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テーマ動画

（リートなどの大資本と零細大家は戦い方が違う）

 

 

 

 

キャップレートは個人でもある程度は

 

調べられます。

 

取引されている価格を知る手掛かりに

 

なるのでその知識は必要です。

 

しかし、リートなどの大資本が超一等地

 

などで投資をする場合はこの考え方で

 

売却価格を想定して主にＤＦＣ法によって

 

事業計画を組む事になります。

 

しかし、中小・零細の大家さんはフリー

 

キャッシュフロー年次計画の方が大事

 

なのです。

 

とりわけ税引後（ＡＴＣＦ）キャッシュ

 

フローを最重要指標として事業計画を

 

組む事です。

 

それはなぜか？

 

答えは…資本力・与信力が中小零細

 

大家さんは低いからです。

 

ランチェスター戦略で言うゲリラ戦術に

 

徹しないと大資本と張り合っても負ける

 

のです…（地方高利回り投資法など）

 

ＡＴＣＦが少ない投資は売却時に想定

 

以上の相場が値下がりをすると大きな

 

赤字になる恐れがあります。

 

しかし、ＣＦが潤沢に出る高利回りの

 

不動産ならば売却で赤字になるなら

 

我慢して持ち続けると言う選択肢も

 

残せます。

 

つまり値上がりを我慢強く待ちながらも

 

最後まで財務的に持ち切れる潤沢なＣＦ

 

を背景（切り札）に持っておく戦略です。

 

最後まで売らない選択肢の余地も残して

 

おく計画でないとＣＦの薄い都心区分や

 

中古一棟などへの投資は小資本家には

 

非常に危険なのです。

 

大資本の投資家は一部の物件が赤字に

 

なったとしてもポートフォリオで複数物件

 

のトータル収支で経営判断出来ます。

 

銀行の協力や株式市場からも資金調達

 

できますので中小零細大家さんとは経営

 

スタンスが違って当たり前なのです。

 

テーマ動画を見てＣＦが薄い物件でも

 

買ってしまう人がいますが値下がりし

 

たら修正は出来ません。

 

特に都心への区分ワンルーム投資が

 

その最たる例です…

 

つまり、高値売却に賭けた一発勝負に

 

なります。（いわゆるギャンブル的投資）

 

弱者が強者の戦略を用いるのはナン

 

センスだと言えます。

 

 

 

 

沢山ある資産の中の一つくらいが赤字

 

でもトータルで勝ちならＯＫと言う資産

 

家やお金持ちならこうしたリート的な発

 

想で投資してもリスク許容度的に問題

 

はありません。

 

つまり、確率戦で勝つ考え方です。

 

しかし、零細なサラリーマン大家さんが

 

大資本の真似事をするのは笑止千万

 

なのです…

 

リートの指標などの考え方は物件を比較

 

する時に物差しを揃える点で有効です。

 

しかし、使うのは比較までにしてＣＦを

 

最重視した不動産投資にしないと危険

 

だと言う事に気付いて下さい。

 

また、1989年頃の土地バブル再来で

 

大儲けが出来ると思いますか？

 

もし、そう思うなら日本サラリーマン

 

給与の中央値の推移やＧＤＰ、労働

 

生産性指標、年齢人口推移を世界の

 

先進国と比較して見る事です…

 

本日、7/30の19時に東京都心不動産に

 

かなりヤバイ前兆がある事を当ブログで

 

発信します。

 

現場のレベルから貴重なお話を説明して

 

いますので必見の内容です！

 

合わせて必ずご覧ください！（笑）

 

 

 

地方都市への高利回り（10％以上）投資法

 

参考ブログ（キャップレートを過信するな！）

 

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