2020年02月27日
民法改正で賃貸住宅経営はどうかわるか?短決に解説します!
FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!
Q) 4月から「賃貸契約」に関しての民法が変わると聞きました。
どう変わるのでしょうか?
親戚が長野県で12部屋あるアパート・マンションを経営しています。
結構、大変なようですが、親戚にとってプラスになる改正だといいのですが。
A)倉橋
賃借物の修繕に関する要件の見直しが法整備されます。
例えば借りている建物が雨漏りするなど、賃借物件の修繕が必要な場合でも、本来、賃借物件はあくまで賃貸人のものですから、賃借人が勝手に手を加えることはできませんでした。
しかし、実際に賃借物件を使っているのは賃借人ですから、賃貸人が修繕してくれない場合、賃借人は一切自分で修繕することができないとすると非常に不便です。
改正前の民法には、どのような場合に賃借人 が自分で修繕をすることができるのかを定めた規定はありませんでした。
そこで改正後の民法では、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、又は賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときで急迫の事情があるとき には、賃借人が目的物を修繕することができることとされました。
本来、緊急避難的措置で認められうる事情について、明文化しました。
これにより賃借人が目的物を修繕したとしても、賃貸人から責任を追及されることはないことが明確になったわけです。
次に賃貸不動産が譲渡された場合のルールの明確化です。
改正後の民法では、賃貸借の対抗要件を備えていた場合に、賃借物である不動産が譲渡されたときは、賃貸人としての地位は、原則として不動産の譲受人(新たな所有者)に移転するという規定を設けました。また、不動産の譲受人(新たな所有者)が、賃借人に対して賃料を請求するためには、貸借物である不動産の所有権移転登記が必要である旨の規定を設けました。
従来の法律では、所有権移転登記がなくても請求できたわけですが、登記が賃借人に対する真の所有者であるとの規定を設けた訳です。
次に賃借人の原状回復義務及び収去義務等の明確化です。
改正後の民法では、賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこと、しかし、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことを明記しました。
これは従来の東京ルールを明文化したものです。
次に敷金に関するルールの明確化です。
改正後の民法では、これまでの実務に従い、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しました。その上で、判例に従い、賃貸借契約が終了して賃借物件が返還された時点で敷金返還債務が生じること、その額は受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した残額であることなどのルールを明確化しています。
これは従来の実務的な常識が明文化されています。
次に賃貸借契約により生ずる債務の保証に関するルールの見直しです。
今回の法改正では、極度額(上限額)の定めのない個人の根保証契約は無効とするというルールが新たに設けられました。
個人(会社等の法人以外の者)が保証人になる根保証契約については、保証人が支払の責任を負う金額の上限となる「極度額」を定めなければ保証契約は無効となります。
この極度額は「○○円」などと明瞭に定めて書面に記載しておかなければなりません。
この部分は従来の概念を覆すものですから、大変、注意が必要です。
当社においては、すでに契約書を変更する方向で動いています。
書き忘れると大変なことになります。
という具合でしょうか。
不動産の貸家業も、従来のような素人でもできる時代ではなくなってきます。
ちょうど、近々、私の講演がありますので、ぜひ、こちらもご参加ください!
例えば借りている建物が雨漏りするなど、賃借物件の修繕が必要な場合でも、本来、賃借物件はあくまで賃貸人のものですから、賃借人が勝手に手を加えることはできませんでした。
しかし、実際に賃借物件を使っているのは賃借人ですから、賃貸人が修繕してくれない場合、賃借人は一切自分で修繕することができないとすると非常に不便です。
改正前の民法には、どのような場合に賃借人 が自分で修繕をすることができるのかを定めた規定はありませんでした。
そこで改正後の民法では、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、又は賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときで急迫の事情があるとき には、賃借人が目的物を修繕することができることとされました。
本来、緊急避難的措置で認められうる事情について、明文化しました。
これにより賃借人が目的物を修繕したとしても、賃貸人から責任を追及されることはないことが明確になったわけです。
次に賃貸不動産が譲渡された場合のルールの明確化です。
改正後の民法では、賃貸借の対抗要件を備えていた場合に、賃借物である不動産が譲渡されたときは、賃貸人としての地位は、原則として不動産の譲受人(新たな所有者)に移転するという規定を設けました。また、不動産の譲受人(新たな所有者)が、賃借人に対して賃料を請求するためには、貸借物である不動産の所有権移転登記が必要である旨の規定を設けました。
従来の法律では、所有権移転登記がなくても請求できたわけですが、登記が賃借人に対する真の所有者であるとの規定を設けた訳です。
次に賃借人の原状回復義務及び収去義務等の明確化です。
改正後の民法では、賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこと、しかし、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことを明記しました。
これは従来の東京ルールを明文化したものです。
次に敷金に関するルールの明確化です。
改正後の民法では、これまでの実務に従い、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しました。その上で、判例に従い、賃貸借契約が終了して賃借物件が返還された時点で敷金返還債務が生じること、その額は受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した残額であることなどのルールを明確化しています。
これは従来の実務的な常識が明文化されています。
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