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今日は、
「【速報２】海外中古不動産の税制改正」
です。

昨日に続いて、2020年の税制改正大綱で
海外の中古不動産を活用した節税についての改正です。

この節税スキームは、海外の物件は、中古が主流というところからきていました。

日本だと、木造の建物は税法上の耐用年数が22年ですが、
海外だと、木造の建物でも、100年以上もつものが、ざらにあります。

だから、建物の価値が落ちないので、建物価格が高くなる傾向があります。

そして、日本の税法に従って償却すると、
築年数が、22年以上経っている木造住宅の耐用年数は、
4年で償却できることになります。

その結果、高い減価償却費が、所有してから4年間計上できて、節税することができます。

▼例　所得税・住民税率50％の人がアメリカの木造戸建てを5,000万円で購入した場合

割合：　建物：土地＝4,000万円：1,000万円

年間の減価償却費：　4,000万円÷4年＝1,000万円

1年あたりの節税額：　1,000万円×所得税・住民税率50％＝500万円/年

4年間合計の節税額：　500万円×4年＝2,000万円


単純計算ですが、4年で2,000万円の節税ができましたね。

ただし、この節税の反動は、売却時に発生します。

ただ、日本の税法は、5年超経った不動産の売却に対する税率が20％です。


▼例　上記の木造戸建てを6年後に5,000万円で売却した場合

売却益：　売価5,000万円－簿価1,000万円＝4,000万円

納税額：　4,000万円×長期譲渡所得税率20％＝800万円


結局6年間で、節税2,000万円ー納税800万円＝1,200万円の節税ができたんですね。

持っている時の所得税・住民税率は15％から55％なので、
税率が高い人ほど持っている時と、売却するときの税率の差で
節税することができるということです。


しかし、今回の改正では、個人の不動産所得の損失のうち、
海外中古建物の減価償却費相当額は、ないものとされ、
他の所得と損益通算ができなくなりました。

そして、ないものとされた償却費相当額は、
物件を売却した時の、譲渡所得を計算するときに控除します。

これによって、今までできた節税ができなくなります。

適用は、令和3年以降の所得税からとなりますので、
令和2年までは、償却することはできます。


以下、原文です。

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（1）居住用賃貸建物の取得等に係る消費税の仕入税額控除制度等の適正化

国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例を次のとおり創設する。

（1）個人が、令和３年以後の各年において、国外中古建物から生ずる不動産所得
を有する場合においてその年分の不動産所得の金額の計算上国外不動産所得の
損失の金額があるときは、その国外不動産所得の損失の金額のうち国外中古建
物の償却費に相当する部分の金額は、所得税に関する法令の規定の適用につい
ては、生じなかったものとみなす。

（注１）上記の「国外中古建物」とは、個人において使用され、又は法人におい
て事業の用に供された国外にある建物であって、個人が取得をしてこれを
その個人の不動産所得を生ずべき業務の用に供したもののうち、不動産所
得の金額の計算上その建物の償却費として必要経費に算入する金額を計算
する際の耐用年数を次の方法により算定しているものをいう。

１、法定耐用年数の全部を経過した資産についてその法定耐用年数の
20％に相当する年数を耐用年数とする方法

２、法定耐用年数の一部を経過した資産についてその資産の法定耐用年数
から経過年数を控除した年数に、経過年数の 20％に相当する年数を加
算した年数を耐用年数とする方法

３、その用に供した時以後の使用可能期間の年数を耐用年数とする方法
（その耐用年数を国外中古建物の所在地国の法令における耐用年数とし
ている旨を明らかにする書類その他のその使用可能期間の年数が適切で
あることを証する一定の書類の添付がある場合を除く。）

（注２）上記の「国外不動産所得の損失の金額」とは、不動産所得の金額の計算
上生じた国外中古建物の貸付けによる損失の金額（その国外中古建物以外
の国外にある不動産等から生ずる不動産所得の金額がある場合には、当該
損失の金額を当該国外にある不動産等から生ずる不動産所得の金額の計算
上控除してもなお控除しきれない金額）をいう。

（2）上記（1）の適用を受けた国外中古建物を譲渡した場合における譲渡所得の
金額の計算上、その取得費から控除することとされる償却費の額の累計額から
は、上記（1）によりなかったものとみなされた償却費に相当する部分の金額
を除くこととすることその他の所要の措置を講ずる。

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