相変わらずアパートの価格が下がる気配があまりなく、何だかんだ言って、割安な戸建てを探し続けております。
先週・今週と、以下の物件（戸建て）を見に行ってきました。
①神奈川県北西部 小田急線沿い（路線価7万円くらい）、平成築、駅徒歩15分位、500万円台のオーナーチェンジ物件
②埼玉県北東部 ＪＲ宇都宮線沿い（路線価3万円くらい）、ギリギリ新耐震、駅徒歩20分くらい、300万円台の空き家
①は、このエリアで1000万円以下の戸建ては旧耐震かバス便以外はなかなか出てこないことから、オーナーチェンジでこの価格は安いと思います。
駅から若干坂道部分もありましたが、さほど苦痛でもなく現地へ到着しました。
Googleアースで物件の特定が出来なかったのですが、案の定、行き止まりの私道の奥にその物件はありました。
写真で見た時点で、高低差があることは分かっていたのですが、写真で見る以上にがっつりとした高低差があり、隣と下の家はおそらく空き家、さらに竹藪が近くにあり、風が吹けば十分に「葉っぱ直撃ゾーン」でず。
家賃は7万円くらいと想定していたのですが、現地へ行く前に物件資料を確認すると1万円以上安い家賃で入居されているようで、「これは退去後、1万円くらい家賃を上げられるのでは！？」と、テンションが上がっておりましたが、まぁ安い理由が分かりました(笑)
物件の上下ともに高低差（擁壁）あり・そのため1階は日当たりが悪い・竹藪が近い・周囲に複数の空き家があり雰囲気もパッとしない
一言で言うと、そこに住みたいと思えない物件でした。
オーナーチェンジ物件でしたので外観のみのチェックとなってしまいましたが、帰りに仲介業者を訪問し、資料に記載が無い情報をヒアリングしました。
売主はもともとその物件を新築で購入して住んでいたが近隣へ転居。
その後賃貸に出していたが資産整理のために売りに出したとのことですが、入居者が付いていることもあり安値で手放す気がないようで、指値は出来てもせいぜい30万円程度とのことでした・・・
撤退が確定しました(笑)
次に②ですが、こちらはネットに掲載された日に速攻で資料請求をして、次の日にアポを取り内見に行きました。
かなり郊外の駅である上に、駅からも20分程度歩くこともあり、家賃はさほど高くは取れません。
現地で仲介業者さんと合流して、室内を見せてもらいました。
室内は築年数相応にボロいですが、傾きや雨漏り跡はなく、まずは合格です。
ただしキッチンはかなりボロボロで交換はマスト、浴室もバランス釜ではないものの、かなり昭和感が漂っております。
残置物もそれなりにあり、10万円くらいは撤去費用が必要になりそうです。
屋根や外壁はまぁまぁボロい程度ですが、出来れば塗装は一度しておかないとマズいレベルです。
一番ネックになりそうなのが、庭に松の木や大きな石がある上に、小さな「池」もあり、なんと鯉が泳いでいました(笑)
誰が餌をあげていたのかな・・・・
庭や池と言っても立派なものではなく、狭い空間になんとかこしらえたようなもので、賃貸物件として活用するのなら、全てつぶしてコンクリートにして駐車スペースとするべきです。
面白い物件ではありますが、築年数や想定家賃、自宅からの距離など総合的に考えると満額買付する気にはならず、少し考えた後に、ダメ元で50万円の指値を入れて買付申込書を仲介業者へFAXし、合わせてFAXした旨をメールしました。
メールがすぐに返ってきました。「〇〇さん、本日はありがとうございました。〇〇さんを入れて本日内見が7件あり、うち2名から満額買付が入りました」とのことでした・・・（苦笑）
こちらも断念です。
②の仲介業者さんが言っていたのですが、このような物件は今迄土地として売れていたが、「ここ1年で急に投資家が賃貸用の戸建てとして購入をしていくケースが増えた」とのことです。
私は「ここ3年くらいで増えた感じですか？」と聞いたら「ここ1年」とのことでした。
千葉エリアは2・3年前からかなり増えていたと思いますが、②のエリアでもかなり増えているようです・・
私は公庫と現金を交えて既に8戸購入しているため手持ち資金がカツカツなので、「これは！！」という物件のみ手持ち資金をかき集めて購入する方針ですが、逆に最近戸建て投資を始めたばかりの方であれば、戸建を買うための資金が余裕で1000万円以上ある方は、かなりいるはずです。
そのような方は、70点くらいの物件でも、この価格帯であれ「これは安い！リフォームはなんとかなるだろう！」「まずは経験値を積むために・・」などとあっさり購入してしまうのだと思います。
私も初心者の頃なら、おそらく満額買付していたと思います。
サラリーマンの投資は、株・FX・仮想通貨・ワンルーム・「戸建て」が一般的になる時代の幕開けですね・・・
