不動産投資はどの分野が儲かるか考えてみた　その⑤

一戸建ての投資がここ数年流行っています。一戸建てなら儲かるのか、大きく儲けることは難しいのですが、儲けることはできます。ただし、相場よりも高く買い、大手の業者にリフォームを丸投げしてしまうと儲けることはできないでしょう。業者は儲かりますが、依頼すると高くつきます。住友不動産の新築そっくりさんでは、一戸建てのリフォーム工事の見積りで1,000万円以上の提示がありました。

安く買って、安くリフォームをして、適正な家賃で賃貸することができれば、不動産投資は儲けることは難しいものではありません。なかには安い家賃で賃貸しても儲けることはできます。まず入り口の安く買うことが前提となりますが、不動産を買うことを目的としてはいけません。不動産をできる限り相場よりも安く買いたいと誰もが考えますが、簡単に安くかうことは出来ません。

不動産を安く買うことが出来ないのは、売主が安く売る必要がないからです。特に満室で回っているアパートやマンション、賃貸中の一戸建てなどは家賃が入り続けているため売れなくてもいいのです。そのため高値で売りにだしており、指値が入ると断ることがほとんどです。ただ、賃貸中の不動産であっても早急に現金化する必要がある場合は値下げすることもあります。

空き室が多い一棟アパートやマンション、空き家の一戸建ては安く売っていることがあります。それでも満室想定利回り10％など、空き室であっても賃貸した場合で売りにでています。特に健美家などの投資不動産のポータルサイトでは、空き室であっても利回りは必ず記載されています。

区分マンションは管理費と修繕積立金を必ず負担することになります。ワンルームマンションで月に1万円を超えてくると地方で区分マンションはかなり厳しくなります。都内でも23区を除けば家賃は5万円以下がほとんどです。地方では3万円あればいい方で、中には2万円以下の家賃もあります。

一戸建ては地方でも5万円以下の家賃はほとんどありません。なかには4万円前後まで家賃が下がることはありますが、区分マンションと違い管理費と修繕積立金もなく、一棟アパートやマンションのように共有部や敷地内の清掃など維持管理も必要ありません。一戸建ては賃貸であっても入居者が敷地内の草刈りなどの維持管理をしてくれます。修繕なども小規模なものであれば、自分でやってくれます。また家族で入居することも多く、ワンルームマンションなど単身で入居するのに比べると10年以上など長期入居する場合もあります。一度入居すればすぐに退去することはあまりありません。

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