と言われる方もいると思いますが、私はその分人より安く仕入れ手残りを出してきました。償却が早い分、元本返済より減価償却が大きい物件もありますが、減価償却と同額ぐらいの手残りを出してきたのです。その結果未だに融資は出してもらっています。
2、土地値が売却価格以上で購入する
要約すると″安く買う！″ですw
銀行としても土地担保が出るので貸しやすいのです。
長々と中古物件を押してきましたが、今後どのような物件を買っていくかと言うと••
中古も新築もやる！です（笑
新築•中古のそれぞれのメリット、楽しさがあります。どちらかと言うと中古物件の方が好きなので、中古メインで購入はしていくと思います。
デメリット部分などを新築•中古お互いで補完し合いながらうまく購入していければと考えています。
今後の賃貸業が楽しみです😊
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