こんばんは、玉ねぎカメラです。
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最近は、店子からの問題も発生しておらず、平穏な日々が続いております。
特に書くことがないので、今日は日常的行っている新規物件の内見したことについて書いてみようと思います。
今回の物件スペックはこんな感じ
価格 450万円
土地 77㎡程度（私道10㎡） 実際の土地は辛く見て60㎡と推測
建物 昭和48年築
オーナー居住中。
私鉄最寄り駅まで徒歩10分
上野駅まで40分
路線価67500円×60㎡＝405万円
間取り（文章で書くと難しいですが）
1F ダイニングキッチン(6畳）＋6畳和室
2F 6畳和室2部屋
3DKです。お風呂はユニットバスではないですが、そこそこきれい。トイレは洋式でいい感じ。
キッチンは最悪で交換が必要。台所のみ床がクッションフロア。1Fは全般的に床がフカフカできしんでいます。建物のネダは、しっかりしている様子。シロアリであれば、ネダもやられていることが多いのでシロアリの可能性は低いような気がしますが、1F全般的に床がフカフカという謎の状態。可能性として考えられるのは、オーナーが依頼したリフォーム業者が手抜き施工をしてた可能性。いろいろ話を聞いていると屋根の修理に多額の費用を払ったりと、あまり良いリフォーム業者には恵まれていなかったようです。
もしそれが事実であれば、1fの床のフカフカは気にすることはないでしょう。
さて指値についてですが、今回は320万円で行こうと思います。
320＋100万円（リフォーム＋諸経費）
外壁や屋根などはオーナーの話と私の目視で当面の修繕は不要と判断。
家賃6.5万円と推測。420万円
78÷420＝18%の利回り
ちょっと私としては、低い金額ですが、路線価67500円の場所であれば、しょうがないのかもしれません。
出口については、駅からもそこそこ近いので、取り壊して土地として売れば、問題なく処分できそうです。
売りに出して1週間程度ですから、いいかもしれません。ただし、1週間程度で私の指値に応じるかどうかは不明です。
さてどうなることか。
居住中のため写真を載せられないのが残念です。