皆さんこんにちは!
今回はATCFの計算、第二弾になります。


【前回のおさらい】
ATCF=BTCF-納税額
納税額=(NOI営業純利益)ー(減価償却費+ローン利息)×税率(所得税・住民税)です。

物件価格800万円、諸経費110万円、月額賃料6万円、空室率賃料の5%、運営費賃料の20%、平成2年築、鉄骨鉄筋コンクリート造、ローンは35年金利1.875%の条件で700万円を借入します。

この場合、キャッシュフローツリーは
GPI:72万円
空室損:36,000円
EGI:68.4万円
OPEX:14.4万円
NOI:54万円
ADS:約27.2万円
BTCF:26.8万円
となりました。

【今回の内容】
今回はADS(年間ローン返済額)についてです。
ローンは銀行さんの利益となる利息・借入した額である元金の両方を毎月銀行さんに返済することになっています。
このうちNOIから差し引けるものは利息のみです。

よってADSは27.2万円でも差し引ける利息は13万円です。
利息の出し方は金融電卓を使うかネットでローンシミュレーションと検索してみてください!

利息ですが、元利均等返済・元金均等返済によっても額は異なりますが、共通しているのは最初は利息の支払が多いと言う事です。

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差し引ける利息の額が減っていくため、課税所得が多くなり税金が高くなっていくという事です。
次回は税率の解説をしてATCFを出しますね!