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不動産の無料相談員をしていると、ちょいちょい出てくるのですが、契約前に確認しておいたことが蓋を開けてみると達成できていないために発生するトラブル。
この条件が達成できないのであれば購入に踏み切らなかったのに・・・、といったケース。
例えば、契約時隣地との境界が不明の状態で、境界に塀がある場合。
隣地の塀が越境しているのであれば、購入を見合わせたいという思いがあってそれを伝えていたとします。
構築物が越境していたとしても、隣地所有者がその旨を理解し、次回構築物造作時には敷地内に収めることを同意すれば一般的に問題はないのですが、購入者側が越境している状況に対し妥協できない場合はトラブルになってしまいます。
一般的な売買契約書の条文では、売主側は引き渡しまでに境界を明示するという記載はされていますが、その細部に至ってまでは書かれていることはありません。
とは言え、条件を付さないまま契約をしてしまえば、売主側で境界明示は完了し、隣地との同意書も取れているので問題はないということで、心無い業者であれば違約を盾に押し切られてしまうでしょう。
そういうものですよ、と押し切られ代金決済をした後にやはり不満があり苦情を申し立てたとしても、現実的に問題解決は難しい状態になります。
事例としては極端なケースを上げましたが、この手の問題、実は結構多いのです。
解決策としては、契約時期になる点があって、その問題がクリアしない限り購入は見合わせたいという場合、停止条件付の条文を特約に記載しておくことをお勧めします。
停止条件の項目要件が成就しない限り、契約の効力が発生しないことになります。
もちろん、実費が発生してしまう場合や、売主側が条件を飲めないというのであればその時点で契約が破談になってしまうため、妥協できる点、できない点を明確にしておく必要があります。
売主買主双方の主張を条文を用いてきっちり納得できる形に落とし込む。
仲介をする業者としてごく当たり前の事なのですが、相談を受ける度、改めて襟を正して業務に当たらなければと感じます。
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