家賃保証という名の借り上げとは
大手の賃貸住宅ハウスメーカーは、土地持ちの地主さんに対して相続税対策ということでアパートやマンションの建築を提案しています。土地の相続だけでは評価額が高いため、相続税が多額にかかってしまうことから、アパートやマンションを借金して建築することで相続税を減額あるいはゼロにするとの内容です。土地は建物が建っているかどうかで相続税の評価額が変わり、建物が建っている土地の評価額は更地よりも安くなります。更地を相続すると相続税を支払うことになりますが、土地と借金があるアパートやマンションを相続すると相続税が極端に安くなります。
借金をしても、賃貸住宅であるため返済は家賃でしていくことになるため、手出しとなることはありません。この家賃はハウスメーカーが30年間保証していくことになるため、問題なく賃貸経営ができるということです。現実が理論通り、予定通りいけば問題が発生することはないのかもしれません。建築費がいくら高くても、家賃保証が予定通りであれば破綻することなく賃貸経営ができます。契約書があれば、30年家賃保証がしっかり守られるはずですが、実際は全く違います。借地借家法という法律があり、契約書に謳ってあったとしても借主が不利になうような条項は無効になるというものです。
借地借家法は戦後の日本、経済の混乱期に借家が圧倒的に足りていない時期に借主の立場を守るためできた法律です。当時の大家さんの立場はかなり強いものだったようで、まさしく貸手市場だったのでしょう。大家さんが入居者の内容で気に入らなければ、簡単に断ることも当然のことで、外国人というだけで借りることが難しい時代もありました。今では考えられないことですが、賃貸契約の直前で家賃を値上げすることもあったようです。
時代は変わり、賃貸住宅だけでなく日本国内で空き家があふれるようになっています。賃貸募集においても、大家さんの立場は非常に弱くなり、借主から選んでもらうための努力が必要になっています。こんな時代ですが、借主を守る法律である借地借家法はいまだに改正されずにいます。借主が個人であっても法人であっても借地借家法は適用されるようです。借主が強くなっている昨今ですが、契約書に家賃の改定ができない条項が入っていても、減額請求ができるようです。
物価が上がっていけば家賃は増額されるはず、今では家賃が減額することが当たり前ですが、30年以上前では考えられないことでした。不動産価格は値上がりし続けていることで、家賃も少し上がっていました。ただ、バブル崩壊したことで不動産価格は暴落しましたが家賃はほとんど下がりませんでした。そのため家賃は不景気になっても滅多に下がることはないといわれるようになったのです。
バブル崩壊した後にレオパレス21などの賃貸住宅を建築して家賃を保証していくビジネスが流行り始めました。家賃は景気の影響をほとんど受けないため、借り上げの家賃保証がなり立つことになります。ただし、30年間で家賃の増減なしでいけるのか甚だ疑問ではあります。家賃保証の金額を契約書に記載することで安心できるのと思っていると、数年経過してから家賃の減額交渉が始まることになります。
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