たった４年！ 学生大家から純資産６億円を築いた私の投資法

前書き

今日は『たった４年！　学生大家から純資産６億円を築いた私の投資法』という本について書いていきたいと思います。

序章　私が実践した「借りて増やす技術」

私は資産性を重視しました。資産とは、すなわち土地です。土地価格は下がる可能性がありますが、建物価格は経年により必ず下がり、最終的にはゼロになるのです。

土地は更地が最も価値が高いとされています。建物が建っていると解体費用がかかるからです。田舎の土地価格が安い地域のマンションは土地価格よりも建物解体費用が上回ることが多く、そうなると土地の価値は実質ありません。建物への投資となります。

土地値よりいかに安く買うか、私はその点を重視した投資をしています。

売却までの長期的なトータルでの利益を追求し、そのために、市場価格よりも安く不動産を買い、毎年の賃貸収益に加え、不動産価格の含み益を得ることを常に考えながら投資しています。

本書では、不動産投資において、この純資産をどのようにすれば増やせるのか、その技術を理論と実践を交えて解説していきます。どのようにすればたくさん借りられるか、そして、どのようにすれば割安に買えるか、この２点に特化した資産形成法について、詳しく説明いたします。どうぞじっくりとお読みください。

第１章　職業・年収も関係なし！　融資で資産を作りなさい

ポイントは、区分所有でも構わないので、まずは収益物件を手に入れることです。そして、不動産賃貸事業者としての実績を作ることから始めましょう。

「属性」という言葉は、金融業界では、本来「住宅ローン」の用語であり、事業性資金に対する融資審査とは何ら関係がありません。

事業性融資では、通常、事業者の財務内容が最重視されます。つまり、決算書等に基づく格付けです。

新規開業者の場合、決算書ができていなので格付けはありませんが、その場合には事業計画と、経営者や従業員の知識・経験・能力といったものから融資可否が判断されます。不動産賃貸業の場合、収益性の高い物件を購入すれば、自ずと良い事業計画になります。

第２章　不動産鑑定評価手法を活用！　賢い物件選択の仕方

必ず知っておきたい不動産の３つの評価方法 

前章でも述べたように、いわゆる属性があまり良くない人が融資を受けるには、事業者向けのローンを利用する必要があります。ただし、そのためには、最初は自己資金で区分所有等の比較的安価な物件を購入して、不動産賃貸業の事業実績を積んでゆくことがポイントです。

そして、晴れて事業のための融資を受けられる段階になったときに、私がお勧めする購入方法は中古の一棟アパートを土地価値以下で買うことです。

収益不動産の評価方法には、次の３つの種類があります。

①原価法

②取引事例比較法

③収益還元法

①の原価法とは、土地を「単価×面積」、建物を「建物単価（新築時の単価）×面積×現価率」で計算し、両者を足し合わせて評価する方法です。この原価法により求められた価格を「積算価格」といいます。

②の取引事例比較法というのは、土地の取引事例に着目し、同様の不動産が土地面積当たりいくらで売買されているかを比較して、評価をするものです。取引事例比較法で求められた価格を「比準価格」といいます。

③の収益還元法とは、不動産が生み出す収益に着目して、不動産の価格を算出する方法です。収益還元評価により求められた価格を「収益価格」といいます。

計算式は簡単で、「年間収益÷利回り」です。例えば、年間の家賃収入から固定資産税等の経費を引いた純収益が240万円で、利回りを10%とすると、収益還元法では2400万円（=240万円÷0.1）の収益価格となります。

収益不動産の売価を決めるのに、積算価格を採用するか、収益価格を採用するか、あるいは、両方を採用して按分するのかは、売主や売主側の仲介不動産会社の自由です。

買う側にとって得なのは、収益還元法で適切に値付けされた物件が、積算価格よりも安く売り出されている場合です。

このようなケースはめったにないだろうと思われるかもしれませんが、実は、中古収益不動産の売買市場では、積算価格が収益価格を大幅に上回ることが多々あります。

一棟マンションに比べれば、木造や軽量鉄骨の一棟アパートのほうがまだ更地にし易いので、土地の比準評価が高ければ、アパートの収益価格以上でも売れる可能性があります。

一棟アパート・マンションを土地値以下で買いなさい

屋外平置き駐車場付きで土地価値の高い中古アパートが、立ち退き、解体費用を差し引いた後の更地評価額よりも安く売りに出されることがあるのです。

不動産業は、不動産賃貸・管理業と不動産取引業に大別できます。短期転売を繰り返す不動産取引行為をするには宅地建物取引業の免許が必要であり、私を含め多くの投資家は宅地建物業の免許を持たず、不動産取引業ではなく不動産賃貸業を営んでいますので、中古アパートを買ってすぐに賃借人を出して、土地売りすることは法律上認められていません。

賃貸業に分類される投資では、将来建物が古くなり、土地として売却する時点で確実に転売益が出るとは言えませんが、購入段階で土地評価額よりも相当割安に買っておけば、将来の売却損のリスクが比較的少ない、ということは言えるでしょう。

アパートとマンション、どちらがお勧めか？

築25年の木造アパートで積算価格が建物ゼロ、土地5000万円 、合計5000万円、一方で収益価格が１億円という物件があるとします。

しかし、この物件の価値は本当に１億円もあるでしょうか。既に築25年も経っているのですから、あと20年経たない内に建物は使えなくなるでしょう。建物が使えなくなれば価値のあるのは土地のみであり、現在の土地価格が5000万円のものを、収益物件だからといって１億円で買う人がいるでしょうか。

ですから、収益価格を基本とし、かつ積算価格の範囲内が妥当な売却見込額だと考えるべきでしょう。そうすると、建物は年々価値が下がりますので、建物価格中心の物件は価格下落リスクが大きいと言えます。

そう考えると、土地価格以下の収益価格で買える物件を選ぶのが望ましい訳です。そうした物件はマンションよりもアパートに多いので、長期保有後の売却益を狙うのでしたら、マンションよりもアパートがお勧めです。

第３章　「業者価格」以下で収益不動産を購入する！　実践ガイド

買付け申込書は１時間かけて書きなさい

買付申込書を１件書くのに通常１時間位かけます。どうしてそんなに時間がかかるのかといえば、最後に「売主様へ」とか「買付希望額の根拠」といった形で、手紙のような長い文章を付けるからです。

売主がどういう人かは、仲介業者に聞けばある程度は教えてくれます。中古アパートを売るのは高齢の地主さんが多いです。そういう人に対しては、「私も売主様と同様にアパート経営をしており、売主様が長年大切にしてこられたこの建物を引き継いで賃貸経営を続けたいのでぜひお譲りください」と書き添えます。すべての売主が、高く売れれば誰に売ってもいいと思っているわけではありません。中には、賃借人が追い出されないかと心配したり、建物が取り壊されて土地が分譲されることを嫌ったりする地主もいます。

指値の理由として添えた文章を解説してゆきましょう。

①耐用年数から導き出した、ローンを組める期間と融資額

「本物件は平成５年築であることから、耐用年数の関係で個人向けアパートローンを４年程度しか組めません。そこから返済可能な融資額としては2000万円程度にしかならず、不足額の預貯金を持った投資家しか買えず、購入可能者が非常に限定されます」

ここ数年の間に、中古アパートへの耐用年数超えの融資をする銀行が減りました。そのため、個人向けパッケージ商品であるアパートローンではなく、法人として事業資金融資を受ける必要があり、そのためには事業実績を積んで金融機関と円満な取引関係を築いておかないと、銀行融資で中古アパートを購入することが難しくなってきているようです。実際には建物残存期間の長い物件と組み合わせて保有することで融資は受けられるのですが、それを知っている投資家はあまりいません。そのため、中古アパート、特に 高額なものは、買主がなかなかいない状態です。

アパートの売主は地主が多く、不動産投資の融資事情を知らない人が大半でしょう。また、地主と親しくしている地場の不動産業者は、収益不動産の仲介をあまりやっておらず、融資事情を知らない場合が多いのです。大手仲介業者でも、街の営業所は自己所有物件の取り扱いが中心であり、収益不動産に不慣れな営業マンが実は多いのです。

ですから、売主側に、アパートローンが使えない物件であり、「この機会を逃すと買ってくれる人はいなくなりますよ」というメッセージを伝えるのは有効です。

②収益還元法から導き出した評価額

「満室可能な想定賃料を各室月額６万円として、表面利回り11%で計算をしました。この地域の中古アパートの売買の成約価格は、表面利回り12%程度のことが多いと思われます。仮に預貯金を豊富に持っている投資家から買付申込が入っても、１億円を超える水準にはならないことと推測いたします」

たいていの地主は、収益還元法という考え方を持ち合わせてはいないでしょう。土地の相場が坪いくらで、建物の残存価格がいくらあるという積算価格で考えているはずです。しかし収益不動産の売買は収益還元法で価格が形成されますので、それを説明すべきなのです。

「一般的には表面利回り12%だけれども、私ならば11%で買いますよ」とほかの投資家よりも売主に有利な条件で買うことを示したわけです。

そうはいっても、地主は土地の価値にこだわります。そこで、最後の決め手です。

③買主がかなり限定される現状と相場価格

「更地売却となった場合、敷地面積が広いことから買い手は建売業者等に限られ、現在の相場では１億円を超える価格での売買は難しいと思われます。立ち退き費用と解体費用がかかるため、買付申込額は１億円とさせて頂きます」

地主は自分が持っている地域の土地の単価がいくらだから、相場としてはこのくらいの金額だという判断をするでしょう。その単価というのは、戸建住宅用地として売り出されている土地の広告を参考にしていることが多いものです。

確かに100m^2前後の土地の相場は不動産業者の新聞折込チラシを見れば分かります。しかし、1000m^2もの土地を戸建用地として買う人はあまりいません。通常は建売業者等が買って転売するのです。

また、満室賃貸中のアパートを建売業や分譲業者が買うことはあまりありません。賃借人に出て行ってもらうのに時間を要するからです。

そのため、売主である地主は、立ち退き費用と時間をかけて入居者を退去させてから土地の市場価格よりも安い売価で建売業者・分譲業者に売るか、あるいは、利回りの出る値段で土地価格ではなく収益価格で投資家に売るかという選択をすることになります。

第４章　今でもフルローンが可能！　最新の融資攻略法

融資が円滑に進む、公的信用保証制度の使い方

地域密着型の中小金融機関に融資の相談をしに行くと、よくこんなことを言われます。

「信用保証協会付きの融資でないと受けられません」「保証協会の審査に通れば、お貸しできますよ」……。

信用保証協会とは、中小企業への資金調達をスムーズにするために設立された公的金融機関で、全国に52法人あります。47都道府県にそれぞれの保証協会が、そして、５市に市の信用保証協会があります。保証協会の審査に通れば、金融機関から事業者がお金を借りる際、保証協会が保証人代わりになってくれるので、金融機関は保証なしで貸すのに比べて安全に融資できるのです。

ただし、信用保証協会付きといっても、通常は、保証協会の代位弁済は残債の80%であり、万一の際、融資した金融機関が20%分を負担しなければなりません。これを責任共有制度といいます。

全国のほとんどの普通銀行と信用金庫は保証協会と契約しています。そのため、国内在住の中小企業であれば、一部の例外業種を除いて保証対象となり、金融機関を通して保証協会を利用できます。

保証協会への保証申し込みは、通常、金融機関を通して行います。保証協会に直接申し込む方法もありますが、相談は別として、申し込みは金融機関にすることをお勧めします。保証協会に申し込む場合でも融資金融機関を指定する必要があり、金融機関と話が出来ていないのに金融機関を飛ばして保証協会に申し込んでも、話が上手く進まない恐れがあるからです。

個人向けアパートローンを利用できる場合を除いて、他の金融機関では、「まずは保証協会付きから」と言われるのが通常です。ですから、高額購入案件以外の実績作りとして、保証協会付き融資を利用することをお勧めします。