2021年3月24日水曜日

私有物の橋が封鎖された件

 司法書士の岡川です。

唯一の出入り口なのに…住宅地の橋が突然封鎖 実は私有物「買い取るか、通行料を」

約30戸が並ぶ神戸市北区の住宅地に、車で出入りできる唯一の橋が突然封鎖され、警察官が出動する事態がたびたび起きている。50年近く公共物という認識で使われてきたが、最近になって「私(し)橋(きょう)」であることが判明。所有者は老朽化のため「維持管理費がかかる」として住民に購入を求め、住民は市への移管を提案するが、主張は平行線をたどっている。


私道の所有者が通行料を徴収しようとして、住民が拒否したらその私道を封鎖した…という事件は以前もありましたが、橋というのは珍しいですね。


このニュースに対して、受け取る人の意見は分かれています。

当該橋が個人の所有物であることから、「使わせてもらっているのだから住民は所有者に金を払うのは当然」という意見もある一方で、所有者といえどもその人が橋を作ったわけではなく、50年も無料で通行されていた橋を最近になって購入したという経緯から、金を払う必要はないという意見まであります。



ここで、どういう理屈で住民が橋を通れるのか、あるいは所有者が通行料をとれるのか、といった点について、色んな人が色んな考察をしています。

ただし、大前提として、橋というのは河川上に設置された工作物であって、それ自体は土地ではありません。
地役権がどうとか囲繞地通行権がどうとかいう意見も散見されましたが、これらは、土地に関する権利ですので、橋の上に地役権やら囲繞地通行権が生じることはありません。
そもそも地役権やら囲繞地通行権といった権利も、別に無償の権利ではありませんから、通行料の妥当性とは無関係です。



さて、所有者のやり方が少々乱暴なところがあるので、所有者が一方的に設定した金額の通行料を支払わなければならないものではないと思いますし、1200万円という所有者の言い値で買い取る必要もないと思います。

また、通行料をとらなければ修繕費等が賄えないとしても、現状無償であることを承知で購入したのだからそのリスクは当然に所有者が負うべきであるし、もちろん何か事故が起きれば所有者として責任を負っても仕方がない(それが嫌ならそもそも購入しなければよい)。

他方で、実際に住民は通行によって利益を得ているし、所有者は(たとえ今になって購入したのだとしても)現時点で所有権を有していることに変わりは無いわけですから、例えば無償で通行するのは不当利得となっているのではないか、妥当な金額であれば通行料は徴収しても良いのではないか、ということも考えられます。


では、どういう点を考慮すべきか。

詳細な事実関係が必ずしも明らかでない(例えば河川の占有許可はどうなっているのか、元の所有者は誰だったのか、本当に1200万円で購入したのか等)ので想像するしかないのですが、少し考察してみます。
 

基本的には、所有者が自分の所有する橋を他人に有償で使用させる権利はあります。

しかし本件でいうと、例えば、住民には使用借権(無償で使用する権利)のようなものが認められるのではないか。
 

この橋には元の所有者(開発業者か?)がいたわけで、その人は、この住宅地ができたときから無償で使用することを承諾していたわけです。
ということは、橋の元の所有者と住宅地の住民との間で、当初から黙示の使用貸借契約のようなものが成立していた可能性、あるいは50年も経った現在では住民が使用借権を時効取得している可能性が考えられるわけです。

使用借権は比較的弱い権利ですから、賃借権と違って原則として第三者(本件でいえば、橋を購入した現所有者)に対抗することはできません。

ただし、例えば、使用借人がいる土地を安価で購入して建物収去土地明渡を請求した場合に、権利濫用の主張が認められたという裁判例もあります。

そうすると、本件の経緯に鑑みれば、現所有者が使用借権の消滅を主張して封鎖すると、場合によっては権利濫用になる可能性が考えられます。

現在は警察の指導により通行自体は可能になっているようなので、所有者は住民全員を相手取って不当利得返還請求訴訟を起こすことは可能だろうし、他方で住民側は使用借権(+権利濫用)を主張して争うことが可能ということになるので、どっちの主張が認められるか…という争いになります。


では、何でこんなことになったのか?
そもそも誰が悪いのか?

完全に想像ですが、例えば元の所有者が造成工事をした業者だったとすれば、本来は橋を無償で市に移管すべきだったものです。
そもそも、公道に出る橋が無ければその一帯の土地に価値はないですから、橋の設置費用は、その一帯を造成して住宅地として売り出した際に、土地の価格に転嫁されていたと考えられます。
元の所有者は、土地の代金(の一部)という形でその費用を回収できたわけですから、市に無償で移管しても損はしないわけです。

しかし、そうせずに第三者に売却したということであれば、これは利益を二重取りしている(土地の代金上乗せ分として住民から受け取り、さらに売買代金として現所有者からも受け取った)ことになるわけですね。

こういう話であれば、悪いのは、元の所有者だということです。

「住民は橋を無償で使わせてもらっていたのに文句を言うな」という意見も見られましたが、必ずしもそうではない。
橋の設置費用込み(維持管理費用については、市に移管されるので発生しないという前提)で土地を購入したのであれば、無償で使用できなくなったら「話が違う」と文句を言う権利はあると思われます。
そもそも50年間も無償で通行可能だったことに鑑みれば、元の所有者の認識もそういうものであったと推測されます。
造成工事をした業者も商売でやってるわけですから、仮に通行料を取らなければ損をするような事情があったなら、住宅地を売り出した当初からそういう話になっていなければおかしいですからね。


で、現所有者はそういう事情は当然に想定すべきであることから、そもそも橋を購入すべき物件ではないし、購入するのであれば、自由に使用収益する権利を制限されて損するリスクは甘受すべきである、という方向に傾くんじゃないでしょうか。
要は、そもそも1200万円の価値がある物件じゃないということです。


とはいえ、話が平行線なら橋の修繕もされないまま崩落でもしたら大変ですし、ここは思い切って、1世帯あたり20万~30万円ずつくらい出し合って、自治会が新たに河川使用許可を受けたうえで本件橋の横に同じような橋を作り、これを無償で市に移管してはどうでしょうか?

現所有者から1200万円で購入したり、通行料を延々と支払い続けるよりも安上がりかもしれません。


では、今日はこの辺で。

14 件のコメント:

  1. 勉強になりました。
    ありがとうございます。
    当初、土地開発業者は橋と道路を建てましたから、周辺の住宅を開発したようです。
    道路のほうはすでに、市に買わせましたが、橋もいれたかどうか、グレーゾーンです。
    周辺住民が曰く、ただに住民に使わすために、神戸市から、占有料、固定資産税など免除されます。。
    4年前、橋と含めて、建物を売却され、今の所有者なったようです。
    自分のものにするために、私橋として登録したようです。
    登録後、所有者が占有料を払うべきですが、一切払っていません。
    ただ、1200万円でうりたいから、周辺住民か神戸市に圧力をかけるために、封鎖する経緯があります。
    建設局にも修繕不要で判断したそうです。
    所有者は老朽化を言いながら、まったく修繕見積と取らず、ただお金ばかり要求されたそうです。

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    1. なるほど。

      >橋と含めて、建物を売却され、今の所有者なった

      ということは、元々の所有者は50年前からずっと開発業者だったのではなく、開発業者から個人(前所有者)に建物と橋が譲渡されており、そして4年前に現所有者に更に譲渡された、ということでしょうか。

      いずれにせよ、当時の開発業者がいい加減な処理をしたおかげで50年越しに問題が顕在化したわけですね。

      最終的に市が買い取るという解決はあまり期待できないので、問題は長期化しそうです。

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  2. 「使用借権を時効取得している可能性」を仰っていますが、使用借権は時効取得できるものなのでしょうか。民法を見ると親戚同士でもなく無料で使用期間を決めていなかった場合は契約書でもない限り充分な時間が経てばむしろいつでも解除できそうな気がするのですが。

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    1. 要件さえ満たしていれば、使用借権も時効取得できますよ。

      また、期間を定めていなかった場合は、「目的に従い借主が使用及び収益をするのに足りる期間を経過したとき」に解除することができます。

      本件の橋に使用貸借(類似の関係)が成立していた、あるいは借主の権利を時効取得していたと認められる場合、その使用目的はその地域へ出入りするための通行であり、その地域が存在している限りずっと住民がそこを通行することが当初より想定されていたはずですから、必ずしも「使用に足りる期間が経過した」とはいえない。
      その場合は、いつでも解除できる状態にはなっていないわけです。

      この点も含めて、実際どういう認定になるかは、具体的事情が分からないので判断つきませんから、あくまでひとつの(理論上の)可能性の話です。

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    2. ありがとうございました。いいねボタンがありませんでしたのでお礼を申し上げたく思います。
      ついでにもうひとつ教えていただいていよ井でしょうか。
      橋は本来土地の定着物(不動産)で土地の売買に付随する気もするのですが、そうでしたら土地の所有者が分かると橋の所有者は自動的に決まるのではないかと思っています。そういった中で上の方のコメントをみますと所有を主張されている方は橋の土地を所有していないみたいですが、橋の売買は不動産として成立するものなのでしょうか。

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    3. その点も、権利関係がどうなっているかわかりませんので何とも言えませんが、理屈上では、土地上の工作物について、土地とは別個独立して所有権が移転することはありえます。

      (例えば、電力会社が私有地の一部を借りて電柱を設置することがありますが、設置された瞬間電柱の所有権が土地所有者に帰属するわけではありません)

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  3. ありがとうございました。その場合の橋は単独で登記はできないと思いますが「不動産」として別個独立して所有権を持てるのでしょうか。
    私の浅い知識ではこれは民法の第243条(動産の付合)の案件で、動産である工作物が単に土地に定着させた時は動産は不動産である土地に定着しその所有権は不動産の土地の人の所有と見なされ、契約等で土地の所有者の了解の元に定着させた時は土地を借りている間は工作物の所有者が工作物を動産として所有できるという解釈をしております。違いましたら恐れ入りますがどのあたりを調べたら良いか教えていただけますと助かります。

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    1. 登記できるかどうかは専ら不動産登記法の問題で、物が不動産(の一部)か動産かとは別問題です。
      あと、「定着物」の話と「付合」の話も別問題です。
      土地の定着物といえるかは「不動産か動産か」の判定の問題であって、権利関係の問題ではありません。
      付合の問題と考えるならば、243条ではなく242条(不動産の付合)の問題となります。

      242条但書の適用がある場合、「動産として所有」というよりは、「不動産(の一部)になるけども所有権が留保される」というものです。
      これをどういう状態だと考えるか、その部分を独立した不動産とみるか不動産の一部に独立した所有権を認める(一物一権主義の例外とみる)かは、説明の仕方(学説の違い)にもよりますので、明確な説明が難しいところです。

      さらに、理論的にどう説明するかはともかく、結局は個別の事情を総合考慮して判断される問題なので、「条文にはこう書いてあるから結論はこうだ」といえるものではありません。

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  4. ありがとうございました。そして242条を243条と書き間違えており申しわけございませんでした。
    私が動産のままだと思ったのは、株式会社クレアールさんという所がホームページで法の解説をしており、そこで「司法書士試験攻略」で民法の解説をしており、「超訳」と言う形で初学者にも分かりやすいように解説をいれています。

    不動産の所有者は、動産が不動産に付着し、両者を分離・復旧することが社会経済上不利益となるような場合、当該動産の所有権を取得する。ただし、動産の所有者が、地上権・賃借権・永小作権等、当該不動産を利用し、物を付属させることができる法律上の地位に基づいて、動産を不動産に付属させたときは、当該動産の所有権は留保される。

    というように書いていたので、動産のまま留保されていると思ったのですが、解説がおかしいのか、私の理解がおかしいのでしょうか。

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    1. 解説が間違っているというより、そこ(附属させた物が動産か不動産か)は議論の本筋でないうえに、試験的にも全く重要ではないので、そういう説明なのだと思います。
      当該動産(であったもの)の「所有権が留保される」という部分が重要だからです。


      そもそも付合というのは不動産と一体化した場合を前提としているので、その状態で、その部分だけが「動産のまま」だと理解するのは困難かと思われます。
      そういう説明もあるのかもしれませんが、私は知りません。

      なお、留保された所有権に基づき分離して収去した後は動産に戻ります。

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  5. 普通の建物なら、老朽化による契約解除は認められると思うのですが、橋では認められないのでしょうか?

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    1. それは可能だと思います。
      「1200万円で買い取れ(それだけの価値がある)と言っている物」について、「老朽化したから解除する」という主張が両立するかは別として。

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  6. 返信ありがとうございます。
    1200万は橋を所有する権利ってだけで、安全性は含まれてないと言いたいんじゃないでしょうか。
    実際老朽化で通行止めしてますし、通行料金も修繕費のためでしょうし。
    そもそも橋に関しては収入ゼロなのに、所有者は1200万払ってさらに修繕費まで負担して怪我の責任まで負うとか酷すぎでしょう。
    そんなことするなら老朽化理由に契約解除して通行止めして放置したほうが所有者にとっては負担が軽いじゃないですか。
    本当に所有者が1200万払ったのなら、利用者で分担して買い取って自治体に寄付して直させる方が建設的だと思います。

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    1. それでいうと、収入ゼロなのも所有者になると管理責任を負うことも全部わかって購入したわけですから、仮に契約解除が認められなくても自己責任の範囲内ともいえます。
      本件で利益衡量がどちらに傾くかというのは、必ずしも自明ではありません。

      本件の結論は、具体的な事実認定もせずに、断片的な情報だけで論評できるものではないので、あまり価値判断には踏み込まずに事案を眺めておきましょう。

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