皆さま、大変ご無沙汰しております。
また、細々と記事更新していこうと思います。

「飲食、食物販店舗の出店契約の特徴について」
出店時の契約にも様々な種類がありますが、商業施設の出店において
良く相談される定期賃貸借契約について説明します。

定期賃貸借契約
路面店、商業施設、地下街、空港、SA等、最も多い賃貸借契約。
定期賃貸借契約の最大の特徴は、貸借期間が事前に定められており、期間満了で契約が必ず終了する事。(延長には再契約が必要)
飲食で5年〜7年 物販で2年〜3年という設定が多いのではないでしょうか。

<賃料の考え方>
賃料には下記4種類が主な考え方
A:固定賃料
B:歩合賃料
C:最低保障付+歩合賃料
D:スライド歩率賃料

このうち
Aの固定賃料が、旧借家契約店舗や一般的な路面店、古い地下街店舗等の採用が多いです。
BCDについては主に商業施設、DV物件の賃料形態です。

例えば、C条件のある大型商業施設の定借契約条件例では・・・
(面積)20坪
(歩率)13%
(最低保障営業料)坪あたり50,000円

このときの月額最低賃料は月100万円
最低保障売上高は100万円÷13%=7,692,000円となります。
月の売上高が769万円であれば家賃比率は13%ということです。
月1000万円売れた場合には家賃として130万円
月500万円しか売れなくても家賃100万円を支払えというDV側のリスクが少ない契約内容です。
路面店から初めて商業施設へ出店するような出店者の皆さんが戸惑うポイントでしょう。

<施設出店の場合の付帯経費>
賃料以外に、内装管理費、共通内装負担金、共益費、空調費、冷温水使用料、駐車場負担金、店長会費、広告負担金、レジ使用料、ごみ処理費用、施設端末レンタル代金、QRカード決済手数料等の
付帯経費もばかにならない金額です。必ず、単価、金額の提示を受けるようにしてください。
契約間際にならないとこの金額が出てこない施設も多々あります。
必ず最低賃料に加算して計算してください。

<敷金、保証金>
最低保障賃料の6カ月〜12カ月というのが多いです。
ただし、賃料と違い減額交渉が一番やりやすい項目。
原状回復費用の解体費相当を最終金額として交渉します。

<施設出店について>
商業施設の数だけ、出店条件が様々ありますので、迷うことがあればぜひコメントから質問ください。