こんにちは、しゅふえもんです。
2017年8月から2019年8月にかけての約2年間、注文住宅づくりをしてきました。既に住み始めてから1年以上経ちましたが、注文住宅づくりの経験談を備忘録として残しておきます。
わが家は、マンション・建売住宅の購入を断念し、実家の土地に注文住宅を建てることにした。土地が市街化調整区域だったので、農地転用する必要があります。息子の保育園から幼稚園への転園を考え、2019年3月末までに新居へ引っ越すことを目標に家づくりをスタート。
農地転用の申請機会は年に2回だけ、場合によっては半年～1年半とかかることもあるらしいと聞いていたので、実家に帰省した際に農地転用の申請方法を確認するべく市役所を訪れました。
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農地転用の申請方法は自治体の農業委員会で確認できる
農地転用で注文住宅を建てる場合、まず、建築予定の自治体の農業委員会で農地転用の申請方法について確認しましょう。なぜなら、自治体によって、農地転用の資格者や申請・承認のタイミングが異なるからです。
市街化調整区域の農地転用は資格者だけができる
ここでいう資格は、行政書士や弁護士といった資格のことではなく、市街化調整区域を施主が農地転用できる権利を持っているかどうかという意味です。
土地の区域区分には市街化区域と市街化調整区域の2つがあります。市街化調整区域は農地を守るために法律で規制されています。そのため、建物などの開発行為は原則できません。できるのは一定の条件を満たした人のみで、自治体によって条件が異なるので確認が必要です。
僕の場合、以下の条件を満たす必要がありました。
- 親がその土地に30年以上住んでいること
- 100坪以上を農地から宅地にすること
100坪の農地は余裕でクリアできるのですが、30年以上住んでいるかはギリギリのラインでクリアできました。30年とか長すぎ！
農地転用の申請・承認のタイミングは？
農地転用の申請・承認のタイミングは自治体によって異なるので注意が必要です。
農地転用の申請タイミングは年2回（7月・12月）っておばあちゃんから聞いたんですが、実際はどうなんでしょうか？
毎月1日までに申請を受け、その月の28日に承認がおります。
なるほど、毎月申請できるならよかったです。1カ月で承認されるんですね。
はい。
（あれっ、なんでネットでは農地転用に半年～1年半かかったみたいに書いてあったんだ。なにかおかしい。）
今日、農地転用の申請していっていいですか？
それはできないと思いますよ。必要書類をお持ちですか？
農地転用の流れと必要書類は？
農地転用をするには必要書類を提出する必要があります。で、どんな書類かと言えば、注文住宅の事業計画書のことです。要するに、この人は注文住宅を建てられる見込みがありますよって証明してねことです。法律で農地守ってるんだから、注文住宅を建てられる根拠を示してくれなきゃ、農地転用はできないよってことなんですね。
書類は持っていないです。どんな書類が必要なんでしょうか？
注文住宅の事業計画書が必要です。
ということは、プランや資金計画が必要ってことですか？？
そうです。
つまり、農地転用の申請をするには、ハウスメーカーや工務店と打合せが先ってことですよね？？
そういうことになりますね。
・・・なにー！！！？？？
認識が甘かった。
誤）農地転用の申請 → ハウスメーカーや間取り決めをゆっくりやろう
正）注文住宅の事業計画書 → 農地転用の申請
これは大誤算だぁぁぁああああ。
あと、土地が市街化調整区域になるので、建物の開発許可が必要になります。
開発許可ってなんですか？？
市街化調整区域の農地転用には開発許可が必要
農地転用は土地の区域区分によって提出書類が異なります。
市街化区域を農地転用する場合・・・届出が必要
市街化調整区域を農地転用する場合・・・開発許可が必要
わが家は市街化調整区域の畑を農地転用する必要があるので、開発許可が必要になるとのことでした。
なるほど。
開発許可は、接道の確保、上下水道の確保が条件です。道路課と建築指導課で確認してください。
わかりました。何を確認すればいいんでしょうか？
道幅を確認してみてください。
わかりました。ありがとうございます！
待ってろよ、道路課！！
土地があれば家が建つ、という考えを揺るがす事件が道路課で発生するのであった。
まとめ｜農地転用の申請でわかったこと
注文住宅を建てるために、市役所の農業委員会に農地転用の申請方法について確認し、わかったことは次の通りです。
- 農地転用の申請は毎月1日までに受付したものを同月28日に承認
- 農地転用の申請には注文住宅の事業計画書が必要
- 事業計画書はハウスメーカーや工務店と作成
- 農地転用の申請前に建築先とプラン決めが必須
- 市街化調整区域を農地転用するには資格が必要
- 市街化調整区域を農地転用するには開発許可が必要
- 農地は法律で守られている
農地転用の申請って、ここの土地に注文住宅を建てたいって意思表示して、個人情報+印鑑くらいで、即日できるくらい簡単な手続きだと思ってたら、まったく違っていました。
プラン造り・資金計画などガチな書類提出が必要です。農地転用の申請は自分でやることもできますが、膨大な知識と時間が必要なので、時間がない方は専門家に依頼するのがおすすめだと思います。
