#賃貸借契約問題 　　Q&A　Vol.４５（第３６７号）

 

＜契約の成立＞（３）

（質問）

申込書を提出し、手付金も支払っていたのに、後日、仲介業者から、
「家主の都合で入居できなくなったが、まだ、連帯保証人の保証書が提出されておらず契約は正式には締結されていないので、預かった手付金を返金する」という連絡が入った。
現在住んでいる物件の退去通知も行ったため、いまさら契約できないといわれても困るのだが、何とかならないか？

（回答）

ほとんどの賃貸借契約では、「（連帯）保証人の確保」という条件がついていますが、これをどのように理解するかによって、契約が成立しているかどうかという判断が分かれてきます。
一部の都道府県によれば、「保証人の確保」は契約の「停止条件」として取り扱っています。
「停止条件」としてとらえると、保証人の保証書が提出されるという「条件」が満たされて初めて、「契約の成立」とみなされることになります。

逆に言えば、それまでは、契約が成立していないとみなされるわけですので、仲介業者の主張の通りということになりますので、他の物件を探さざるを得なくなります。
しかし、正確に言えば、「保証人の確保」は、「停止条件」ではなく、「解除条件」なのです。

「解除条件」としてとらえると、「万が一、保証人の確保ができなかった場合には、成立していた契約を解除する」ということになります。
似ているようですが、法的な意味としてはまったく異なるのです。

なぜ、「解除条件」であるかと言えば、家主にとっては、万が一、
借主側が保証人を立てられないという事態に陥った場合でも、契約を解除する、保証会社の利用をしてもらう、保証人なしでも契約する
（他の入居者を見つけるのが困難な場合など）などの選択肢があり、
その時点で、解除するかどうかを判断することができるからです。

いずれにしても、保証人の確保は、契約の解除条件ですので、
契約としてはそれ以前に成立していることになります。

 

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