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大家ぺんたの健美家コラム集。まだ読んでいない方はぜひ読んでみてください!

◎健美家コラム:やっぱり地方・一棟・高利回りが面白い!

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おはようございます、ぺんたです。

私がときどき顔を出している大家の会のFacebookページで、初心者の方が質問をしておられました。初めて購入する収益用の戸建物件について、リフォーム業者さんに室内壁=木部の塗装を依頼したところ、

「リフォーム業者からは『ベニヤを貼り付けた上からでないとクロスを貼れない』と言われています。一方、ネットの情報では、板張りの内壁は塗装すると費用効果が大きいとあったので、リフォーム業者に塗装を依頼したのですが、とある業者は『塗装にすると剥がれる』『お子様が口にすると賠償問題になる』等と言い、前向きに施工してくれません。」

ということで、壁を塗装することは本当にそんなにリスクがあるのでしょうか?というご質問でした。駆け出しの頃の自分を見ているようで放っておけなくてつい回答しました(^^ )

木部の塗装は下地の目荒らしや下地塗装を行ったうえで塗装を行えば滅多に剥がれるものではなく、そのようにお伝えした後で、

「剥がれないという前提であればお子さんが口にするには壁にかぶりつくしかなく、『お宅のしつけはどうなっているんですか?💢』と逆にツッコむこともできます(^^ )ビニールクロスへの塗装は数え切れないぐらいやっていますが一度も賠償したことがありません(笑)」

とお答えしておきました。

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赤ちゃんは大人が思ってもいないところに齧りつく習性があるので、壁をがぶっとやらないとは限りません。しかし勝手にかじっておいて健康被害が生じたら大家が訴えられるというのはどう考えても間尺に合いません💦

もちろんいまの塗料は鉛などの重金属は使っていませんし、少々塗膜を飲み込んだとしても、莫大な量でない限りは健康被害など出ません。どうやら工費が一番安く上がる室内塗装をなんとかしてクロス施工にしたい・・・と業者さんが思っているようです。

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なんだかよくない業者さんと会話しているような気がしたので、別の機会に質問してみたところ、

「リフォーム全般を取り扱っている県内ではそこそこ知名度のある業者です。」

ということで、思った通りです💦詳しく聞くとテレビなどで広告を打っている業者さん2社に見積依頼をしたそうで、十中八九総合リフォーム業者さんです。

リフォームの世界も建設業同様ピラミッド構造になっておりまして、一番末端に口下手な職人さんが位置します。で、ピラミッドの上位にはゼネコンさんなどと並んで「総合リフォーム業者」が存在します。これがけっこう厄介な存在です。技術的に疎い営業さんが多いうえ、コストがより多くかかる工法に誘導しがちです。冒頭の初心者さんはまさにそういう方向に持っていかれようとしていたのでしょう。

総合リフォーム業者の多くは大量の広告を投下して集客し、法外な値段で受注します。自社で職人を抱えていることは稀ですので、下請けの職人さんに施工は丸投げです。

初心者だった頃の私が60㎡の区分マンションをスケルトン化してフルリフォームする必要に迫られたとき、総合リフォーム業者さんの見積は600万。工務店の親方に直接見積を依頼すると120万でした💦その差額は総合リフォーム業者さんの儲けになるわけで、広告投下しても利益が出せるのは、単純に高いからなんですよね(^_^;

また、まだ記事にはしていませんが、先日ある物件の売買契約を済ませました。そこの売却理由がリフォーム代が捻出できないから・・・というお話でした。間取りは2DKで、時流に合わせて2部屋だけ1LDKに間取り変更された時のリフォーム費が1部屋なんと300万!!残る部屋の改装費がとても捻出できないということから売却を決意されたのだそうです。

ちなみに私も1LDKにしたいと思っているので独自に積算してみたところ約60万でした。そりゃあ300万もかけていたら絶望して手放したくもなります(^_^; そのとき現在のオーナーさんが発注したのがどうやら総合リフォーム業者さんらしいのです。

大家を生業にする以上リフォームは避けて通れませんが、大々的に広告を打っているような総合リフォーム業者さんだけは避けましょうね(^^ ) これだけ金額差があるんですもん💦

ちなみに総合リフォーム業者さんは

・広告を大量投下
・見積依頼をしたらスーツを着た営業マンが来る
・自社雇用の施工スタッフは抱えていない

という3点が見分けるポイントだと思います。

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