今年のお仕事は明日まで


小学生の息子と同じ期間の冬休みです。


あさってからは福岡で過ごします。




先月は名古屋駅で味噌煮込みうどんをおみやげに買って帰りましたが、


今回はコレ↓



近所にお店があるんですが


小さなお店なのにいつもお客さんが多くて…


気になって覗いてみました。




バームクーヘンが有名なお店のようで、


今年お世話になった方々へのお礼として予約をしてきました。




小さくカットした商品もあったので試食用に



しっとりしてて、飲み物がなくても食べれます。甘さもちょうど良く、上品な味。


バームクーヘンの印象が変わります。


これなら贈り物として喜ばれるでしょう。

１２月の浜松大家塾にて


今回のテーマは『サービス付き高齢者向け住宅』


設計士さんが講師でした。





大家は高齢者住宅の建て貸し、運営業者が建物を賃借し施設を経営する。


というビジネスが増えているそうです。





高齢者専用住宅って言葉は最近良く耳にするな～と思っていましたが、


経営するのは無理なので、まったく関係のないものだと今までは感じていました。


しかし、建物を運営業者に貸すだけであれば、話は変わってきます。





国土交通省、厚生労働省が推進している事業で、


国からの補助金があり、特別な減税もあり、


金融機関の融資も積極的で…


まだまだ、供給不足。


不足している高齢者住宅を提供することで社会貢献もできる。


少子高齢化時代に合った賃貸事業です。





空室率の多くなった単身用賃貸からの切り替えとして、これからブレイクしそうです。

宅建協会浜松支部の業務研修会に参加しました。



12月1日より「賃貸住宅管理業登録制度」が施行されたそうです。

・賃貸住宅をめぐる入居者（借主）
・賃貸オーナー（貸主）
・賃貸オーナーから委託を受けた管理会社

　の間でのトラブルは、

・更新料をめぐるもの
・敷金の精算に関するもの
・家賃滞納者に対する保証会社が絡んだ強引な督促に関するものなど…

　こういったトラブルを減少させることを目的に

「賃貸住宅管理業登録制度」が国土交通省によって設立されました。



これからは、管理専門の業者が多くなり、仲介業メインの不動産屋さんは無くなるのではないでしょうか。





今日の講師は賃貸管理専門の業者さんでした。


テーマは『これからの空室対策を考える』

・稼働率から考える家賃設定
・ネットの活用
・リフォームの費用対効果

が、主な内容。


私が実際に自主管理していて日ごろ感じていることとほぼ同じ内容でした。


今は、インターネットの活用の大切さをより感じることができました。


実際、私の物件もネットからの問い合わせがほとんど。


私は管理業者選びさえネットで決めました。

アパートの共用灯の蛍光灯を交換しました。カバーも拭き掃除。








定期的に自分で交換しています。


切れる前に全部交換です。


管理会社任せでは、切れてからしばらく経ってもかえられないことも・・・


電灯が切れていたり、チカチカと切れかかっていたのでは、入居されている方に不便をかけたり嫌な思いをさせてしまいます。







蛍光灯には交換した日付も記入しています。









別のアパートの交換もしましたが、写真を撮るのを忘れていました。


こちらは、すべてLEDにしてきました。







これから入居される部屋には、プレゼントを置いてきました。


地域指定のゴミ袋一式とちょっと高級なトイレットペーパーです。

福岡県田主丸町でのイベント『耳納の市』で

長男が柿積み大会に挑戦！フルーツの里ならでは








柿を何個積み上げられるかを競います。


ガンバレ～






息子は６個積み上げ、見事優勝。

賞品に３キロの柿をいただきました。




ありがとうございました。

先週は今月二度目の福岡帰省をしてきました。

目的は小学校行事参加。




長男の通う山の小学校でもちつきをしました。

学校行事には地域住民も参加します。








もち米は子供たちが苗から育て、田植え、稲刈りもしました。






おもちをおなかいっぱい食べた後は、学習発表会。






合奏は全校生徒と校長、担任、保健の先生まで参加しています。





楽しい一日でした。

きのう朝、ジョギングしながら考えた。

投資の計画について。



今月決済した新築アパート、現在準備中のアパート・・・

太陽光発電も付けたし

次はどうする？

手持ち資金は、使い果たした。



お金がないならつくりだそう

方法は、アパート売却。



そして、白羽の矢が立ったのが・・・



13年前、最初に中古で購入したアパート。



このアパートは13年間ほぼ満室で、よく稼いでくれます。

常に手を入れて、グレードも上げてきました。

しかし、もう既に築30年。

減価償却が終わってしまっています。

税金面から考えると、減価償却がないというのは、うまみがありません。




ちなみに、次の人に移るとまた数年の減価償却費が可能です。

<簡便法>
　法定耐用年数の全部を経過したもの・・・・・・法定耐用年数×0.2

※計算結果に１年未満の端数があればその端数は切捨て、２年未満となるときは２年とする。


コレを計算すると４年ですが、税務上簡便法による耐用年数よりも長い場合には全く問題ありません。

自己申告で４年以上で適当に年数を決めることができます。



このアパート売却で２千万円以上は手元に入ることになります。

これを元手に、次を計画します。



今、考えているのはファミリータイプ物件で

・鉄筋コンクリート物件を新築

・中古鉄筋コンクリート物件購入

・海外不動産投資


さあ～どうなるでしょうか？

自主管理の戸建賃貸住宅

賃貸契約を郵送で行っているところですが・・・




契約者から昨夜

『連帯保証人の印鑑証明書はどうして必要なんでしょうか？』

『保証人の父がおかしいんじゃないかと言って・・・』




私は今まで他の仲介業者から当たり前のように『連帯保証人の印鑑証明書』をいただいていましたので、そのことについてあまり意識はしていませんでした。




しかし、私も以前同じように考えたことがありましたので、




『連帯保証人はご自身の意思で借主を保証すると約束するために実印の捺印が必要なのです。

そして、その印鑑が実印であることを証明するのが印鑑証明です。』


『どちらの不動産屋さんでも、一般的に要求される書類になりますよ。』




と答えて、納得していただきました。




本当に正しく答えられたのか、調べてみましたら、だいたい合っていたようです。




連帯保証人は借主と同等の責任を負うとても重要なポストです。

その為、連帯保証人様が自分の意思で連帯保証人を引受けたという意思表示の証に実印を捺印いただきます。

認印だと、他人が連帯保証人になりすまし、連帯保証人の許可なく印鑑を捺印することが可能ですよね？

それを防ぐために実印の捺印が必要なのです。その印鑑が実印であることを証明するのが印鑑証明です。

印鑑証明は地方公共団体により「本人が登録した印鑑」であることを証明しています。

つまり、信頼できる第３者が本人の実印の正当性を保証しているのです。




でも、もしかすると、必要書類も地域によっても違うのかな～？

今朝、次にアパート新築予定の土地（１８０坪）を決済しました。




今回の土地は農地でしたので、


農地転用が必要でした。




農地の購入は今回で２度目。


許可申請は役所の農業委員会と相談しながら自分で行いました。




おととい市役所から許可の通知が届きましたので、


すぐに不動産屋に連絡して


本日、決済となりました。（ちょうど福岡に帰ってきてて、よかった）




売主は地元の土建屋の社長さん。




土地は相場よりかなり安い価格でしたが、


地上げまでサービスでしてくれるということで・・・




今朝、司法書士事務所で決済終了後、すぐに作業指示の





２時間後、昼食をすませて現地をのぞいてみると・・・





３時頃に、表土はぎ終了したと連絡をもらいました。





明日は周囲にブロックをついて、


真砂土を入れて、


仕事が早い。





さらに、社長さんは『隣のアパートより高く地上げした方が格が上がる。』と





ありがとうございます。<(_ _)>